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부동산유통구조만 파악해도 반값에 살수 있다

2013-02-22 | 작성자 박상언 | 조회수 24,078 | 추천수 198


신세계 백화점에서 열린 명품 세일에는 추위에도 불구하고 수많은 인파가 몰려서 30분이상 줄을 서야 들어가야 할 정도로 인기를 끌었다.아르마니, 디젤, 돌체앤가바나 등 50여 개 브랜드 제품이 최대 70% 할인된 가격에 그야말로 원가수준으로 판매하였다.   아이들을 위해   똑 같은 품질의  분유를 사더라도  백화점, 마트 ,시장별로 가격이 제각각이다.  의류나 공산품 같은 경우는  가격차이가 지역이나 유통점에 따라 가격 차이가 더 나기 때문에 최저가로 살수 있는 유통구조만 파악하면 거의 반값에  물건을 살수 있다.

박근혜 대통령인도  "유통구조를 단순화 하면 물가를 안정시킬 수 있을 것으로 본다"고 말했을 정도다.
산지에서 500원 받는 채소 하나가 어디서는 6000원, 어디서는 1만원이 되어서는 말이 안된다고 지적했다.

국내5대 농·축산 품목의 연간 총 소비액 중 약 36%가 유통업자의 마진인 것으로 나타났다.  국내 5대 농·축산 품목의 연간 총 소비액 중 약 36%가 유통업자의 마진인 것으로 나타났다. 

농촌경제연구원의 ‘농업전망 2013’에 따르면 5대 품목의 전체 소비액 중 소고기는 42.2%, 돼지고기는 38.9%, 닭고기는 52.1%, 계란은 32.3%, 쌀은 21.3%가 각각 유통비용으로 들어갔다.


농촌경제연구원이 1990년부터 2010년까지 월별 가격자료를 이용해 도매시장 가격와 유통마진관계를 분석한 결과, 쇠고기와 돼지고기는 도매가격이 1%하락할 때 유통마진이 각각 0.56%, 0.38% 증가했다.같은 기간, 닭고기 산지가격은 연평균 0.5%씩 하락한 반면 소비자가격은 1.6%씩 증가해 닭고기 유통마진은 연평균 4.7%씩 확대됐다. 계란의 경우도 2000년대 들어 산지가격 상승률은 1.8%인데 비해 소비자 가격 상승률은 3.7%로 높았고 유통마진은 연간 9.6%씩 올랐다. 소비자에게는 단순한 제품을 구매지만 그 안에는 순수 가격 외 전기료, 인건비 등 모든 게 포함되어 있다 .유통구조를 단순화 시키는 게 대안 방안이다.
최소 5천만원 이상 투자해 1억원이상 나가는 부동산에 유통구조 단순화를 적용해 보면 원가 수준에서 투자할수 있다. 복잡하고 소송 때문에 머리 아플수 있는  경매보다도 유리한 것이다.        .


통상 분양모델하우스에 방문하면 드라이가 잘 된 말끔한 정장을 입은 모델하우스직원들이  나눠주는 삼성이나 대우,대림,GS 포스코 등의 대기업  명함이다. 명함을 받아든 초보투자자들은 이들은 대기업 소속 건설사 직원으로 생각하는 경향이 있다. 하지만 대부분의 경우 이들은 대기업 시공사와 분양업무 계약을 맺어 위탁분양을 도와주고 건당 수수료를 받고 영업하는    하청업체들이다. 아파트나 원룸,상가등의  분양과정을 보면 우선 시행사가 땅을 매입해 시공사에 공사를 맡기고  분양대행사, 부동산 중개업소에 물건을 돌리는 게 정석이기 때문이다. 각 단계 별로 수수료가 들어가게 되는데, 수수료는  적게는 150~500만원,미분양 사업지일 경우   2000~3000만원까지 수루료로 지급되서   분양가 인상요인이 된다.  이는 곧 분양 가에 반영되어 분양계약자의 호주머니에서  결국엔  수수료가 나간다고 보면 된다.   따라서 해당 물건(아파트,도시형,오피스텔등) 을 매입하게 될 때는 분양대행사나 중개업소를 통하지 않고 시행사를 통해 직접 매입하는게 효과적일수 있다. 

강남권에서 공급되는 수익형 부동산의 경우 수익율이 연 4% 정도 되는데 시행사를 통해 직접 이러한 물건을 매입하게 되면 수익율이 연 8% 이상으로 올라가게 된다.  일부 시행사의 경우 분양율을 높이기 위해 수익율을 보장해주기도 한다. 설령 입주이후에 건축물의 약간의 하자가 발생했을 지라도 시행사나 시공사를 바로 통하기 때문에 해결하기도 쉽다. 


필자가 주로  만나는 분들은 분양대행사나 중개업소보다 직접 건축하는 시행사와 시공사 대표들과 회장님들이  많다 여러 이유가 있겠지만 .    건축을 유통하는 분들보다는 직접 만든 분들을 상대하다 보면 업무처리와 자금결제부분도  신사적이고 깔끔할하다. 뿐만 아니라 필자의 고객들에게도 양질의 물건을 원가수준에서 소개해 줄수 있기 때문이다.   ,  일반인들은 시행사를 접하기가 쉽지 않기 때문에 필자가 운영하는  부동산 컨설팅업체에 의뢰하는게 이러한 정보를 얻을수 있다


226 () 2시 선릉역 부동산 전문가 포럼

부동산컨설팅업체 유엔알컨설팅은 226() 오후 2시부터 선릉역 부동산전문가 포럼 (선릉역10번출구)에서 박근혜 정부의 부동산 정책과 투자방향에 대해 세미나를 개최한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표가 부동산정책해설과  투자방법을 사례위주로  집중적으로 강의한다.  참가비는 사전예약자에 한해 1천원이다 문의)02-525-0597


 

 

 


 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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