내집마련 실전 상담사례 2번째

2007-01-02 | 작성자 박상언 | 조회수 16,024 | 추천수 359

내집마련 실전 상담사례 2번째

 

대표님! 안녕하세요, 2 아들, 3 딸 등 2자녀를 두고 있는  부동산 초보인 40대 가장입니다. 아이들 교육 때문에 줄곧 강남에서 줄 곳 전세로 살았는데 집값이 하루가 다르게 오르는 걸 보고  요즘 잠을 이루지 못하고 있습니다.

40대 후반에 접어들어 아직도 집이 없는 상태로 , 대표님께 컨설팅 의뢰하는게 친구들 알까봐   부끄럽기 그지 없습니다.

3년전에는 판교를 목표로 주택청약을 가입하여 올 2월에 30회가 되어 서울지역 300만원 청약예금으로 전환하고 난생처음 판교에 청약하였으나, 기대가 컸던 만큼 실망만 남게되었습니다.

 2005년도 제 연봉은 5,300만원정도이며 직장생활은 앞으로 10년정도는 가능할 것같고, 주택담보대출시에도 월200만이상 정도는 원금상환으로 가능하리라 여겨집니다.지금 심정 같아서는 서울지역 신규나 입주2-3년차 아파트라도 담보대출로 구입하고 싶은 마음이 있습니다.큰애가    대학에 들어가고 직장생활 할 날도 얼마남지 않았는데 앞날이 막막하기만 합니다.

 주위 친지분들은  현재 아파트 가격에 거품이 낀 상태에서 굳이 사는집을 팔고 오를대로 오른 아파트를 많은 이자를 내면서까지 무리하게 사려는 저를 이해 못하십니다. 장인,장모님은 연일 성화십니다.

주위의 이런 분위기  때문에   저도 더 겁이나고 책임,부담감이 더 큽니다.
설상 가상으로 11.15 대책으로 주택담보대출 제한과 금리 상승이  저를 자신없게 만듭니다

재작년 겨울에 용인 성복지구  경남아너스빌 미분양에 관심을 가지다가 기회를 놓쳐 많이 아쉬워 하고 있습니다.이 집 전세금과 여기저기 돈 끌어모으면  4억 정도의 여유자금이 생길 것 같습니다. 요즘 아파트 가격이 올라 빌라나 단독주택에 투자를 많이 하는 것 같은데 어떻게 생각하시는지요?

그래서 중요한 결정전에 선생님의 조언으로 좀 더 확신을 가지고 현명한 판단으로 투자를 하고 싶습니다.
강남권일대(특히 방배동)빌라를 구입하는 것이 나을지??
조정기를 틈타 12월안에 구입하는게 나은지, 그렇지  않으면   1~2월경  매입할지
 상반기 용인 지역 아파트를 분양 받을지?.

현 상황에서 어느쪽으로 투자를 하는것이 현명할지 의견을 부탁드립니다.

참고적으로 저와 아내 둘다 1순위 청약이 가능한 통장 600만원(남편).300만원(아내)가 있습니다.


도움주시면 고맙겠습니다.



답변)

 

결론부터 말씀드리면 여러 대뇌외적인 변수로 인해  당분간  집값이 보합세를 보일 가능성이 많습니다. 따라서  급하게 서두르실 필요는 없고 내년 상반기경  유망 분양물량을 노리시시 바라며 , 차후 기존 매매시장으로 접근하시기 바랍니다.

 

우선 강남권에 위치해 단독주택 재건축구역 투자 ‘0순위로 꼽히는 방배동 일대 10곳의 정비예정구역 가운데 최초로 178번지 일대가 2005년 도에  서울시로부터 재건축 정비 구역지정을 받아 사업에 속도를 내고 있습니다.
이후, 방배동818번지 단독주택지를 포함, 서울시가 앞으로 5년간 시내에서 재건축이 가능한 361개 구역, 366만평을  확정했습니다.
방배2 6,7구역(946 8 )과 인근 8구역(913 24 일대)은 추진위원회 승인을 받은 상태고 서초구 1,2,3구역(방배동 818 14 )은 통합 추진위를 구성해 최근 사업승인신청에 들어갔습니다.

하지만 현재  방배동 일대 단독주택 재건축 예정지에 대한 사업 추진이 땅(지분)값이 폭등하면서 부진을 면치 못하면서 난항에 빠졌습니다.  6평 기준으로 평당 1500~2000만원 선이던 다세대주택 지분값이 3400~4000만원까지 뛰었습니다

따라서  땅값 급등과 조합원 갈등에 '지분 쪼개기'도 활발해  방배동 일대 단독주택 재건축 예정 지역은 사업성 타당성 논란까지 일고 있습니다.

특히 아파트 재건축 관련 규정이 적용되면서 사업성이 크게 떨어져 사업 추진 자체가 흔들릴 수도 있다는 지적이 제기되고 있어  현재 상태로는 투자 수익률이 떨어집니다.


두번째 내년 상반기 용인 지역에 분양하는 아파트를 잡는 것도 좋은 방법입니다.

하지만 용인과 같은 유망지역은  분양가와  경쟁률이 높아 프리미엄이 예전처럼 많이 붙지는 않을 것 같습니다.

 

특히 청약자들의 관심권인 용인성복 분양물량과 동천동 삼성미니 신도시는 용인지역에서  100% 마감될 거라 생각합니다. 현행 주택법상 용인은 지역우선 거주요건(1)이 우선이므로  용인시 거주자 외에는 분양받기가 쉽지가 않을 것 같습니다.

 

참고적으로 당첨이 된다면 상당한 프리미엄이 보장될  용인  흥덕지구를  노리시기 바랍니다.아내 통장까지 동시에 사용해 당첨확율을 높이시기  바랍니다.

 

기본적으로 용인 흥덕지구  같은 수도권에서 분양하는 20만평이상 공공택지지구의 경우 거주지우선청약으로 30%,기타70%로 배정되고 지역우선/수도권우선으로 나눠서 청약신청을 받습니다.

 

 1월경 흥덕지구에서 흥덕알이디(시공 호반건설) 32평형 527가구(5블록, 임대) 경남기업과 대아레저산업(경남기업 시공) 43평형, 58평형 각각 545가구(11블록), 368가구(13블록) 대아레저산업 376가구용인지방공사(시공 우미건설) 34평형 486가구(9블록), 신동아건설(시공 겸함) 794가구(12블록) 등이 공급될 예정입니다

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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