실전 상담 사례 -1(분양 or 매매)

2007-01-01 | 작성자 박상언 | 조회수 16,382 | 추천수 373

실전 상담 사례 -1(분양 or 매매)

 

질문)

 

안녕하세요? 박대표님 ,지금까지 판교,성수 현대 힐스테이트등 소위, 돈 될만한 지역만 쫒아  청약 하다가  계속 떨어졌습니다. 그 사이 기존 아파트 가격은 너무 많이 올라버려  오로지 분양만 기다린  제 자신이 한 없이 원망스럽습니다.

 

이제는 분양받는 것을  포기하고 차라리 호재 있는 지역의 기존아파트를 매입할까 합니다.

사실 ,연초에 박 대표님께서  분당 정자동의 20평형대  H주공   아파트를 추천하였으나

반신반의하며 구입하지 않았습니다.

 

엊그제 마침 시간을 내어  정자동의 H주공아파트 단지 내 부동산에 가보았더니 20평대 매물도 거의  없고 그나마 나와 있는 매물도 연초보다  1 ~15천정도 급등한 가격에 나와있었습니다.

부동산에서 들은 봐로는  리모델링 가능 연한이 15년으로 대폭 축소되면서 두달전부터 갑자기 뛰었다고 합니다.연초에는  박대표님이 추천하신 아파트를 은행 융자를 포함해  20평형대 3억원가량의  아파트를 구입하려고 했습니다.    

 

하지만 지금은 모든 게 허사가 된 듯 합니다. 

 

저와 내년 봄  결혼예정인 아내 직장은 삼성동입니다. 실거주와 투자가 가능한 아파트를 구입하고자 하며 아파트 평수는 실평수는   18평 정도면  됩니다
상대적으로 저렴한 연립이나 빌라를 구입할까도  생각하고 있습니다.

. 현재  보유현금은 15천만원이며,부부 합산소득은 연봉 8천이며 개인별로 부채는 없습니다.

구입목적은 실거주 및 투자목적이며 주택에 사용할 수 있는 돈은 한달에 250만원정도입니다. 대출받을 수 있는 최대 금액은 2억원가량 생각하고 있습니다.

-개인별 신용등급은 공사직원 개인별 연봉 4천만원이어서 좋은편입니다

 

투자와 실거주(4:6) 25~32평이상의 아파트를 매입할지?
(
아파트, 단독주택, 재개발지분 등 투자방법은 미결정) 물론 전세를 끼고

살 예정임 (주택매입 후 대출을 받고 이를 전세로 메움

현재 , 늦으면 1~2월경 주택구입 시 매입시점으로 보고 있음

물론  부족한 자금은 어느정도  대출도 받을 각오를 하고 있습니다.

지금 자산현황을 살펴보면
*
청약부금300만원 : 8월부터 1순위
*
현금가능자산 : 1 5

(MMDA : 1 3,펀드(거치식) : 2)
*
직장 : 강남구 삼성동 공기업근무

*
연봉 : 부부 합산 8000만원

현명한 조언 부탁합니다

 

너무 아파트 가격이 급등해   요즘은  잠을 이루지 못하고 있습니다.

 

추가적으로  대표님께서 추천하신 아파트가 올랐을 때 매도시점은 언제쯤 잡으면 될까요 ?

답변)


유망 분양아파트만 손꼽아  기다리다 보면  놓치기 쉽고, 그러다 보면  순식간에 기존 아파트도 올라버려 낭패를 당하기 쉽습니다.


우선 15천정도의 자금으로  강동구 암사동 H 아파트 24평형(3~36)을 추천합니다.부족한 자금은 은행대출을 적절히 이용하시기 바랍니다.
2
938가구 규모의  이뤄진 H 아파트는 평형도 24~42평형으로 다양하게 구성돼 있어 수요층이 두터워 상승여력이 더 남아 있습니다.더우기  8호선 암사역이 도보로 5분 거리고 한강둔치와 선사유적지가 가깝고 인근에 2010년경 암사역사생태공원이 예정되어 있습니다
.
우리나라의 주택시장 상승폭은 주로 강남,분당,판교,용인 등 경부선 라인에 있는 아파트들위주로  많이 올랐습니다. 경기 안성시의 평택
음성고속도로에서 분기해 광주용인하남서울 동부지역의정부동두천포천연천 노선,  2경부고속도로 밑그림이 그려지고 있어 경부선 접근성으로 인해 강동구 암사동 일대가 하남과 광주와 더불어  수혜를 받게 될 것입니다.

선생님처럼 ,
유망 지역의 분양아파트만 막연히 기다리다가  놓치기 쉽고, 당첨된다는 보장도 없습니다.파트 한채를 미리 사다 놓아도 1순위는 그대로  유지되니  유망지역을 분양받아 한번 더 재테크에 성공하시기 바랍니다.
현재 양도세 비과세 요건은 서울을 포함한 수도권 5대 신도시에선 1가구 1주택자의 경우. 3년 보유 2년거주 요건이기 때문에  양도세 비과세 요건을 채우시는게 좋아 보입니다.

단독이나  연립 같은 경우  재개발이나 뉴타운과 같은 특별한 호재가 있지 않으면 차라리 아파트를 구입 하는 게  재테크 측면에서 유리합니다.

이르면 2007년부터 하반기부터 청약제도가  개편될 예정이므로  현재 가지고 있는 청약통장을 600만원이상으로 증액할 필요가 있습니다. 청약 가점제가 시행되면 상담자의 경우 여러 여건상(청약금액,청약가입기간,가입자나이,자녀유무)   서울기준 300만원짜리 청약부금으로 양질의 주택을  분양받기가  힘들 것으로 보입니다.

 

 차선책으로 상반기 경   분양일정이 잡혀있는  성북구 종암동 삼성래미안   구로구 고척동 일대 고척2구역을 재개발한 '고척동 푸르지오, 서대문 가재울뉴타운 아이파크를 노려보는 것도 좋습니다.

 

부의 11.15 부동산 대책이후 상당히 시장이 안정을 찿아가고 있으므로 서둘러서  내집마련 대열에 무작정 동참하는 것은 참으로  위험한 발상입니다.

 

 수도권 입주량이 올해보다  20% 정도 줄고 기존 주택시장  매물이 아직도 귀한 걸로 봐   기존 주택시장의 상승요인도 남아있습니다.

 

 반면에    정부의 아파트 값 안정에 대한 계속적인 규제와 더불어 반값 아파트 선거 공약등의 영향으로 올해와 같이 급등장세는 펼쳐지지 않을 것입니다..

 

따라서 기존 주택시장을 통해 내집마련을 하려면 저평가된 되고 개별호재있는 단지 위주로,  돌다리도 두드리는 심정으로  움직여야 합니다.

 

수년간의 컨설팅 경험상 투자자입장에서는  지역을 잘 분석해  투자시기 저울질을    하는 것이고, 반면에  실수요자들의 내집마련 시기는 호재가 있는 지역을 잘 선택하면 시기는  그다지  문제가 되지 않으리라 생각됩니다.

 

 

 

 

 



당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기