하우스 푸어 현실과 생각해야 할점

2012-12-17 | 작성자 박상언 | 조회수 22,338 | 추천수 185

하우스푸어들에 대한 대책이 대선 후보들과 정치권,금융권등지에서 경쟁적으로 선보일만큼 우리나라 주택시장이 심각하다. 기획재정부도 주택시장 심각성을 인식, 우리나라는 일본, 미국과 달리 주택재고가 부족해 ‘거품 붕괴’와 같은 부동산 가격 급락은 없을 것이라고 발표했을 정도다. 실제 기획재정부는 지난 3일 이런 내용을 담은 ‘인구 가구 구조변화에 따른 주택시장 영향과 정책방향’ 보고서를 냈다. 보고서는 생산가능인구가 2017년을 정점으로 감소세로 돌아서고 가구 증가세도 둔화하고 있어 신규 주택 수요가 감소하고 있다고 진단했다. 거품 붕괴로 부동산 가격이 급락한 일본, 미국과는 상황이 다르고, 생산가능인구 비중 감소 때문에 주택시장이 장기침체에 빠질 가능성은 크지 않다고 봤다. 지금까지 다른 국책연구기관이나 민간연구소가 이러한 연구자료를 내놓은 적은 있지만 정부가 이런 자료를 낼 정도로 주택시장분위기가 긴박하게 돌아가고 있다. 



■경매 내놓아도 대출금 못 갚는 하우스 푸어 문제 심각

그동안 추측만 난무해 가계부채 대책에 혼선을 야기했던 '깡통주택' '하우스푸어' 등의 수치가 금융당국에 의해 공식적으로 19만명으로 조사됐다.이들은 집을 경매로 내놓아도 주택담보대출 원리금을 갚기 어려운 지경에 빠진 사람들이다. 또 신용등급 7등급 이하로 3개 금융기관 이상에서 주택담보대출을 받은 저신용·다중채무자가 23만명에 이르는 것으로 나타났다. 이들은 집값이 추가 하락할 경우 채무상환이 어려운 사실상 '하우스푸어'다.

실제 2일 금융감독원에 따르면 현재 집값에 대한 감정가 대비 낙찰가율을 보여주는 평균 경락률(2012년 1~10월)은 76.4%로 나타났다.예를 들어 2억원짜리 아파트를 경매로 넘길 경우 1억5280만원을 받을 수 있다는 것이다. 하지만 평균 경락률(76.4%)을 초과해 대출받은 사람이 전체 주택담보대출의 3.8%인 19만명으로 집계됐다. 이들은 2억원짜리 아파트를 구입하는 데 1억5280만원 이상을 대출받은 셈이다. 결국 경매로 집을 처분해도 대출금을 모두 갚기 어려운 '깡통주택'이다.경락률 초과대출자는 수도권이 18만명(12조2000억원)으로 지방(1만명·8000억원)보다 압도적으로 많은 것으로 조사됐다. 대선이후에도 수도권 집값이 더 큰 폭으로 내린다면 경락률 초과대출이 더 늘수밖에 없는 구조다.더 큰 문제는 이들이 대출받은 금융기관이 은행보다 비은행 예금 취급기관 비중이 더 높다는 점이다. 권역별로 보면 은행이 7만명(5조6000억원)인 데 비해 단위농협·수협, 신용협동조합,새마을금고등 상호금융이 11만명(6조1000억원), 저축은행 1만명(5000억원) 등으로 비은행 예금취급기관 대출자가 대부분이다.경락률 초과대출자의 연체율이 상승할 경우 비은행 예금취급기관의 부실로 이어질 수 있다.또 9월 말 기준 저신용·다중채무자도 전체 주택담보대출의 4.8%(23만명·25조6000억원)로 나타났다. 이들은 경락률 초과대출자와도 상당수가 겹치는데 신용등급이 7등급 이하이고 대부분 비은행 예금취급기관에서 대출을 받은 사람이다. 집값이 지금보다 더 떨어질 경우 채무상환이 어려울 것으로 보이는 '하우스푸어'다.

■고위험군 하우스푸어 대책마련 시급


주택가격 하락이 지속되고 정부 차원의 대책이 마련되지 않을 경우 빚을 갚지 못해 당장 경매 위기에 몰릴 수 있는 고위험군은 8만명으로 추정된다.금융권 주택담보대출 중 1개월 이상 연체차주는 4만명(주택담보대출의 0.8%), 금액으론 4조5000억원으로 모두 7등급 이하 저신용 채무자다. 권역별로 보면 은행이 1만7000명, 상호금융 1만9000명, 저축은행 2000명, 보험·여신 전문금융회사가 각각 1000명가량이다. 비은행 예금취급기관의 비중이 은행보다 높다.또 주택가격 하락세에도 주택담보인정비율(LTV) 한도를 넘는 대출이 계속 늘고 있다. 은행권 LTV 한도는 50%지만 LTV 70% 초과대출은 2010년 말 7조5000억원에서 2011년 말 7조9000억원, 지난 9월 말 8조3000억원으로 증가했다. 전체 금융권의 LTV 70% 초과대출자는 24만명(26조7000억원)이고 80%를 넘긴 대출자도 4만명(4조1000억원)에 이른다.아울러 빚을 갚을 가능성이 떨어지는 후순위 주택담보대출 보유자는 15만1000명(5조7000억원)으로 집계됐다. 후순위 주택담보대출의 연결기준 평균 LTV는 63.4%로 비은행 평균 60.5%보다 2.9%포인트 높았다. 1개월 이상 주택담보대출 연체자 4만명과 LTV 80% 초과대출자 4만명을 대상으로 정밀점검을 할 것이라고 금감원에서 밝힐정도로 심각한 지경이다.특히 고위험군에 해당하는 8만명은 대책 마련이 시급하지만 금융당국은 모니터링 강화 외에는 특별한 대책을 내놓지 못하고 있어 심각성을 더하고 있다.

■실수요자뿐만 아니라 일부 투자자도 용인해야


하우스 푸어 문제가 조속히 해결이 안되면 주택시장 , 건설산업위축, 내수 시장에 위험요인으로 직결된다는걸 인식해야 한다. 또한 하우스 푸어 문제해결을 위해서는 부동산 시장이 효율적으로 움직이는게 필요악이라고 할수 있다. 그러기 위해서는 실수요자뿐만 아니라 투자자도 반드시 필요하다는 것을 인식할 필요가 있다. 물가가 상승하면 주택가격도 물가 상승율만큼 완만하게 오르는 것은 지극히 자연스런 현상이고 선진국에 비해 주택가격이 그다지 높은 가격이 아니다. 미국,서유럽,중국,호주.싱가포르,홍콩등 금융위기의 충격을 덜고 주택시장이 대반전중이다. 하지만 우리나라 수도권 주택시장은 반등다운 반등도 못한패 줄곳 내리막을 걷고 있다. 서민들이 대출한푼없이 억대가 넘어가는 주택을 구입하는 것은 극히 드문 일이다. 적어도 대출이자 낸 만큼은 주택가격이 올라줘야 구매욕구가 일어나고 거래가 활성화되는 기본사실을 사회적으로 용인하여야 할 시점인 것이다.


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