자본환원율 고려한 투자 유효

 PER는   주식시장에서도  사용하는 기본 분석방법중 하나인데 2008년 금융위기 이후 한국부동산에도 들어맞기 시작했다. 금융 전문가들이 부동산 시장이 고평가,저평가 되었나 를 따질 때   사용하는 가치 분석 방법이다. 

올해초 국민연금과 삼성자산운용,한화생명, 하나대투, 우정사업본부등의  부동산 운용역을 대상으로 부동산 특강을 할 때   그들이 이해하기 쉽게   PER란 용어를 사용했다.

즉 PER가 낮은  부동산이  시장회복시 반등속도가  빠르고 시장이 악화되도 떨어지는 속도가  느리다.

 PER(price earnings ratio)는 주가를 주당순이익(EPS) 나눈 값으로 주당 순이익의 몇배가 주가로 나타나는가를 의미한다. 1000억자리 빌딩이 임대료가 30억원이며 PER 는  33.3이다. ( PER = 주가/EPS( Earnings Per Share,주당 순이익) )이 주가수익률이 높다는 것은 EPS가 평균수준인데 주가가 높은경우와, 주가는 평균수준인데 EPS가 너무 낮은 경우 두가지로 볼 수 있다.

첫번째의 경우, 이 기업의 주가가 시장에서 높게 평가되고 있다는 뜻이다.

따라서 이 지표를 통하여 유사기업의 PER를 비교해봄으로써 어떤 기업이 저평가 되어 있는지를 알 수 있다

PER를 부동산에 적용해보면

A부동산의 PER가 5이고 B부동산의  PER가  10인경우, A부동산은 상대적으로 저평가 되어 있다고 보면 되고, B부동산은  상대적으로 고평가 되어 있다고 본다. 일반적으로 PER가 낮을수록  임대수익율이 우수한  부동산으로  볼수 있다.

역의 관계를 가지는 부동산가격과 이자율

임대료가 결정되면 소유자들이 부동산자산의 가치를 환원이율을 감안하여 평가를 하게 된다. 이때 사용하는 환원이율을 자본환원율(Cap rate, capitalization rate)이라고 부르는데, 이는 부동산자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당이 된다.

그리고 자본환원율은 부동산시장의 외부요인인 증권, 채권, 단기성 예금 등의 모든 금융자산을 망라한 더 넓은 자본시장에서의 이자율과 수익률에 기초하여 결정된다. 여기서 순영업수익(NOI)이 클수록 해당 부동산 투자가치는 높아진다.

NOI는 기업의 순익과 같은 개념으로, 해당 부동산과 관련된 모든 수입에서 관련 비용을 빼면 NOI가 나온다. 이때 수입은 임대료, 주차비 등 해당 부동산으로 벌어들이는 총수익을 의미한다. 모든 비용이라 함은 일종의 운영경비로서 해당 부동산의 수선유지관리비, 보험료, 전기세, 재산세 등을 포함한 금액이다.

연 수익율로 볼 때 5~8% 정도면, 경험상  부동산  불황이 닥치더라고  해당 부동산 가격은 더 이상 떨어지는데 한계가 있다. 쉽게 숫자로 풀어쓰면 시세가 3억원정도하는 아파트의 경우, 보증금 2천만원에 월세 120~150만원정도를 받으면 된다는 애기다. 역으로 보면  해당 부동산에  내가 임차인 입장에서 임대인이 원하는 월세를 낼 수 있을런지 본인 스스로에게 되물어보는 것도 좋다.

과거에는 개발이익을 우선 생각하고 임대료를 덤으로 얻을수 있는 곳을 추천했으나 최근에는 “임대료가 적정수준이 나오고 개발이익도 덤으로 얻을수 있는 부동산으로 갈아타라”고 고객들에게 설득한다.

즉 , 훗날 개발이 늦어져 설령 시세차익을 못 얻더라도 당장 월세라도 받을 수 있는 지역의 부동산에 관심을 가질것을 반복해서 설명한다. 설령 개발계획이 불발탄이 되더라도 안정적으로 매년 연 수익율을 5~8% 정도 받았기 때문에 결코 손해보는 장사는 아니다.

 아파트투자? 수익형 부동산 투자하듯 하라

“아파트도 이제는 도시형주택이나, 오피스텔 투자하실 때 처럼 생각하시면 됩니다. 월세를 얼마나 받을수 있을까 미리 가늠해보고 투자하면 아파트투자에서 손해볼 일은 거의 없습니다.”

 ‘날 보러와요’ 데뷔곡 출연료700만원을 가지고 200억대 부를 일군  부자로 알려진 가수 방미씨의 경우도 연수익률 5% 가 나오지 않으면  그동안 오른 아파트를 칼같이 매도하고 갈아타면서  부를 축척했다고 한다.  

투자금액대비 임대수익율이 낮은 재건축, 외곽지역 아파트,대형 아파트들은 Per 가 높다고 볼수 있다. 반면에 도심 지역의 전세가율이 높은 중소형  아파트는 Per 가 낮아 수익률이 훌륭하다.

우리나라 부동산에 관심있는 외국인들은 부동산  개발가치 즉 미래 가치보다는 철저하게 투자금 대비 얼마만큼 바로 현금으로 들어오느냐를 따진다.            

마찬가지로 박근혜 정부 기간에도 아파트를 포함한 주거용 부동산을 고를때는 “막연히 개발호재가 있으니 오르겠지”하는 생각보다는 철저히   외국인들이  한국 부동산에 투자하듯이 수익성 위주로 부동산을 골라야 한다는  이야기다.

*참조 

주가수익률(Price Earnings Ratio)은 낮은수록 자본환원율은 높을수록 좋다. 주가수익률(Price Earnings Ratio)은 주가를 1주당 순이익으로 나눈 값을 말하며, 주가수익배율(per)은 일정기간동안 기업이 올린 주당순이익(Earning Per Share, eps)의 몇배나 되는지를 말한다. 즉 기업이 한 해 동안 벌어들인 순이익을 그 기업이 발행한 총 주식수로 나눈 값이다. 

주가수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율(per)은 일반적으로 낮을수록 좋다고 볼수 있다. 주가수익배율(per)이 낮다는 것은 그만큼 주가에 비해 저평가 되었다는 뜻이고, 반대로 높다는 것은 주가에 비해 고평가 된다는 의미다.

이에 반해 자본환원율(Cap Rate)은 높을수록 좋기 때문에 현재와 같은 부동산 비수기때 투자자들은 투자하기전 자본 환원율을 먼저 챙겨야 한다.   

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