방송원고로 보는 가계부채 대책 발표에 따른 부동산 시장 영향은 ?

2015-07-26 | 작성자 박상언 | 조회수 6,284 | 추천수 109

방송원고로 보는 가계부채 대책 발표에 따른 부동산 시장 영향은 ?

<앵커멘트> 정부가 급증한 가계부채를 막기 위해 긴급처방전을 내놨습

니다. 살아나는 주택시장에 부정적인 영향을 미치지 않을까 우려하는 시각도

있는데요. 부동산 전문가 박상언 유엔알컨설팅 대표 모시고 자세히 알아

보겠습니다.

자막) 박상언 / 유엔알컨설팅 대표

Q1. 우리나라 가계부채가 1천 100조 원에 육박하자, 정부가 긴급처방전을

내놓았습니다. 대출심사를 깐깐하게 해서 자격이 되지 않으면, 돈을 빌려주

지 않겠다는 건데요. 구체적으로 어떤 변화가 있는 겁니까?

자막> 가계부채 1,100조 육박, 가계대출 어려워진다?

자막> 주택구입자금 장기대출, '무조건' 분할상환

정부는 2014년부터 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 완화하고 각종 대출 지원방안을 내놓고 기준금리를 인하하며 ‘빚 내서 집을 사도록’ 유도했다. 하지만 늘어난 부채에 정책 방향을 손바닥 뒤집듯 바꿨다는 의견도 나온다. 결과적으로 이미 내 집 마련에 나선 수요자가 골치 아파질 수 있다.

내년부터는 상환 능력에 따라 대출금 한도가 정해진다. '담보+소득'이 모두 충족돼야하기 때문이다. 따라서 소득 증빙이 어려운 자영업자 주부들은 내년보다 올해 대출 한도가 더 클 수 있다.

가계부채 관리방안은 ‘빚 갚아나가는 시스템 구축’에 중점을 뒀다. 대출구조를 처음부터 나누어 갚아나가는 방식으로 개선해 빚을 늘리는 구조에서 빚을 갚아나가는 구조로 전환한다. 소득 범위내에서 갚을 수 있는 만큼 대출이 취급되도록 금융회사 스스로 상환능력심사 방식을 선진국형으로 개선하고 상대적으로 규제가 느슨한 상호금융 등 제2금융권 비주택대출이 과도하게 증가(풍선효과)하지 않도록 관리 강화하는 것이 골자다. 2016년부터 분할상환대출을 이용하도록 유도해 2017년 까지는 전체 대출 중 45%가 되도록 가이드라인을 마련했다. 원금을 함께 갚아나가게끔 하는 것이다. 다만 이렇게 되면 원금상환 여력이 없는 실수요자들이 월세시장으로 갈 수 밖에 없다. 또 구매여력이 낮아지게 되면서 매물 병목 현상이 일어날 가능성이 커진다.

Q2. 은행들은 항상 담보가 있어야 대출을 해주는데, 그런데 이제는 상환능력

까지 보겠다는 거죠. 상환 능력을 평가하려면 여러 기준이 필요할 것 같은데

요. 어떤 것들을 보는 건가요?

자막> 대출받으려면 상환능력 보여야? 기준은?

자막> 상환능력 소득자료 심사 깐깐해진다?

가계부채 관리방안 발표한 이후 은행 지점에는 주택구입을 희망하는 사람들의 문의가 빗발치고 있다. 내년 거치기간이 종료되는 고객들은 중도상환 수수료를 물고서라도 올해 돈을 갚아야 하는지, 소득이 불규칙한 자영업자나 주부들은 내년에도 대출을 받을 수 있는 것인지 고민이 크다

우선 주택 구입을 계획하고 있다면 그 시기를 앞당기는 게 유리하다. 당분간은 이자만 갚고 원금 상환을 3~5년 뒤로 미뤄야 하는 차주들이라면 올해 안에 대출받아야 거치기간을 3년 이상 확보할 수 있기 때문이다. 내년부터는 주택대출 거치기간이 1년 이하로 유도된다.

돈벌이가 일정치 않은 주부나 자영업자, 고령층, 젊은이들은 미리 소득증빙 방안을 미리 준비해야한다. 소득으로 인정되는 서류는 △소득금액증명원(사업소득) △원천징수영수증(근로소득) △연금지급기관 증명서(연금소득) △국민연금 납부액 △건강보험료 등이다. 따라서 내년 주택구입을 계획하고 있다면 국민연금에 가입하고 건강보험료 납부내역을 다시한번 확인하는 것이 좋다.

만약 대출금을 많이 받아야 하는 상황이라면 그 시기를 앞당기는 것도 한 방법이다. 올해까지 은행들은 기존 관행대로 주담대 심사 기준에서 담보물 상태를 90% 이상 반영한다.

내년에 거치기간이 종료돼 원리금을 분할 상환해야 하는 차주들은 차분히 분할상환 계획을 짜는게 좋다. 거치기간 연장이 어려워질 수 있기 때문이다.

그렇다고 거치기간이 종료되기 전에 부동산을 처분하거나 돈을 갚으면 중도상환수수료를 물어야 한다. 통상적으로 대출 후 3년 이내에 상환하면 상환 자금의 1.5%를 수수료로 물어야

Q3. 그런데 당장 시장의 반응은 언제는 빚을 내 집사라고 하더니 이제는 빚

을 자제하라는 것이냐며 1년 만에 바뀐 정부의 가계부채 대책을 비판하는

목소리도 있던데요?

자막> "빚 내서 집 사라더니“ 1년 만에 180도 뒤집어?

◆ 9·1대책 발표 1년도 안돼 주택대출 규제정부는 2014년 9월 9·1대책을 발표해 LTV와 DTI를 완화했다. 각각 10% 씩 완화해 LTV는 70%, DTI는 60%로 완화했다. 빚을 더 낼 수 있도록 해줄테니 전세보다는 매매에 나서라는 신호로 해석할 수 있었다. 이와 더불어 정부는 계속해서 금리를 낮췄고 기준금리가 역대 최저점을 찍었다. 덕분에 부동산 거래는 살아나기 시작했다. 지난해 5~6월은 4월에 발생한 세월호 참사로 전국 주택 거래량이 급격히 떨어졌던 시기였다. 그런데 지난해 하반기부터 거래량이 늘기 시작하더니 올해 상반기에는 61만건의 주택거래량을 기록하며 조사이래 최대치를 경신했다. 실수요자들이 분양시장으로 대거 몰렸고, 지방 분양시장에서는 수백대 1의 높은 청약률이 속출했다.

원금과 이자를 동시에 납입해야하는 분할상환 대출이 적다는 점도 문제로 작용해 정부는 이에 대한 처방전을 내렸다. 9·1대책이 발표된지 1년도 채 안됐는데 관리조치에 들어간 것으로 해석할 수 있다. 하지만 손바닥 뒤집듯 바뀌어버린 정책에 시장 참여자들은 당황할 수 밖에 없게 됐다. 이같은 정책은 전세난을 피해 매수를 선택하던 움직임을 주춤하게 만들고, 앞으로 불가피하게 월세를 선택하는 수요자를 만들어 낼 수도 있다소득이 늘어나지 않으면 대출로 집을 산 매수자나 월세 세입자들이 부담을 느껴 내수 경기에는 부정적일 수 있다다.

◆ 실수요자 매입 위축…대출 주택구매자 근심 늘 듯올들어 거래량이 급증한 것은 구매여력이 좋아진 실수요자들이 시장에 뛰어들었기 때문이다. 금리가 낮아져서 거치식대출을 통해 매수에 나설 수 있었다. 문제는 정부가 매수시장으로 유도했던 실수요자들이 내년부터는 줄어들 수 있다는 점이다.대출 여건이 까다로워지게 되면 지금보다 시장 열기는 꺼질 수밖에 없다. 문제는 정부가 지난해부터 계속해서 밀어부친 규제 완화 정책과 금리인하 등의 정책 기조를 믿고 집을 산 실수요자들이 뒷통수를 맞은 격이 됐다는 점이다.대출 상환 부담이 예상치 못하게 늘어나 주택 보유가 버거워질 수도 있다. 자칫 하우스푸어로 전락할 수도 있으며, 대출 부담을 줄이기 위해 급매물로 처리할 경우 손실을 볼 수도 있다.

Q4. 박근혜 정부의 가계부채 대책발표가 다섯 번째인데요. 가장 중요한 저신

용자 부채문제와 경기 부양을 위해 풀어줬던 주택담보인정비율(LTV)과 총부

채상환비율(DTI) 한도 관련해선 손을 대지 않았어요?

자막> 정부 가계부채 대책, 알맹이는 빼고 변죽만?

자막> LTVㆍDTI 손도 안댄 채… 가계빚 대책 변죽만

정부가 주택담보대출 시장을 고정금리ㆍ분할상환 위주로 바꾸고 채무상환능력에 대한 심사를 강화하는 내용의 가계부채 대책을 내놓았다. 처음부터 나누어 갚아 나가는 방식으로 대출 구조를 바꿔 감당 가능한 수준에서만 대출이 이뤄지도록 하겠다는 것이다. 대출을 받기가 지금보다는 한층 까다로워질 것으로 보인다. 하지만 부동산 경기 부양을 위해 풀어줬던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도를 다시 조이는 지름길을 외면하고 우회로만 고집하면서, 가계부채 증가를 억제하려는 의지가 정말 있는 것인지 회의적인 목소리도 적지 않다.



기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원, 한국은행 등 관계부처와 기관들은 22일 경제관계장관회의를 거쳐 이 같은 내용의 가계부채 종합관리 방안을 발표했다.

대책의 핵심은 대출 초기 이자만 내는 장기거치식 및 변동금리 대출 위주인 주택담보대출 시장의 구조를 분할상환과 고정금리가 주종이 되도록 바꾸겠다는 것이다. 거치기간은 통상 3~5년에서 1년 이내로 유도하고, 변동금리 대출의 경우 향후 금리 인상 리스크를 감안해 대출 한도를 축소하기로 했다.

주택담보대출 심사는 담보 위주에서 소득 위주로 전환한다. 은행이 돈을 빌리는 사람의 실제 소득을 정확히 파악하기 위해, 신용카드 사용액 등 간접 자료보다는 원천징수영수증 등 직접 소득 자료를 활용하도록 했다. 상환부담이 높은 대출에는 분할 상환을 유도하고, 변동금리 상품에는 금리 상승 위험을 고려해 대출한도를 제한할 수 있도록 하는 내용도 포함됐다.

Q5. 대출심사를 강화하겠다는 방안은 맞지만, 상대적으로 불이익을 보는 사

람들도 생기죠. 이를테면 내집 마련을 하려는 사회초년병이나 자영업자들에

대한 대책마련이 필요하다는 지적도 있는데요?

자막> 대출심사 강화, 사회초년병, 자영업자들 대책은?

현재 월급을 적게 받는 사회 초년병이나 젊은 분들은 전세집 찾기 힘들어서 집을 사려고 해도 대출받기가 까다로워서 사기가 어렵고 종전에 자영업을 하시는 분들은 소득증빙 자체가 어렵기 때문에 다른 사용 비용들도 서류제출을 하셨었는데 그런 것들이 까다로워지면서 종전보다는 대출 문턱이 높아지십니다. 그래서 그런 분들이 종전보다 꼭 필요한 대출을 쓰지 못하는 경우에 대비해서 다른 대안을 열어두는 게 필요하겠다.

Q6. 당장 나오는 우려가 이제 신용이 낮으면 원금 일부를 상환하라고 하니

까. 그러면 당장 급하면 제 2금융권이나 3금융권, 대부업 쪽으로 갈 수도 있

는 상황이죠. 그러면 대출이 더 부실화 되는 것 아닌가요?

자막> “저신용 대출 안 돼”, 제2금융권으로 대출 부실화?

정부가 가계부채 종합 관리방안을 통해 제2금융권의 부동산담보대출과 신용대출에 대한 관리도 강화하기로 했다. 부동산담보대출 취급시 담보평가의 객관성을 제고하고 주요 금융사의 신용대출 모니터링을 실시하기로 했다. 정부는 오는 9월부터 상호금융권의 부동산담보대출시 대출과 감정평가 업무 담당자를 분리하기로 했다고 밝혔다. 외부에 감정을 의뢰할 때에는 무작위로 평가법인을 선정하는 등 담보평가 방식이 개선된다. 지금까지는 조합이 감정평가법인을 임의로 선정할 수 있어 평가의 객관성이 부족하다는 지적을 받았다.

토지와 상가담보대출에 대한 담보인정한도 기준도 강화된다. 담보인정한도를 지역별, 담보종류별 평균 경략률을 기반으로 설정하지만 기존에 인정하던 각종 가산제도를 합리적으로 정비하기로 했다. 최저한도는 기존 60%에서 50%로 하향 조정하고 향후 단계적으로 축소한다는 계획이다. 상가와 토지의 경우 주택과 달리 경락률 변동폭이 커 이를 일률적으로 적용하면 대출한도가 급격히 줄어들 수 있어 불가피하게 최저한도 기준을 운영하기로 했다. 오는 12월부터는 제2금융권 주택담보대출에도 인센티브를 부여해 분할상환을 적극 유도할 계획이다. 특히 주택담보대출 중 분할상환 대출(정상 채권에 한정)에 대해 한시적으로 충당금 적립률을 감면해줄 예정이다. 채무상환 지원을 위해 기존대출을 분할상환으로 전환시 LTV 규제에 대한 예외를 허용하는 제도를 상호금융권에 맞게 보완하기로 했다.

현재는 일시상환대출을 만기 10년 이상 전액 분할상환 전환시만 허용했지만 앞으로는 만기 3년 이상 부분 분할상환 전환시에도 허용할 예정이다. 최근 빠르게 증가하고 있는 제2금융권 신용대출에 대해서는 주요 금융사를 중심으로 모니터링을 강화하기로 했다. 2015년 3월 말 기준 은행권 신용대출 잔액은 93조1000억원이며 제2금융권은 34조4000억원에 달한다. 모니터링 강화를 위해 신용평가시스템(CSS) 고도화와 선진화를 차질 없이 추진해 제2금융권의 신용대출 심사 능력을 제고하고 적정대출을 유도한다는 계획이다.

Q7. 지금 짓고 있는 주택들도 많은데요. 분양시장에는 어떤 영향을 미칠 것

으로 보십니까?

자막> 부동산시장 긴장... ‘주택거래 위축 우려’?

자막> 대출 조이기… 실수요자엔 미풍, 재건축 투자엔 태풍?

“분양시장 폭탄 돌리기 될 수도”정부 대책발표는 신규분양을 받았을 때 대출 받는 중도금 대출과는 무관하다. 이 때문에 신규 분양 시장에는 영향이 적을 것이란 해석이 나온다. 하지만 변수는 있다. 입주시기에 대출을 전환할 경우 구매여력이 떨어지게 되면서 분양권의 웃돈(프리미엄)이 낮아지거나 투자목적으로 분양받은 물량이 한꺼번에 쏟아지면 가격이 떨어질 수도 있다. 입주단계에 가면 많은 웃돈을 주고 분양권을 구매했던 실수요자와 투자자는 모두 피해를 볼 수 있다는 얘기다. 과열된 분양시장에서의 물량이 입주단계에 가면 부담이 될 수 있다”며 “주택을 매각하거나 담보대출로 넘어가야되는데 그 부분에 대해서 막판에 투자 목적으로 분양을 받은 물량이 쏟아져 병목 현상이 심해질 수 있다.

<앵커멘트> 지금까지 박상언 유엔알컨설팅 대표와 말씀 나눴습니다. 감사합니다.


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