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지방선거이후 부동산시장 전망및 투자전략

2010-06-15 | 작성자 박상언 | 조회수 31,080 | 추천수 437

 

지방선거 이후 부동산 시장

전체적으로 하향 안정 전망

6·2 지방선거'이후 수도권 부동산 시장의 전멍에 대해 알아본다. 특히 여권이 참패함에 따라 그동안 정부가 추진해오던 굵직한 부동산 관련 정책에도 변화가 예상된다.특히 수도권에서는 오세훈 서울시장과 김문수 경기도지사가 재선에 성공했지만 기초단체장이 대부분 야권으로 넘어가며 정책 추진에 강력한 드라이브를 걸기 어려울 것으로 보인다. 인천에서는 민주당이 시장과 기초단체장 선거를 거의 휩쓸어 정책 변화가 가장 클 것으로 보이는데 우선 서울은 정책에 큰 변화가 없을 것으로 보인다

서울과 경기도에서는 기존 부동산 정책이 그대로 유지될 전망이다. 오세훈 서울시장 당선자가 민선4기로 추진했던 뉴타운 개발, 한강변 정비사업, 서남권 경제거점, 시프트(장기전세주택) 등 대표적인 부동산 정책들이 5기에 마무리될 것으로 보인다.  서울에서는 지방선거 이후로 인허가가 미뤄졌던 개포지구나 잠실주공5단지 등 주요 재건축 사업장의 진행 결과가 지렛대가 될 것으로 보인다. 또 재개발·재건축 시장은 공공관리자제도 등 달라진 정책에 따라 변화가 예상된다. 오 시장은 민선4기에 시작한 한강르네상스 33개 프로젝트를 새 임기 동안 모두 마무리할 계획이다. 이에 따라 부동산업계에서는 합정·이촌·여의도·압구정의 한강변 4개 구역 정비사업에도 주목하고 있다.  뉴타운이나시프트공공임대주택 10만가구 건설계획이 무난히 진행될 것으로 기대된다. 25개 구청장 가운데 21명이 오세훈 서울시장과 소속당이 다르지만 이에 대해서는 별다른 이견이 없기 때문이다. 또 오 시장이 새롭게 들고 나온 저소득 세입자를 위한순환용 임대주택건설도 탄력을 받을 전망이다. 문제가 됐던 뉴타운의 원주민 보호대책 중 하나이기 때문이다. 다만 서울 25곳의 구청장 자리 중 21곳을 민주당이 차지함에 따라 오세훈 시장은 '반쪽 시장'이라는 한계에 직면할 가능성이 높아 기초단체별로 사업이 더뎌질수 있다.

경기도에서는 김문수 지사가 추진하는 GTX(초고속 광역급행철도) 건설 사업이 빨라질 전망이다. 김 지사는 경기 의정부~군포, 경기 일산~서울 강남, 인천 송도~청량리의 3 GTX 노선 174km의 동시 착공을 추진하고 있다. 다만 전체 12조원에 이르는 사업비의 60%를 차지하는 민간 자본을 어떻게 끌어올 지가 관건이다. 경기는  12개 시· 23개 지구에 걸친 뉴타운사업지구에서 일부 차질이 예상된다. 김 도지사와 소속당이 다른 시장, 군수들이 다수 포진하면서 과거 뉴타운지구 지정과 관련된 행정소송 문제가 자칫 원만한 해법을 찾지 못한 채 표류할 가능성이 있기 때문이다. 민주당 소속 시장·군수들은 곧 김 도지사에게 이와 관련한 재협의를 요구할 것으로 알려졌다. 다만 경기 북부의 29곳 미군반환기지 개발과 파주 토지거래허가구역 해제, 과천 재건축 용적률 조정, 성남·수원 고도제한 완화 등은 그대로 추진될 전망이다. 시장이나 군수들도 주민 이해가 걸린 지역 현안의 해결에 대해서는 서로 동조하는 분위기를 보이기 때문이다.

 

인천지역은 급변화 맞을 것 


 
인천에서는 민주당 송영길 후보의 시장 당선으로 기존에 한나라당 안상수전시장이 추진하던 경제자유구역 중심의 개발이  변화하게 될것으로 보인다. 송영길 인천시장 당선자는송도·영종·청라 경제자유구역이 당초 계획과 달리 주거타운으로 전락했다.”며 선거기간 쟁점으로 삼아 왔다. “현행 개발계획이 아파트 건설에 따른 개발이익 환수만 기대할 수 있어 정작 기업과 외국인투자 유치에 실패했다.”는 이유에서다.

이에 따라 송 당선자는 경제자유구역의 아파트 건립을 유보하고 상대적으로 격차가 벌어진 구도심 지역 개발에 무게중심을 둘 전망이다. 공약대로라면 도시재생·재개발 등 정비사업이 탄력을 받게 된다.

재개발사업에 서울시의공공관리자제가 도입된다. 송 당선자는 공약을 통해 이에 대한 도입 의사를 밝힌 바 있다. 또 재개발 폐해를 막기 위한공동체 개발방식도 채택된다. 이는 도시개발사업에 합리적 보상을 추구하고 장기임대아파트를 다수 확보함으로써 전세난을 예방한다는 시책이다. 송영길 당선자는  도화구역, 가정오거리 주변지역, 동인천역 주변, 숭의지구 등을 개발하기 위해 3조원의 '구도심재창조기금'을 마련하겠다고 공약했다.반면 투자자를 못찾아 사업 추진이 지지부진한 151층 인천타워, 송도아트센터, 영종밀라노시티·브로드웨이 사업 등 경제자유구역에서 추진 중인 주요 개발 사업은 취소될 가능성도 높아 보인다.

지방선거가 야권의 승리로 끝남에 따라 부동산 시장 상황에도 미묘한 변화가 예상된다. 특히 주택시장에 미치는 영향력이 큰 교육환경을 좌지우지하는 교육감 선거에서도 진보 성향 후보들이 대거 당선된 것도 부동산 시장 안정에 도움이 될듯하다.

 

 

진보교육감, 부동산 시장 안정에 일조할 듯

  

혁신학교 도입을 내새우는 진보성향의 후보들이 많이 나와서  일정부분 부동산시장에도 일부 영향을 줄것으로 본다.  곽노현 당선자의  경우 선거기간 내 주요공약으로 내세운 ‘혁신학교’ 도입에 대해 입장을 밝혔다. 특히 자사고, 외국어고, 국제중 등을 추진하고 있는 현 교육정책과의 마찰에 따른 우려에 대해서도 설명했다. 낙후지역에 있는 초, , 고등학교부터 혁신학교로 지정해서 공교육의 본연의 길을 수행할 것을 분명히 했는데 현 자사고에 대해 “사학법인이 건학이념에 맞는 교과과정을 운영하라고 만든 것이지만, 현실적으로는 국영수 중심의 입시 학교로 변질되고 있다”고 분석했다. 따라서 학군에 따라서  부동산가격이 동시에 영향 받았는데 계획대로 실현대면 유명학군의 전세가와 매매가는   어느정도는 좀 진정될 듯 싶다.

 

부동산 , 선거보다 경기영향 더 받을 듯

 

역대 선거를 보면 부동산은 선거보다는 경기상황의 영향을 더 받는걸로 나타난다.

 전반적인 실물경기 상황이 안 좋은 상황에 하향 안정세이기 때문에 선거에 의한 직접적인 영향은 아직 안나타나고 있다.해 선거 이후도, 하향 안정세를 보일것으로 본다..

지방선거 이후의 부동산 가격 전망에 대해 전문가들은 대부분 하향 안정 가능성에 무게를 뒀다. 주택시장의 침체가 심화되고 있고 집값 상승에 호재로 작용할 만한 개발공약도 찾아보기 힘들기 때문이다. 실제 서울시장 후보들에게서 뉴타운 등 대형 개발 계획은 극히 드문 상황이다. 부동산 시장은 지자체 선거, 부동산경기, 정책 등의 영향을 종합적으로 받게 마련이다.하지만 올해의 경우, 부동산 경기 상황 자체가 크게 부진한 데다, 서울시장의 후보 공약에서도 주거안정이나 복지정책에 초점을 맞추는 분위기라 선거 이후에 지속적인 상승을 기대하기는 어려울 것이다.

 


(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

 

 

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