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부동산틈새 투자, 공매

2013-08-27 | 작성자 박상언 | 조회수 21,779 | 추천수 198

 

 

경쟁률 ,경매보다 낮아 낙찰받기 유리

 

드오션으로 전략한 경매시장에 비해 일반인들에게 아직까지  생소한 공매를   틈새재테크로 생각하는 분들이 많다.  일반적으로  경매를 통해 제대로 자산을 굴린 경우보다 경매업체의 농간과 소송등으로 인해 피해를 입은 분들을  상담을 통해 많이 접해왔다.  1억이상 저렴하게 매입한다고 해도 소송이 1년이상 가는 경우가 태반이라 그동안 가격하락에다 소송비용까지  고려하면 밑지는 경우가 허다하다.  서울교대를  중심으로 밀집해있는 경매학원의 경우 수차례  간판을 내리는 일이 허다한데 경매교육을 내세워 수강생들을 모집해 ,공동투자로 엮어서 소송과 분쟁이 잦다는 것은 널리 알려진 일이다,  유명  경매학원장의 경우   현재도  구치소에 수감되어 있는 상태다. 공매는 자치단체 등이 세금 체납 등으로 압류한 물건(담보물)을 법원 경매와 같이 입찰에 붙여 일반에 매각하는 것이다. 금융기관들도 채무관계를 청산하지 못한 법인이나 개인에게서 담보로 잡은 물건을 공매를 통해 팔기도 한다.시장 참여자들이 많아 '레드오션'으로 통하는 법원 경매와는 달리 공매는 상대적으로 덜 알려진 재테크 수단이기 때문에 틈새 상품으로 관심을 가질만 하다. 인터넷 등을 통해 누구나 손쉽게 접근할 수 있는 데다 시중 시세의 절반가격선에서 본인이 원하는  물건을 획득할수 있기 때문이다. 특히 주택의 경우 급매물보다도 싼값에 거머쥘 수  있는 알짜 물건이 적지 않기 때문에 내집 마련 실수요자는 물론 투자자들도 관심을 가질만 하다.부동산시장에서 공매 투자는 틈새 부동산 투자처로서 박근혜대통령 재임기간중에도   꾸준히 각광받을 것으로 예상한다.

 

◆공매 흐름도

 

공매는 캠코가 운영하는 온라인 입찰 사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)에서 진행된다. 인터넷을 통해서만 입찰이 가능하다. 온비드에 회원 가입을 한 뒤, 입찰금(해당 물건 감정가격의 10% 이상)을 인터넷 입찰 마감시간 전까지 지정 계좌로 입금하면 된다. 대금납부 방법도 경매에 비해 유리하다. 경매는 낙찰일로부터 30~40일 뒤에 한꺼번에 낙찰가를 지불해야 하지만 공매는 1개월에서 최장 3년까지 장기 분할로 낙찰가를 내도 된다. 유찰 때 입찰금은 별도 수수료나 이자 없이 환불받을 수 있다. 특히  공매는 법원경매처럼 근저당 임대차 등 권리관계가 그다지 복잡하지 않아 낙찰자들이 명도 등으로 고생할 가능성이 적다. 공매는 두 차례 이상 유찰되면 세 번째부터 최초 예정가보다 10%씩 낮은 상태로 매각가가 정해진다. 낙찰금액이 1000만원을 넘으면 3년간 분할납부도 가능하다. 희망물건 입찰금액의 10% 이상을 준비해 온비드에 지정된 가상계좌에 입금하면 되고  최초 예정가격은 감정평가액 기준이다. 매각예정가격 이상 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 된다.

 

◆공매참여시 주의점

 

, 공매 물건이라고 해서 모든 물건의 가격이 주변 시세보다 싼 것은 아니기 때문에 주의해야 한다. 입찰 전 해당 물건의 정보를 꼼꼼히 확인하는 것은 필수다.등기부등본과 더불어 건축물 관리대장, 도시계획 확인원 등 해당 물건과 관련된 기본 공부를 열람해 물건 현황과 다른 점이 없는지 살펴봐야 한다. 공매 공고가 된 물건이더라도 자진 납부와 송달 불능 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다. 경매와 마찬가지로 입찰 전 해당 물건을 직접 방문해 주변 시세 등을 파악하는 것도 필수 사항이다.해당 물건의 일반적인 명도책임은 캠코에 있으나 예외적으로 매수자에게 명도 책임이 있는 경우도 있다. 이런 사항은 신문 공고 등을 통해 확인할 수 있다. 따라서 계약에 앞서 인수조건이 있는지 캠코에 확인하는 게 좋다. 

 

소액투자도 가능

 

요즘 유행하는 ‘소액 임대투자’도 온비드에서 가능하다. 지난해 기준으로 1000만원 이하 임대물건이 65%에 달한다. 주로 학교, 구청, 도서관, 문화센터 등 공공기관 안에 있는 매점이 임대물건으로 올라온다.보증금은 물론 권리금도 없이 연 사용료(임대료)만 내면 ‘사장님’ 소리를 들을 수 있다.즉 소액으로 초기 자본금 부담이 없고 소비자층이 안정돼 있어 수익이 보장된 사업을  시작할 수 있다. 온비드는 조만간 국내 은행들이 출시하고 있는 동산담보을 지원하기 위해 은행의 담보물 처분시스템으로 활용된다. 그만큼 온비드의 물건이 더 다양해진다. 최근에는 스마트폰용 온비드앱을 출시해 입찰 참여자들이 실시간으로 물건을 확인할 수 있다자세한 사항은 서울시 홈페이지(www.seoul.go.kr)나 온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr)에서 확인할 수 있다. 경쟁률도 경매보다 상대적으로 낮은 편이어서 낙찰받기도 쉽다. 유찰도 많아 저렴한 가격에 원하는 물건을 매입할 수 있다. .

 

 

 

유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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