방송대담으로 보는 안심전환대출 인기와 개선점

2015-03-29 | 작성자 박상언 | 조회수 5,695 | 추천수 131

 

앵커]

안심전환대출 정작 진짜 빚에 쪼들리는 사람은 혜택을 받을 수 없는 정책이라는 비판도 많습니다. 부동산 투자자문회사 박상언 대표 모셨습니다. 안심전환대출 관심이 폭발적이었던 거죠?

답변)

안심전환대출은 변동금리 또는 이자만 부담하는 주택담보대출을 고정금리·원리금 분할 상환 대출로 전환해주는 상품이다.

안심전환대출은 고정금리가 연 2.65%, 5년마다 바꿀 수 있는 조정형 금리는 연 2.63% 두 종류뿐이다. 16개 은행이 책정한 대출금리는 연 2.53~2.65% 수준으로 변동금리형 주택담보대출 평균 금리가 3.6%(1월 기준)인 점을 감안하면 1%포인트가량 낮아 인기가 폭발적이다.금융당국은 한도를 늘려 30일부터 연장 판매하거나 일정 기한을 두고 2차 판매에 나서는 등 방안을 검토 중이다. 주택금융공사의 상품 운용 배수를 임시로 늘려 판매를 즉시 연장하는 방안도 유력안 중 하나로 검토 중이다. 이 경우 한도는 10조~20조원 늘리는 방안이 검토되는 것으로 전해졌다.

앵커)

금융당국이 단기·변동·만기 일시상환 위주의 가계부채 구조를 개선하기 위해 출시한 안심전환대출을 내달 3일까지 20조원 한도로 연장 판매하기로 했죠?

답변)

네 2차 판매는 30일부터 내달 3일간 희망자 모두의 신청을 받되 주택가격이 낮은 담보 대출에 대해 우선적으로 공급하기로 했다. 2금융권과 기존 고정금리 대출자는 2차 판매에서도 배제하기로 했다. 금융위원회는 이런 내용을 담은 2차 안심전환대출 판매 방안을 지난 29일 발표했다. 2차 공급 한도는 1차와 같은 20조원으로, 변동금리 또는 이자만 갚고 있는 은행 대출을 대상으로 한다. LTV·DTI는 현재 기준으로 재심사하므로 초과분은 상환한 이후 안심대출을 이용할 수 있다. 원금 상환이 어려운 경우 주택금융공사의 채무조정 적격대출 상품을 이용할 수 있다. 이번에는 30일부터 내달 3일까지 5영업일간 안심전환대출 신청을 모두 받는다. 신청 접수후 20조원 한도가 소진되지 않으면 조건이 맞는 대출을 모두 실행하고 신청 금액이 20조원 한도를 넘으면 주택가격이 낮은 순서대로 우선 승인하기로 했다. 1차 판매와 같이 선착순 방식이 아니라 저소득층 우선 판매다. 금융위는 2금융권은 안심전환대출을 확대 시행할 수 없다고 못박았다. 2금융권은 금리나 담보 여력, 대출구조 등이 복잡하고 통일된 전환 상품을 협의해 만들기도 어렵다고 설명했다. 이런 측면에서 금융위는 2금융권 대출자는 디딤돌 대출이나 보금자리론 등 상대적으로 금리가 낮은 기존 정책 모기지를 이용해 대환해 달라고 당부했다. 금융당국은 주택금융공사의 유동화 보증배수를 일시적으로 끌어올려 대출한도 20조원을 추가로 마련했다. 금융당국은 주택금융공사의 현재 자기자본 규모, 계획된 출자 규모 등을 토대로 볼 때 관리 가능한 수준으로 보고 있다.


앵커)

은행 가기 전에 어떤 점을 점검해야 하나요?


답변)

먼저 안심전환대출 자격은 대출실행일로부터 1년 이상 지난 변동금리 또는 일시상환 주택담보대출, 주택가격 9억 원 이하, 대출액 5억 원 이하의 아파트 빌라 단독주택 등 6개월 동안 30일 이상 연체 기록이 없는 대출이어야 한다.미혼인 세대원도 안심전환대출을 받을 수 있으며, 상가와 주택이 혼합돼 있는 복합용도 주택의 기존 대출도 전환 가능하다. 다만 소득세법 시행령(제154조제3항)에 따라 주택면적이 건물 전체면적의 2분의 1 이상인 경우에만 안심전환대출로 전환할수 있다.

오피스텔은 안심전환대출 신청이 불가능하다. 안심전환대출은 부동산 등기부등본상 주택으로 구분되는 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 해당된다.

필요한 서류도 있다. 먼저 본인 확인할 수 있는 주민등록증 등 신분증과 주민등록등본이 요구된다. 소득 증명서류도 제출해야 한다. 총부채상환비율(DTI) 60% 이내, 주택담보대출비율(LTV) 70% 한도 안에서 안심전환대출을 받을 수 있기 때문이다. 근로소득자는 재직증명서와 근로소득원천징수영수증을 발급받아 준비해야 한다. 자영업자는 관할 세무서에서 소득금액증명원을 받아와야 한다. 등기부등본은 담보 관련 서류로 필요하다. 아파트가 아닌 단독 연립주택 거주자는 건축물관리대장 , 토지이용계획확인원, 토지대장 등도 필요하다. 한편 안심전환대출의 승인 여부는 신청 한 뒤 2~3일 정도 지나야 알 수 있다.

본인이 전환대상인지 여부를 확인하기 위해서는 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 '체크리스트'를 이용하면 된다. 체크리스트를 통해 전환대상으로 확인되면 기존대출을 받았던 은행의 콜센터 또는 영업점을 통해 정확한 대출가능여부를 확인하고 대출을 신청하면 된다.

앵커)

원금은 그대로 두고 이자만 갚던 분은 갈아탈 경우 금리는 낮아진다 하더라도 원금까지 갚아야 하기 때문에 다달이 내는 돈은 늘어나게 되죠?

답변)

안심전환대출은 이자율이 낮기는 하지만 매달 원금을 나누어 내야 한다. 이자만 내는 프로그램보다는 고정 지출액이 많아진다는 단점도 있다.


예컨대 1억원 대출을 기준으로 안심전환대출로 갈아탄 후 대출 기간을 10년 만기로 정하면 매달 100만원이 넘는 원금을 거치기간 없이 바로 다음 달부터 균등 상환해야 한다. 당장 이자 갚기에 급급하거나 원금 상환 부담을 감수하기 어려운 저소득층, 생활비 등 급전 충당을 목적으로 한 주택담보대출자들에게 안심전환대출은 전혀 도움이 되지 않다는 얘기다.

앵커)

가계 부채 문제를 개선하겠다는 정책인데, 조건이 현실과 좀 동떨어졌다는 지적이 있습니다. 대표적인 사례가 고정금리 대출은 아예 제외됐다는 점인데요, 은행까지 갔다가 되돌아온 분들이 많다죠?


답변)

더 큰 금리 부담을 지고 있는 제2금융권 대출자들은 “가진 자만을 위한 정책”이라며 정부에 대책을 요구하고 있다.사태가 심상치 않자 금융당국도 깜짝 놀라는 눈치다. 금융위는 안심전환대출을 둘러싼 문제와 부작용을 최소화하기 위해 조만간 후속 대책을 내놓을 것이라고 밝혔다


앵커)

2011, 2012년에 정부에서 정책적으로 변동금리를 고정금리 대출로 갈아타도록 권장했고, 은행도 고객들에게 많이 권유했었거든요. 정부 정책에 따랐던 사람들만 억울하게 됐다는 말이 나오는데요?


답변)

네 이미 정부말만 믿고 고정금리 대출로 전환한 대출자들은 이번 안심전환대출 대상자에서 제외돼 울상을 짓고 있다. 금융위에 따르면 지난해 말 기준 고정금리 대출자는 전체의 23.6%이다. 정부입장에서 이들은 그동안의 정책 기조에 맞춰줬지만 정작 혜택을 주지는 못하게 된 셈이다.


실제 금융당국은 가계의 재무적 안정을 위해 2011년부터 고정금리·비거치식 분할상환 대출 비중 확대를 유도해 왔다. 이에 고정금리 대출 비중은 2011년 3.1%에서 2012년말 14.2%, 2013년말 15.9%였다가 지난해말 23.6%로 급증했다.2012년부터 고정금리 대출 가입자가 늘어나기 시작했지만 한국은행의 기준금리 인하로 대출금리가 떨어지면서 고정금리 대출 가입자들은 오히려 손해를 봤다. 고정금리 대출이 변동금리 대출보다 금리가 훨씬 높은데다, 기준금리 인하가 반영되지 않아 저금리 혜택을 보지 못했기 때문이다.실제로 주택담보대출의 기준금리가 되는 코픽스(COFIX)는 2012년 12월 신규취급액 3.09%, 잔액기준 3.52%에서 꾸준히 하락해 2013년 12월에는 각각 2.66%, 2.88%까지 떨어졌다. 이후에도 하락세가 이어지면서 작년 12월 신규취급액기준 코픽스는 2.16%, 잔액기준 코픽스는 2.52%를 기록했다.이에 기존 주택담보대출을 받은 가입자들 중 낮은 금리로 갈아타려는 이들이 늘고 있다하지만 기존 주택담보대출 상품에서 저금리 상품을 갈아타기 위해서는 '중도상환 수수료'와 '인지세' 등을 따져 실익을 비교하는 것이 중요하다.예를 들어 1년 전 연 3.5% 고정금리 주택담보대출을 통해 2억원을 대출 받았다면, 2.9%대 금리로 대출을 갈아탈 경우 연간 120만원의 이자비용을 절감할 수 있다. 그러나 중도상환 수수료를 최대 300만원 부담해야 한다. 낮은 금리로 갈아탄 첫 해에는 180만원(중도상환 수수료-이자비용 절감분)의 손실을 입는 셈이다.시중은행 중도상환 수수료율은 연 1.5%이다. 중도상환 수수료는 은행에 따라 수수료율 및 부과방식이 다르다. 국민은행의 경우 중도상환 수수료율은 1.4%이며, 남은 기간(최대 3년)에 따라 일수로 계산해 수수료율이 적용된다. 대출기간이 3년 이상이면 중도상환 수수료가 면제된다.


앵커)

처음 대출받았을 때보다 집값이 떨어진 경우도 해당되지 않는다고 하는데, 역시 불만이 제기되고 있죠?

답변)

경기도 용인, 분당 등 집값이 많이 떨어진 지역 주택담보대출자의 경우 대출금이 집값의 70%(LTV 한도)를 넘어 LTV 70% 초과분을 갚지 않으면 안심전환대출을 이용할 수 없다는 문제점이 드러나면서 민원이 속출하자, 금융 당국은 25일 급하게 대안을 제시했다.금융위원회는 이들의 경우 LTV 한도 초과분을 갚지 않고도 다른 대출로 갈아탈 수 있는 '채무조정 적격대출' 상품을 이용토록 안내하겠다고 밝혔다.채무조정 적격대출은 안심전환대출처럼, 변동금리이거나 일시 상환 조건으로 주택 대출을 받은 사람을 대상으로 하는 갈아타기용 대출 상품이다. LTV에 한도가 없어 집값 하락으로 대출금이 집값의 70%를 초과하는 사람들도 이용할 수 있다. 원리금 분할 상환 방식이라는 점과 대출 만기가 10·15·20·30년이고, 중도 상환 수수료가 3년간 최대 1.2%라는 점 등은 안심전환대출과 같다. 하지만 금리가 10년 만기 기준으로 연 3.01~3.96% 수준으로 안심전환대출(2.6%)보다 훨씬 높다. 대출 자격도 6억원 이하(안심전환대출은 9억원 이하) 주택만 가능하고, 대출금 한도도 3억원으로 안심전환대출(5억원)보다 적다. 게다가 부부 합산 소득 6000만원 이하인 사람만 신청이 가능하다.하지만 일선 은행 지점에서 채무조정 적격대출 상품에 대한 소비자들의 반응은 신통치 않다. 대출금을 토해내야 하는 일부 고객에게 이 상품을 권했더니 '남들은 2% 금리로 대출을 전환하는데 왜 난 3%대냐'고 거세게 항의하는 상황도 발어진다

.

앵커)

마을금고나 저축은행 같이 제2 금융권에서 대출받은 경우도 마찬가지로 제외됩니다.

제2 금융권 금리가 시중 은행보다 훨씬 높은데, 왜 이렇게 정했을까요?

답변)

안심전환대출은 “부익부 빈익빈 현상이 심화될 우려가 있다

“재정 건전성 측면에서 제2금융권이 금리 인하와 중도수수료 포기 등으로 인한 손실을 감당할 수 있을지 미지수고 또 아파트처럼 담보의 질이 균일하지 않기 때문에 일률적으로 적용하기 쉽지 않은 게 현실이라며 금융위는 주장한다. 하지만 어떤 식으로든 혜택이 골고루 돌아갈 수 있도록 보험사나 저축은행, 상호금융 등 제2금융권으로 대상을 확대하고 지원한도를 늘려야 한다. 하지만 금융당국은 안심전환대출 대상을 제2금융권으로 확대하는 방안에 미온적인 반응이다. 안심전환대출 설계 시 은행권 주택담보대출을 대상으로 한데다가, 제1금융권에서 주택담보대출을 거절당한 제2금융권 고객은 경제적 여력이 상대적으로 없기 때문에 분할상환에 대한 부담이 크다는 논리다.

앵커) 대상을 확대해야 한다는 요구가 많은데요, 어느 정도로 늘려야 한다고 보십니까?

햇살론이나 보금자리론 같은 상품은 대안이 될 수 없을까요?


답변)

보금자리론과 내집마련 디딤돌대출, 적격대출 등은 안심전환대출에서 제외된다.

보금자리론은 현재 만19세 이상인 무주택자 또는 주택 취득 30년 이내인 1주택자(대체취득을 위한 일시적 2주택 허용)취득 후 30년 이내에 받은 대출을 상환하려는 1주택자

9억원 이하주택 주택담보가치의 최대 70%까지 로 대출금리 : 연 3.0 ~ 3.25%(우대금리 추가적용 가능)

햇살론은 상호금융사와 저축은행에서 취급되고있는데, 각 회사별로 대출금리 상한 이내에서

자율적으로 결정되고 있다.대부업 법정최고금리가 연 34.9% , 저축은행 등

2금융권 신용대출 상품은 중금리가 대부분인데낮으면 10%대 높으면 20%대의 금리가 적용되죠.반면 햇살론은 연 10% 내외에서 금리가 결정되기때문에 이자면에서는 다른 대출 상품에 비해이점이 큰 것은 사실.하지만 저축은행 숫자만해도 많은데위에서 열거된 모든 취급기관에서 일일이햇살론 대출 가능한지 비교하기 어려움이 있다. 이러한 대출을 추가 금리인하하는 방안과고금리 대출 때문에 고통받고 있는 기초수급자나 장애인, 빈곤 노령층 등 취약계층 서민들의 채무조정을 지원하는 방안도 함께 검토돼야 한다. 즉 안심전환대출은 재정 여력이 가능한 범위 안에서 신중히 확대하는 게 바람직하다.


앵커) 또, 대출 받아 집을 산 하우스 푸어도 문제지만 전세자금 대출 규모도 만만치 않은데요, 역시 대상이 안 됩니다. 핵심이 빠진 게 아닌가 하는 생각이 드는데, 어떻게 보십니까?

 

답변)

은행권 전세자금 신규대출 규모는 전년대비 42% 증가해 16조원을 넘어선 것으로 드러났다. 잔액 기준으로는 전년대비 25% 늘어나 35조원을 넘어섰다. 전세자금대출은 안심전환대출로 바꿀 수 없다. 다만 전세로 거주하고 있는 아파트를 집주인의 기존 담보대출 인수하는 조건으로 구입할 경우 소유권 이전 및 채무인수와 동시에 안심전환대출을 신청할 수 있다. 이 때 집주인이 이용하던 대출이 1년 이상 경과되는 등 다른 요건을 충족하는 대출이어야 한다. 안심전환대출의 경우 신규 대출자는 이용대상이 아니다. 안심전환대출은 가계부채의 증가 없이 주택담보대출의 구조를 개선하는데 초점을 두고 있어 대출실행일로부터 1년 이상 경과된 주택담보대출만을 대상으로 한다. 따라서 신규 전세 얻는분들에게는 차별적으로 느낄것이다.

앵커) 여당을 비롯해서 여기저기서 한도를 늘리라고 요구하고 있는데, 인기가 높다고 해서 무턱대고 늘리기에는 부담이 크지는 않을까요?

답변)

세상에 공짜는 없다. 한도 20조원은 은행과 주택금융공사가 견딜 수 있는 계산된 손실인데 ,여론이나 정치적 영향력에 떠밀려 안심대출을 확대할 경우 은행과 주금공의 부실우려된다.게다가 “빚을 내 집을 사두면 언젠가 정부가 빚을 깎아 줄 것”이라는 ‘모럴 해저드’도 감지된다.

안심전환대출 상품을 취급하고 있는 은행들은 겉으로는 정부의 정책에 따르고 있지만 수익성 악화를 우려하며 속앓이를 하고 있다. 당장 업무 부담이 급증했지만 정작 이는 은행 수익으로 이어지지 않는다. 특히 일각에서는 이번 상품으로 인해 은행권 손실이 1500억원 정도에 이를 것이라는 분석도 나온다. 대신증권은 안심전환대출 1차 한도인 20조원이 소진된다는 가정하에 전체 은행권 손실이 1400억∼1600억원에 이른다고 분석했다. 또 신한·국민·하나·우리 등 4대 시중은행은 주택담보대출 시장점유율에 따라 은행당 250억∼500억원의 순이자이익 감소가 불가피하다고 내다봤다. 금융당국의 안심전환상품 출시 안에 따르면 은행이 안심대출로 전환한 규모만큼 주택금융공사가 발행한 주택저당증권(MBS)을 의무적으로 매입해야 한다 이 증권의 이윤이 주택담보대출의 이윤보다 낮아 은행권의 순이익이 하락한다. 다만 금융당국은 이번 정책에서 은행들의 출연료 구조 개선을 통해 2000억원을 절감할 수 있도록 해줬다는 점을 들며 은행들의 손해는 크지 않을 것이라고 반박하고 있다앵커) 인기가 높지만 안심전환대출에 대한 비판도 만만치 않은데요. 어떤 보완책이나 추가 대책이 필요할까요?


답변)

앞으로의 이자율 변동 폭에 상관없이 저리의 고정 금리를 내게 되는 제도라 안심이라는 단어를 붙었지만 좀더 신중했어야 한다. 먼저 자본주의 사회에서 가장 중요한 신용등급이 전혀 반영되지 않았다. 안심전환대출의 기준 가운데 하나는 지난 6개월 동안 30일 이상의 연체 기록이 없으면 된다는 것이다.보다 많은 서민에게 저리의 고정 금리로 대출을 해준다는 정부의 입장은 십분 이해가 가지만 오랜 기간 좋은 신용을 쌓아온 1~2등급과 최근의 연체 기록만 없으면 되는 대출자에게 같은 잣대를 들이대는 건 형평의 원칙에 어긋난다.

신용등급에 따른 차등 이자율을 적용했어야 한다는 의견이 많다. 예를 들어 신용등급이1~2급이라면 2% 초반대의 이자율을, 나쁘다면 3%대의 이자율을 적용한다는 것이다.

자본주의 사회에서 돈을 빌리는 데 가장 중요한 기준은 신용도다. 미국의 경우 신용 점수에 따라 이자율이 2~3% 포인트 이상 차이가 나기도 한다. 신용 점수가 높으면 싼 이자로, 그리고 많은 자금을 빌릴 수 있다.

그리고 대출 기간도 10, 15, 20, 30년 4종류다. 좀더 세분화하면 어떨지 모르겠다. 예를 들어 현재 수입이 많다면 5년짜리도 가능하고, 또 나이가 많아 미래가 불투명하다면 40~50년짜리 ‘대물림’ 대출 방식을 선호하는 수요층도 있을 게다.안심전환대출이 이자율을 고정시킨다는 점에서는 안심이 되지만 변수는 있다. 실직이나, 건강 이상 등 예기치 못한 일로 대출금을 제때 갚지 못하는 어려움이 생길 때다.

미국에서는 이런 경우에 대비한 다양한 프로그램을 제공한다. 예를 들어 실직자를 위한 대출금 지원, 대출금 및 세금 등을 정부가 내고 나중에 되돌려 받는 모기지 원상 회복 프로그램 같은 것이다. 우리나라도 딩분간은 경제 상황이 불투명하기 때문에 만일의 상태에 대비한 국가 차원의 ‘보험 정책’이 뒤따라야 한다는 지적이다.

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