활황세 보이는 지방주택시장vs 움츠러든 수도권 주택시장

2011-03-09 | 작성자 박상언 | 조회수 16,556 | 추천수 295

활황세 보이는 지방주택시장vs 움츠러든 수도권 주택시장  

앵커1) 수도권과 달리 지방 부동산시장이 후끈하다고 하는데요 유엔알 컨설팅 박상언 대표와 같이 알아 보겠다.분위기는 어떤지요?

박 대표) 수도권과 달리 지방발() 부동산시장 훈풍이 불고 있다. 견본주택 문을 열면 예비청약자와 떴다방(이동식 중개업소)이 몰리고 중대형 분양도 호조세다. 미분양 물량이 크게 줄고 경매시장도 뜨겁다. 지방 주택시장 회복세는 부산 대구 광주 대전으로 빠르게 북상 중이다. 국토해양부에 따르면 지난 1월 말 현재 전국 미분양 아파트는 84923채로 전달보다 3783채 줄었다. 8개월 연속 감소세다. 지방 미분양 해소가 두드러져 전달보다 3267채 감소한 56027채로 집계됐다. 미분양이 많아 그동안 '건설업체의 무덤'으로 불린 대구도 1월 말 현재 12380채로 783채나 줄었다. 2008 12 12384채에 이르던 광주광역시 미분양 물량은 지난 1월 말 1259채로 2년 새 10% 수준으로 급감했다. 대전에서도 상대적으로 낮은 가격에 집을 마련할 수 있는 경매시장에 관심이 몰리고 있다. 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 대전지법 경매시장 낙찰가율은 아파트 93.9%,연립(빌라 다세대 포함) 120.1%였다. 연립은 감정가보다 20% 비싼 값에 팔렸다는 얘기다. 이는 수도권 대비 아파트는 10%포인트,연립은 25~30%포인트 높은 수준이다. 특히부산 주택시장이 활황세를 보이고 있다 지난 4일 부산 화명동 '롯데캐슬 카이저' 모델하우스.1 · 2순위 미달 아파트에 청약하려는 3순위자들이 줄을 길게 서는 장관을 연출했는데  수도권에서는 보기 드문 광경이었다. 131~171㎡ 대형임에도 모든 평형이 마감됐다. 화명주공 재건축 단지인 이 아파트는 1순위 청약에서 84.7㎡가 103 1의 최고 경쟁률을 보였는데 대형 평형 분양도 순조롭게 마감될 만큼 부산 주택시장이 되살아났다. 지난달 두산건설이 공급한 부산명지 두산위브포세이돈도, 대우건설의 부산당리푸르지오도, 롯데건설의 부산화명 롯데캐슬 카이저가  청약열기가 뜨거웠다.

 

앵커2) 상대적으로 수도권은 분위기가 그다지 좋지 않죠

)네 수도권은 회복세가 더디다. 서울 강북권과 수도권 외곽의 집값은 소폭 오름세가 이어지고 있지만 강남권과 목동,분당 · 평촌 등 1기 신도시에서는 호가가 하락했다. 수도권은 지난 1월 말 악성 물량으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택이 9540채로 811채 늘었다. 재건축 아파트 하락세와 9억원 초과 아파트에 대한 거래세 감면이 지난해 말 끝난 이후 관망세가 늘어난 데 따른 것으로 분석된다. 이달 말 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 끝나게 된다면 선 수도권 매수세가 더 위축될 가능성이 높다. 

앵커3) 이처럼 수도권 분양시장이 좋지 않다보니 깜깜이 분양도 성행하고 있다고 하죠

이달중 수도권 서북부지역에 1000가구 규모의 대단지 아파트1~3순위 청약 홍보를 사실상 중단한 업체도 있다. 분양 공고에서 청약자가 몰릴 가능성이 없자 실제 분양을 연기하는 것이다.'깜깜이 분양'이란 아파트분양을 초기에 홍보를 최소화해 1~3순위 청약율을 0%로 유지하는 것이다. 실제 분양공고를 형식적으로 낸 뒤에 일절 홍보를 하지 않는 경우가 대부분이다. 이러한 분양 방식은 일종의 변칙 마케팅이기 때문에 사업성이 낮은 지방 현장이나 소규모 단지에 주로 이용된다.

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깜깜이 분양'이 활용되는 경우는 실제 청약율이 낮을 것으로 예상되는 단지가 대부분이다. '미분양 단지'라는 오명을 쓴 아파트 단지는 이후 미분양 마케팅도 어려워진다. 막대한 비용을 들이고도 미분양 단지로 전락할 바에는 나중을 기약하겠다는 계산이 깔린 것이다. 경기가 좋아지는 시기에 홍보를 강화하거나 실수요자들을 중심으로 선착순 계약을 받을수도 있다.

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사 같은 경우도 이달 분양을 앞두고 두달여간 사전 마케팅 활동을 펼치고 견본주택도 미리 준비해뒀다. 대단지에 중소형과 대형 평형이 어우러져 있다. 3.3㎡당 평균 분양가도 900만원 미만으로 인근지역에서 3~4년전 분양된 아파트 분양가보다도 낮다. 인근에 대형 산업현장도 있다. 하지만 내부적으로 사업성이 낮다는 지적을 받은 것으로 알려졌다.

앵커4)한편으로는 일분분양시장은 찬바람이 불지만  서울시 산하 SH공사에서 공급하는 시프트에 대한 관심을 뜨거울 것 같은데요

)   우선 최장 20년동안  안정적을 거주할수 있다는 점에서 관심이 몰리고 있다.


마천, 강일2, 신정3, 천왕 4개 지구에서 전용 114(단일) 중대형 406가구가 공급된다. 전세 406가구에 대한 일반 분양 청약접수를 하고 있다. 당초 전세용으로 공급됐다 수요자가 없어 분양으로 전환된 366가구와 철거민 특별분양 후 남은 40가구가 대상이다 21~24일 일반분양이 예정돼 있다. 당첨자 발표는 4 5, 계약기간은 5 2~4일이다.

분양가는 마천지구(52642~59530만원), 강일2지구 (51238~58461만원), 천왕지구(43603~47065만원), 신정3지구(43535~48903만원) 순이다.


앵커5)청약에 관심을 갖고 있는 수요자라면 분양을 받은 뒤에는 아파트 입지와 환경을 을 문제삼아 계약을 파기하기 어려운 만큼 사전에 주변 환경을 꼼꼼히 답사해야 될 것 같은데요.

)네 우선  113가구가 공급되는 마천지구는 인근에 서울공항이 위치해 항공기 이ㆍ착륙 시 소음이 발생할 수 있다. 당초 마천지구 내 들어서기로 계획됐던 신설 초등학교는 수요가 부족한 것으로 나타나 취소됐다. 2단지 일부 아파트(211212)는 정면과 측면 방향으로 묘지 4기가 관측된다. 이를 감안해 분양가가 낮게 책정됐으므로 당첨자는 추후 이의 제기를 할 수 없다는 것이 공사 측 설명이다. 94가구가 나오는 강일2지구 청약자는 인근에 위치한 서울공항과 육군항공단의 항공기 소음을 감수해야 한다. 일부 가구는 단지 배치 모양에 따라 이사 시 고가 사다리차 이용에 어려움을 겪을 수 있어 주의를 요한다. 또 지하철 5호선 지상 철로와 인접해 운행소음 등이 발생할 수 있다.

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가구가 공급되는 신정3지구는 북서쪽에 위치한 김포공항에서 소음이 발생할 수 있다. 항공기 소음과 관련한 민원 제기를 할 수 없다. 3단지 인근에 정화조가 위치하고 있어 악취가 날 수 있다는 점을 유의해야 한다. 5단지 일부 아파트 저층부는 산 밑에 위치해 일조량이 부족할 수 있다. 7가구가 공급되는 천왕지구는 46단지에서 50m 떨어진 위치에 교정시설이 자리 잡고 있는 것에 유의해야 한다.

 

앵커 6)반값아파트가 공급되고 있는 강남권에  보금자리주택 지구에 민간 주택형 아파트도 공급된다고 하죠?

) 3.3㎡당 분양가 1900만원 정도의 민간 중대형 아파트 550가구가 내달 첫선을 보인다. 분양가가 다소 비싼듯 하지만, 주변시세보다 3.3㎡당 500 저렴하다.서초 우면 보금자리주택지구 A1블록에 분양될 예정인 울트라 ‘울트라 참누리 에코리치’ 아파트는 이 지구에서 공급되는 유일한 민간 중대형 아파트다.

울트라건설은 지난해 9 LH가 조성한 토지를 매입했다.최고 25층짜리 6개동이며, 전용면적 101 325가구, 118 171가구, 134 43가구, 149~165 펜트하우스 11가구 등 전평형이 중대형이다. 입주는 2013 9월 예정이며 모델하우스는 내달 초 서초구 양재동 구민회관 인근에 들어선다.건설업계는 강남권 보금자리주택지구에서 분양되는 중대형 아파트 물량이 많지 않아 희소가치가 높을 것으로 보고 있다.

분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 1900만원 안팎에서 분양가가 책정될 것으로 알려졌다. 지난해 LH가 이 지구에서 본 청약한 중소형 아파트(3.3㎡당 1000만 내외)보다는 2배 가까이 높지만, 현재 우면동 일대 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 시세가 3.3㎡당 2500만원 안팎인 점을 감안하면 500만원 가량 싸다.

보금자리주택지구 내 공공분양아파트 (전용 85㎡ 이하)의 경우 5년 거주ㆍ10년 전매 제한이 적용되지만, 중대형 아파트는 거주 의무 기간 없이 등기 후에 바로 매매할 수 있다.

서울(경기 과천 포함)지역 청약예금 가입자를 대상으로 우선 분양하며, 미달되면 기타 수도권 거주자에게 공급한다.전용면적 102㎡ 이하는 서울시 600만원, 수도권 300만원, 135㎡ 이하는 서울1000만원, 수도권 400만원, 그리고 135㎡ 초과는 서울 1500만원, 수도권 500만원 청약예금 가입자에게 청약 자격이 부여된다.

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