답) 아파트는 다세대 다가구등 빌라와 비교해 상대적으로 비싼 것은 사실이다. 따라서 가격이 비싼 아파트 대신 다가구나 다세대주택을 주목할 필요가 많이 몰리고 있다. 다가구나 다세대주택의 경우 전세를 얻을시 아파트보다는 오히려 위험 요소가 많은 점을 우선적으로 알아야 한다. 대부분의 경매법정에서 주거용 부동산 물건이 쏟아지고 있는데 아파트보다는 다세대, 다가구 등 서민주택들이 주를 이루고 있다. 게다가 주로 지은 지 1-3년밖에 안된 새집이 주를 이루고 있기 때문에 다세대, 다가구등의 전세를 얻을 시 각별한 주의가 필요하다.
참고적으로 장기전세주택에 꾸준히 관심을 가지는게 좋다. 실제로 전세가격이 고공행진하자 장기주택에 대한 관심은 더 높아지고 있다.최근에 분양한 세곡지구와 마천지구 등 23개 단지의 장기전세주택. 1순위 청약을 접수한 결과 1817가구 모집에 1만9706명이 신청해 평균 10대1의 경쟁률이 나왔다. 그동안 관심을 끌었던 보금자리 주택은 강남과 서초권 외에는 인기가 없고 서민들 입장에서는 설령 보금자리 주택에 당첨이 되더라고 결코 싸지 않은 분양가에 장고 (長考)를 반복하지 않을수 없다. 장기전세주택의 가장 큰 인기는 무엇보다도 저렴한 보증금때문이다. 통상 주변 전셋값의 80% 이하에 공급이 되어지며 최장 20년까지 거주가 가능하다. 또한 서울 도심의 역세권과 재건축단지에서도 공급이 예정되어 직주가 가능한 여건도 조성된다.특히 도심 한복판에 들어서는 재건축 단지인 데다 교통여건이 좋고 브랜드 아파트여서 마감재 등도 일반 아파트가 다를 게 없다. 장기전세주택에 입주할수 있는 소득이나 재산등의 기준이 많이 바뀌었기 때문에 미리 체크할 필요가 있다.
질문) 장기전세주택에 신청할려면 청약통장에 가입해야 하는 것인지?
답변)그렇다. 주택청약종합저축을 우선적으로 가입하는 게 필수다.주택소유 여부와 상관없고 미성년자도 가입이 가능하며, 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능한 다목적 통장이다.
무주택자 뿐만 아니라 주택을 소유하고 있는사람, 그리고 미성년자까지, 1인 1통장으로 누구나 가입가능하다.납입금은 매월 2만원에서 50만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입이 가능할 뿐만 아니라, 청약시에는 국민주택과 민영주택 어디에나 청약이 가능하고, 최초로 민영주택을 청약하는 경우라면 원하는 주택의 규모도 선택할 수 있다는 특징을 갖고 있다.뿐만 아니라, 소득공제 혜택도 있는만큼 연말 정산 앞둔 직장인들에게 제격이다.청약통장만 만들어 놨다고 안심하지 말고 경제지 부동산 면이나 부동산정보사이트을 부지런히 보면서 부동산 보는 안목을 넓히는 게 중요하다.
질문)전세로 살다가 당장 목돈이 들지 않으면서 내집마련 하는 방법에 미분양도 괜찮다고 하는데 ?
박)네 그렇다고 볼수 있다. 건설사들이 미분양 판촉시 내거는 중도금무이자 대출아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 계약금 정액제, 중도금 무이자, 잔금 납부 유예 등의 파격적인 금융혜택을 제공하고 있는 곳도 있는 만큼 부도위험이 없는 건설사 신용도를 잘보고 고르면 수천만원의 게약금만 있으면 내집마련을 할수 있다. 그동안 미분양 아파트는 분양가가 기존 아파트 가격에 비해 높다는 지적이 있었다. 그러나 최근 계약금 정액제 등 금융조건이 완화된 가운데 발코니 확장, 인테리어 비용 등이 무상으로 제공되면서 저렴한 분양가로 내 집 마련이 가능해 수요자들에게 큰 호응을 얻고 있다.
특히 메머드급 분양사업장은 분양가 할인판매 등, 주변시세에 비해 공격적으로 가격조정에 임하고 있다.즉 파격적인 계약 조건을 갖춘 사업장을 중심으로 내 집 마련 계획을 세워야 한다.
질문)미분양 아파트를 고르는 기준은 뭐가 있나?
답변)
미분양 중에서도 단지 규모가 크고 브랜드 인지도가 높은 아파트를 선택하는 것
이 좋다. 대단지 브랜드 아파트는 지역을 선도하기 때문에 랜드마크 단지가 될 가능성이 높기 때문이다. 더군다나 랜드마크 아파트는 프리미엄의 가치가 자연스럽게 따라오기 때문에 가격 상승률도 크다. 교통이 현재 좋은 곳보다 교통이 지금은 불편해도 향후 도로나 지하철이 개통되어 교통이 획기적으로 좋아지는 곳이 투자성이 높다.
팁: 다가구 주택 전세 얻을 때 주의점
1.확정일자나 전세권설정중 하나는 바로 받을 것
다가구 주택의 경우 임차인들의 전세값 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 과감히 포기해야 한다. 이때 등기부등본에 근저당,가압류,가등기,가처분등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋다. 또한 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기,가처분이 설정된 집은 피하는 게 좋다. 임대차 계약 후 짐을 풀자마자 바로 전입신고 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋다.
일반적으로 확정일자제도를 많이 이용한다. 확실한 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 하거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다. 하지만 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아님으로 보다 편리하다.
2.전세계약기간이 만료 후 임차보증금반환청구소송 절차
전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 . 즉 전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다. 경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐다. 하지만 민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당 받을 수 있다.바뀐 법을 몰라 피 같은 돈 한푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는데 주의해야 한다.
배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트 건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.
