상가와 오피스텔 투자시 주의점과 투자포인트

2011-03-06 | 작성자 박상언 | 조회수 19,269 | 추천수 307

보수적으로 수익율 잡아야  


토지보상금 등 풍부한 시중자금의 유입 가능성과 선임대 상가나 미분양 할인상가, 경매, 급매물등은 매수세가 형설될것이다. 그러나 인기, 비인기 지역에 대한 선호도 차이가 지역별, 상품별 양극화로 이어지면서 시장활성에 역행하는 약점으로 작용될 우려가 있다. 더불어 내수 불안과 수익보전에 위협이 되는 금리인상, 상가개발 관련 PF사업 지원에 대한 금융권의 수동적 움직임, 투자자와 이해관계가 깊은 창업수요의 지역적 감소 및 답보 등은 위협적 요소이다.

수익형부동산에 투자시 고려할 세금

 최근인기를 끌고 있는 오피스텔과 도시형생활주택에 대해 살펴보자 우선 상품명은 다르지만 해당 실내를 똑같이 풀옵션으로 꾸며 외형에서는 크게 차이가 없다 하지만 오피스텔은 업무시설이고 도시형생활주택은 주거시설인 만큼 투자자들은 투자전략을 달리 짜야 한다.오피스텔은 업무시설로 분류되기 때문에 주택 수로 계산되지 않지만 도시형생활주택은 주택으로 분류되기 때문에 다주택 규제를 받을 수 있다. 실제 1가구 1주택자가 전용면적 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 분양받았다면 1가구 2주택자, 즉 다주택자로 분류된다. 1억원 미만에 도시형생활주택을 매각할 때는 t소득세를 내지 않아도 되지만 기존의 집을 팔 때는 양도세 중과세를 적용받는다. 단순히 임대수익과 시세차익을 노리고 투자했다가 기존 집을 팔 때 엄청난 세금 부담을 안을 수 있다는 점을 체크해봐야 한다.

 수익형부동산에 투자할 투자자들이 특히 유의하거나 고려할 만한 사항

신규 분양은 시행사의 안정성 체크가 가장 중요

신규 분양은 등기 분양과 임대 분양이 있다. 등기 분양은 상가의 한 매장을 자신의 소유로 구입하는 것이며, 임대 분양은 간단히 말해 점포 사용권을 얻는 것이다. 등기 분양은 초기 구입비용이 부담이 되지만 재산권 행사가 자유로울 뿐만 아니라 장사만 잘된다면 자산 가치 증식 면에서도 유리하다. 그러나 향후 장사가 잘 되지 않는 상가가 되면 애물단지로 전락하는 위험도 있다.

임대 분양은 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 없다는 단점은 있지만, 초기 투자비용이 저렴하고 계약 연장을 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 점이 매력적이다. 등기 분양은 아파트 단지 내 상가나 근린상가에, 임대 분양은 테마 상가나 복합 상가, 쇼핑몰 등에 하는 게 일반적이다.

각각의 장단점은 다르지만, 투자 결정 시 상권 분석은 필수적이며 시행사의 안정성을 무엇보다 점검해야 한다. 상가는 대지 지분이 아주 작기 때문에 시행사가 완공 전 부도나게 되면 투자 원금을 찾을 방법이 거의 없다. 가장 좋은 방법은 믿을 만한 건설회사가 시공하는 상가를 분양받거나 상가 건물을 여러 번 분양한 경험이 있는 시행사를 선택하는 길이다. 특히 임대 분양에서 상가활성화의 여부는 시행사의 능력에 달려 있다.

마지막으로 테마 상가나 쇼핑 몰의 경우는, 과도한 상가 개발비를 주지 않도록 잘 따져 봐야 하며, 상가 매도나 계약 해지 시 반환 여부도 사전에 알아 봐야 한다. 상가 개발비는 분양대금 외에 시행사가 인테리어비나 홍보비 명목으로 거둬들이는 준분양대금을 말하며, 몇몇 상가들이 과도한 상가개발비를 받은 후 사용처를 밝히지 않음은 물론 관행적으로 반환하지도 않고 있어 말썽을 빚고 있다.그러나 상가 투자는 수익성이 높은 만큼 위험성도 크다. 투자 전 반드시 상권분석을 치밀하게 해야 하는 등 일반인들이 투자 결정을 내리는 데는 어려움이 많다. 게다가 요즘에는 전반적인 경기 침체로 인하여 상가의 공실률과 매출 하락이 눈에 띄게 늘어나고 있어 그 어느 때보다 선택에 신중을 기해야 한다.

업체가 내세우는 임대수익율에 너무 현혹 당하지 말아야

 특히  오피스텔의 경우 그동안  수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았지만 앞으로는 분양받기전  철저한 수익율 검증이 필요한 시점이다. 가령, 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을  이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로   오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식이다.  하지만  집단담보 대출은 대부분  변동금리형태를 뛰기 때문에 금리상승기에는  수익율이 떨어질수 있고  분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 분들은 부가가치세를 환급받지 못한다는 점도 유의해야 한다.


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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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