1.울산 부동산 현황

울산이 지역 주력 3대 산업의 동반 침체라는 위기를 맞고 있지만, 부동산 경기만 호황을 맞고 있다. 7년 만에 땅값이 가장 많이 오르고 아파트 신규은 물량이 모자라 억대의 웃돈이 붙은 매물까지 나오고 있다. 이는 주력산업 침체에도 불구하고 지역근로자들의 실질임금이 줄지 않은데다 고액근로자들의 퇴직에 따른 자산변화 등이 이유로 꼽혔다.한국은행 울산본부 등에 따르면 지난해 울산지역 주택 거래는 3만1,00건으로 2013년 보다 32.1% 증가했다. 분양권 거래를 포함할 경우 거래량은 4만6,000건으로 전년 대비 41% 증가했다. 이는 전국 평균 매매거래 증가율(18%)을 크고 웃도는 것으로 지역별로는 서울(32.5%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다.울산지역신규아파트  내 청약경쟁율은 14.09대 1로 전국에서 3위를 기록. 지난해 울산. 청약경쟁률도 14.09대1로 부산(21.04대1)과 대구(14.52대1)에 이어 전국 3위를 기록했다.

아파트 분양 열기와 함께 땅값도 오르는 분위기다. 국토교통부가 발표한 '2014년 전국 지가변동률' 자료를 보면 지난해 울산지역 땅값은 평균 1.85% 올라 2007년(2.90%) 이후 7년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.

용도지역(전국 기준)별로는 주거지역(2.40%), 계획관리지역(2.07%), 공업지역(1.87%) 순으로 나타나 주거지역이 가장 많이 올랐다. 이는 전국 평균 땅값 상승률(1.96%)에는 약간 못미쳤으나 그동안 1% 미만의 저조했던 상승률과 비교하면 크게 높아진 수치다. 지난해 울산지역 상업용 부동산의 투자수익률은 7%를 웃돌아 전국 최고를 기록했다. 땅값 상승에 힘입어 울산지역 토지 거래량도 지난해 5만9021필지 보다 17.0% 증가한 6만9052필지를 기록했다.

매장용 건물의 투자수익률이 7.59%로 가장 높았다. 건물의 투자수익률은 6.22%로 전국 3위를 기록했다. 오피스 건물의 투자수익률도 서울(6.71%), 부산(6.56%)에 이어 울산도 상위권에 포함됐다.

2.올해 울산 부동산 시장 순항 예상

하반기 경 입주물량으로 안정화 예상  

올해 울산의 부동산 시장은 저금리와 부동산 부양정책 기조에 힘입어 재개발과 임대·경매시장이 어느때보다 활기를 띨 것으로 예상된다. 새해 부동산시장 기상도는 ‘맑음’이다. 특히 지난해말 ‘부동산 3법’의 국회 통과로 청약통장 가입 6개월이면 1순위 자격을 얻게 돼, 분양시장에 청약경쟁을 불러일으킬 가능성도 잠복해 있다. 저금리에 따른 집주인의 월세 전환 선호, 우정혁신도시내 공공기관 이전에 따른 인구유입, 근로자들 수요증가 등으로 주택임대(전세·월세)시장에서도 강세현상이 지속됐다. 주택의 매매가 대비 전세가율은 67.1%로 대부분의 지역에서 올랐다.

 올해 주택 매매 시장이 안정적 궤도에 진입해 완만한 상승세를 보일 것이다

 토지시장도 대체로 주택시장의 회복과 경기 호전으로 지난해와 비슷한 수준의 상승세 예상한다.특히 울산 토지시장에도 보유 토지를 일정기간 이상을 사업용으로 사용하지 않을 경우 양도소득세 이외에 중과세 제도가 아직 유효해 매수심리가 약하다 도심 외곽 토지는 약보합, 도시근교의 나대지 등은 강보합세를 보일 것이다.

또 지난해 시중의 부동자금이 공모주와 분양시장으로 몰렸다면, 올해는 분양물량이 늘어나고 아파트 입주도 많이 늘어나 분양시장이 다소 안정화를 찾을 것이다

아파트분양시장이 안정화 되면 자금은 결국 수익률이 있는 곳으로 이동할수 밖에 없다.근린생활건물이나 상가주택 매매는 물론 경매시장이 활기를 띨 가능성이 크다.

주택임대시장에서는 저금리 기조로 인한 전세에서 월세로의 전환은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 지난해 울산의 월세시장은 월세이율이 연간 10.5%로 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다.지역별로는 중구 혁신도시 주변, 남구 옥동, 북구 신천과 천곡 일원 등지의 임대시장이 상대적 강세를 나타낼 것이다.

3.전반적인 울산 경기 침체,  실수요 위주 접근하라

 부동산의 나홀로 호황이 석유화학과 자동차, 조선으로 대표되는 울산의 주력산업이 한꺼번에 침체에 빠진 지역 경기 상황과는 맞지 않다 .근로자가 많은 울산의 특성상 안정적인 수입이 있고, 안전 자산인 부동산으로 전환하려는 성향이 강하다. 기업 경기가 곧바로 부동산 경기로 이어지지 않는 것 같다.
실제 울산 경제의 50%를 차지하는 석유화학 업종이  중국의 생산설비 확충과 저유가 등으로 인해 적자를 기록하고 있지만, 근로자의 실질 임금은 줄어들지 않았다.

울산에서 가장 두터운 인구 구조로 되어 있으면서 그동안 상용종사자로 고소득의 혜택을 받았던 장년층(40~50대)이 퇴직을 앞두고 자산 변화를 일으키고 있다.최근 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대를 중심으로 부동산 자산에 대한 관심이 높아지고 있는 것 같다 울산도 고령화가 진행되면서 쌓아 둔 자산을 부동산으로 전환하려는 움직임이 강해졌기 때문이다.  하지만 울산 경기가 전반적으로 침체 되어 있는 만큼 반드시 실수요 위주로 접근하는 전략을 펴야 한다는점을 명심해야 한다.