대전 세종시 전월세와 매매가격, 안정세 이어갈듯

2015-03-26 | 작성자 박상언 | 조회수 5,609 | 추천수 136

 

특히 세종시  입주물량 과다로 안정세 이어갈 듯 

대전의 전월세 거래량과 매매가격 변동률 등 부동산 관련 지표들이 하락세를 이어가면서 냉각기에 접어들었다. 대전지역 상업용부동산 경매시장도 먹구름으로 뒤덮였다. 경매물건 10건 가운데 1건 가량밖에 매각이 되지 않았을 뿐더러 매각가율마저 70%에도 못미치는 등 경매시장에 대한 투자자들의 기대감이 한풀 꺾였기 때문이다.은행 금리 하락에 금융 상품 투자보다는 부동산 투자에 대한 기대감이 높아진 것은 사실이지만 지역 부동산 경매시장이 투자자들의 관심을 모으지 못하고 있다.경매 물건에 대한 선호도가 떨어질뿐더러 부동산 시장에 자금을 투자하기 앞서 향후 시장 추세를 살펴봐야 한다는 말에 무게가 실리기 때문이다.

세종시도 매매가 전세값 안정세

또 세종시지역이 일정부분 투자 거품현상을 빚고 있지만 아직은 투자자들의 시선을 모으고 있는 점 역시 대전지역 부동산 시장의 활성화를 막아서고 있다.
세종시의 상업시설비율이 2%에 불과해 수요가 지속적으로 늘어날 것으로 예고될 뿐더러 현재 상업시설 분양이 한창인 만큼 투자자들의 기대감이 높아진 분위기다
.

 

전국에 전세난이 가중되고 있는 것과 달리 행복도시 주택시장은 역전세난으로 고전을 면하지 못하고 있다. 입주 아파트 가운데 빈집 비율이 9%에 이를 정도이고, 전셋값도 1년 사이에 1억원이나 떨어졌다. 올해도 2만여 가구가 입주할 예정이라서 매매·전세가격 약세는 당분간 멈추지 않을 것으로 생각한다.

 

 

아파트 전셋값이 춤을 추는 것은 입주 물량 증가에 따른 수요공급 균형이 깨졌기 때문이다. 행복도시에는 2011 2242가구가 처음 입주한데 이어 2012 4778가구, 2013 3225가구가 입주했다. 지난해에는 무려 1 6696가구가 준공되면서 빈집이 속출하기 시작했다. 행복도시에는 현재 빈집이 2 6000여 가구에 이른다.

이런 현상은 당분간 지속될 전망이다. 행복도시로 옮기기로 한 정부부처 이전이 마무리돼 새로운 수요창출이 기대되지 않기 때문이다. 일부 연구기관 이전이 남아 있지만 침체된 주택시장을 움직일 만한 변수로 작용하기에는 약하다.
올해에는 연중 가장 많은 물량인 1 9924가구가 입주할 계획이다. 이는 지금까지 준공된 아파트의 74%에 해당하는 물량이다. 이럴 경우 아파트 전셋값 추가 하락도 피할 수 없을 것이다.

매매시장도 약세를 면치 못하고 있다. 전국적인 주택시장 회복세에도 불구하고 지난해 세종시 아파트값은 떨어지고있다. 분양권에 수천만원의 프리미엄이 붙은 수도권 신도시와는 달리 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권도 나오고 있다.


하지만  올해 말까지 대규모 아파트 입주가 끝나면 주택시장이 어느 정도 자리를 잡아갈 것으로 기대한다. 인구가 증가하고 대형 할인마트 등이 들어서는 등 도시가 제 모습을 찾아가고 있으며, 대학기업 입주 등이 가시화되면 주택시장도 안정을 되찾을 것으로 보고 있다. 서울·수도권과 세종청사를 오가는 통근운행이 내년부터 중단되면 행복도시로 이전하는 공무원도 증가해 주택 수요가 늘어날 것이다.

세종특별자치시 지가는 상승중

 

 세종특별자치시 표준지 공시지가 상승률이 15.5%3년 연속 전국 최고치를 기록했다.

최근 국토교통부가 발표한 11일 기준 전국 표준지 50만 필지의 공시지가 공시 내용에 따르면 세종시는 15.5%의 상승률을 기록해 전국 평균 4.14%4배 가까운 수준으로 전국 17개 시·도 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 세종시 다음으로 울산시가 9.7%의 상승률을 보이며 뒤를 이었고, 제주시가 9.2%로 세 번째로 높은 상승률을 보였다.

대전 땅값 안정세, 세종시는 상승세

대전의 표준지 공시지가의 상승률이 전국 평균에 크게 못 미치는 것으로 나타났는데  대전의 지가가 안정화 단계에 접어들었다는 의미다.

 
지난달 1일 기준으로 조사·평가한 표준지 공시가격이 전년대비 2.54% 상승했다. 전국 17개 시·도의 평균 공시지가 상승률은 4.14%를 기록한 가운데 대전은 인천(2.42%)에 이어 2번째로 낮은 상승률을 보였다.
 
각 구별로는 대덕구 4.09%, 유성구 2.54%, 서구 2.22%, 중구 1.93%, 동구 1.81% 상승한 것으로 나타났다.

표준지 6680필지 중 전년도에 비해 5772필지(86.4%)가 상승하고 556필지(8.3%)는 동일하며 352필지(5.3%)는 하락했다.  대전의 공시지가 상승요인으로 실거래가격과 공시가격 수준과의 격차율 해소와 세종시 인접 지역인 유성구를 중심으로 도로개설 등 개발사업과 과학비즈니스벨트사업 추진에 따른 가격상승 기대감 때문이다.

대전의 공시지가 상승률이 전국 평균보다 떨어진 데에는 지난해에 비해서 지가상승요인이 많지 않았던 것 때문이다. 하지만 평균 공시지가가 하락한 것은 아니기 때문에 대전 공시지가가 적정 수준에 이르러 안정권을 형성했다고 볼 수도 있다.

토지가 상승에 대한 기대감이 인근 도시인 세종시로 쏠리면서 상대적으로 대전의 토지거래가 다소 침체됐기 때문이다. 또 상대적으로 개발 기대감이 큰 사업들이 다른 지역에 비해 적었던 것도 대전의 공시지가 상승률이

세종시의 공시지가 내지는 거래가격이 적정하냐는 의구심이 많지만 그럼에도 불구하고 토지가격은 미래의 가치에 대한 기대감이 반영되는 것이기 때문에 지가 상승률이 클 수 밖에 없다 반면 대전은 도안신도시 개발 이후 미래의 가치에 대한 기대감을 줄 만한 사업이 많지 않았고 향후 기대감을 가질 만한 계획도 없어 토지가격이 큰 폭으로 상승 할 만한 요인이 적다.
결과적으로 부동산 경기가 활발한 것과 침체된 것을 공시지가 상승률로 따지기는 어렵지만 전반적으로 대전의 토지시장의 투자가치가  떨어진 것은 사실이다. 전반적인 부동산 시장이 하향 안정화 됐다고 보여진다.

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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