변화하고 있는 지역조합아파트

2012-04-16 | 작성자 박상언 | 조회수 15,398 | 추천수 226


변화하고 있는  지역조합아파트

저렴한 분양가를 내세운 지역조합 아파트들이 주목 받고 있다. 지역조합 아파트는 특정 지역의 실수요자들이 모여서 직접 땅을 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 사업이다.  해당지역에 거주하는 무주택 세대주라면 누구든 제한 없이 참여할 수 있다.

게다가  안전성을 내세운  지역조합 아파트가 변신을 거듭하고 있다. 예전보다는 훨씬 업그레이드된 버전의 지역조합주택이 요즘 잇따라 선보이면서 수요자들의 관심을 끌고 있는 것이다. 토지 매입을 아예 끝내거나 마무리 단계에서  사업에 나서는 단지가 적지 않고, 조합원 모집을 위한 마케팅 방식도 진화하고 있다.



-교회ㆍ상가 부지가 많은 경우, 사업이 지체될 수도

 

지역조합아파트  조합원 자격 신청하기 전에  직접 조합에 전화해서 확인을 하고 사업 계획 구역을 방문해 사업성이 얼마나 뛰어난 지 살피는 것이 중요하다. 만에 하나 목표한 조합원들이 채워지지 않아 사업이 지연될 경우 피해는 고스란히 조합원 몫이 된다. 재건축·재개발과는 달리 조합원이 확보된 상태가 아니기 때문에 조합원이 얼마나 확보가 됐는지를 살펴보는 것이 중요하다는 점이 핵심이다.조합원이 제대로 모집되지 않으면 사업 지연에 따른 피해를 볼 수도 있기 때문이다.

조합 가입 검토 단계에서 토지 매입이 제대로 진행되고 있는 지도 꼭 체크해야 한다. 특히 사업부지 안에 교회 등 특수 시설이 있다면 토지 매입이 순탄치 않을 가능성이 높다. 토지매입 진행이 원활하지 않은 경우 사업 지연이 장기화하거나 아예 무산되기도 한다. 투자한 시간만큼 투자자들에게 피해로 돌아오는 것이다. 특히 교회ㆍ상가 부지 등이 사업 계획 구역안에 많이 분포해 만에 하나 토지매입이 제대로 안되면 금융비용 부담등이 눈덩이처럼 커질 수 있다는 점도 염두해 둬야 한다.

통상 지역주택조합에서 개발한다는 소문이 나면 토지주들이 땅값을 높여 부르는 등 무리한 요구를 하게 되는 경우도 있다. 이럴 경우 얼마나 단기간에 저렴한 가격으로 땅을 매입하느냐가 사업성패를 가른다. 물론 지역조합주택이 장점만 있는 것은 아니다. 다수가 모여 추진하는 사업인 만큼 토지매입 등 추진 과정에서 조합원간 분쟁의 소지도 다분하다. 1990년대 후반 이후 지역조합아파트가  사실상 자취를 감췄던 것도 이 같은 문제 때문이다.


◆지역주택조합아파트 업무 절차

 

 지역주택조합 아파트는 일반적으로 조합원 모집, 부지매입, 사업승인, 착공, 입주 등의 순서로 진행된다.

지역조합아파트 첫단계로  추진위에서 조합원을 모집한다. 통상  추진위측이 제시하는 분양가는 인근 분양가 대비 10~20% 정도 저렴하다.조합원은 처음부터 100% 확보해야 하는 것은 아니다. 일단 건설예정 가구수의 50%(최소 20) 이상 확보한 후 조합을 설립하면 시ㆍ군ㆍ구청장의 승인을 받아 추가 조합원을 모집할 수 있다. 단 추가조합원 역시 같은 자격요건을 갖추고 있어야 한다. 계획한 사업부지의 토지를 얼마나 빨리 확보하느냐는 사업의 성패를 결정하는 핵심 요인이다. 사업 부지 80%에 대한 사용 승낙서가 필수적이다. 이 과정에서 '지주 조합원'이 탄생하기도 한다. 지주 조합원은 지구단위게획구역 내에 토지나 건물을 보유하고 있다가 추진위원회와 협의를 통해 소유권을 조합 명의로 이전해주고 아파트 입주증서를 받은 사람들을 말한다. 지역주택조합 사업은 전용 85(국민주택규모) 이하로만 지을 수 있기 때문에 대지지분 가치가 이보다 크면 차액에 대해서는 현금 보상을 받게 된다.사업계획승인을 받은 후 2년 내에 착공을 해야 하며 착공 이후에는 조합원분을 제외한 나머지 물량에 대해 일반분양을 실시할 수 있다.간혹 시행 대행사가 조합의 업무를 돕기도 한다. 대행사는 사업 추진을 위해 부지 계약을 하고 시공사를 선정한다.  지역조합아파트의  가장 큰 장점은 수요자들이 시행사 역할을 맡아 직접 땅을 매입하고 아파트를 짓기 때문에 사업 과정의 거품을 뺄 수 있다는 점이다. 일반 아파트 사업 과정에서 관행화된 시행사 이익을 조합원이 직접 향유하는 셈이다. 이 때문에 조합원들은 보통 일반 분양보다 저렴한 가격에 아파트를 공급받을 수 있다. 사업 과정 자체는 일반 재건축ㆍ재개발 조합아파트와 비슷하지만 주체가 기존 토지ㆍ건물 소유자가 아니라는 점이 다르다고 보면 된다.

 

◆건설사들도 지역조합아파트에 군침

 

부동산시장 장기 침체 속에서 건설사들도 지역조합파트물량에 관심을 보이고 있다. 적은 사이즈로 틈새를 파고드는 주택 상품이  지역주택조합 아파트이기 때문이다. 일정수준이상 사업이 경과한 지역조합아파트는  일반분양 아파트보다 저렴한  분양가와 빠른 사업 추진력을 무기로   부진한 재건축·재개발단지의 대안으로 떠오르고 있는 것이다. 


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