종류별 상가투자전략및 유의사항

2010-05-11 | 작성자 박상언 | 조회수 32,419 | 추천수 415

종류별 상가투자전략및 유의사항

 

1.단지내 상가 투자시 유의사항

 

불경기에서도 안전한 투자처로 등극하며 투자자들로 많은 인기를 누렸던 단지 내 상가는 고정수요층을 확보하고 있는 만큼 안정된 수익이 보장된다는 장점이 경기도 택지개발지구에서 강하게 어필되어 왔다. 아파트 입주 6개월 ~ 1년 전에 미리 분양하는 곳이 들어나고 있어 아파트 입주 시기에 분양가 차익을 노릴 수도 있다. 그렇지만 단지 내 상가에 투자를 한다고 해서 항상 좋은 결과를 얻는 것은 아니다. 좋은 수익성을 내기 위해서는 몇 가지 고려할 사항이 있으면 반드시 체크해야 할 것이다. 1. 단지 규모가 1천 세대(경우에 따라 600~700세대이상 이라 하는 전문가도 있음) 이상은 되어야 함2. 20~30평형 아파트 밀집지역이 유리 3. 상가의 총면적을 배후가구수로 나눈 수치가 0.3평 이하라야 경쟁력이 있음.4. 예정가 대비 낙찰가 150%를 넘으면 투자성 떨어짐.5. 택지개발지구는 상가지역이 따로 있는 경우가 많아 향후 대형백화점이나 쇼핑시설 등이 들어서게 되면 단지 내 상가의 경쟁력이 더 떨어질 수 있기 때문에 투자 시 꼼꼼한 현장조사가 필요

 

2.근린상가를 투자할 경우 에 주의점은

 

근린상가를 투자할 때는 보통 최소 3~4년 이상이라는 중장기적 관점을 가지고 접근해야 하는데, 이는 분양 후 상가완공까지의 기간과 완공 후 상권형성의 기간을 감안해야 하기 때문이다. 최근 근린상가의 경우 분양기획 때 설정한 평당분양가가 분양이 본격화 되면서 지역성장 잠재력이나 통분양을 한 자가 재분양하면서 평당분양가를 높이는 추세가 보여 평당분양가의 적정성 여부를 살펴보는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 평당분양가 적정성은 월 임대료을 역산하여 계산하게 되는데 분양 받으려는 상가 인근에서 운영중인 비슷한 성격의 상가가 월 임대료를 얼마 받는지 조사하여 그 수준의 120%를 넘는지를 확인하여 판단하게 된다. 그 외에 전용면적에도 관심을 가질 필요성이 많은데, 상가분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용율이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 제대로 된 가치로 인정될 것이 때문이다.

 

3.테마상가 투자시 주의점은

 

"동대문"과 같은 주요 상권에서 성공신화를 거두며 공급이 활성화됐던 테마상가는 2002년 굿모닝 사건을 계기로 투자상의 리스크가 사회적으로 확연히 알려지게 되면서 진행 중이었던 사업들이 잇따라 중단되는 등 상가시장에 냉각기를 불러왔지만, 일부 상품을 시작으로 양호한 분양율을 보여 서서히 회복되는 기미를 보이고 있다. "굿모닝시티 사건"이란 타격에도 테마상가가 예상했던 것 보다 선전한 이유는 소비자 트랜드를 바탕으로 보다 전략적인 업종구성으로 투자들을 유혹했고, 입지선정 또한 저급 상권 보다는 주요 상권을 겨냥했기 때문으로 분석된다. 또한 굿모닝 사건 이후 상가투자 시 검토사항과 같은 사전교육이 널리 알려짐에 따라 전과는 다르게 투자자들도 자체적으로 어느 정도의 리스크를 체크할 수 있는 능력이 갖춰졌다는 것 역시 무시할 수 없는 원인 중 하나이다. 테마상가는 분양 형태에 따라 투자금 회수 또는 관리 부분에 대한 리스크 내포를 달리하고 있는데 등기분양의 경우 개별등기가 나오므로 시행사가 부도나더라도 지분을 확보할 수 있어 투자금이 안정하지만, 상가 관리에 있어서는 임대분양과 같이 시행사의 전문적인 마케팅과 업종구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점을 가지고 있다. 임대분양은 최소 5년 이상 장기임대의 형식으로 분양 받는 방법으로 투자자금이 비교적 적게 든다는 장점을 가지고 있으나 시행사가 부도나는 경우 투자금을 돌려받을 길이 막막하기 때문에 든든한 시행사와 시공사 여부를 추가로 체크해야 한다.

 

 1. 토지 등기부등본 시행사 명의로 등기가 완료됐는지 확인 2. 건축허가 서류를 열람하여 상가로 건축허가 났는지를 확인3. 건축 시공을 맡은 시공사의 준공보증 약정서를 확인 4. 믿을 만한 기업이 분양보증 또는 연대보증을 했는지 유무 확인5. 믿을 수 있는 은행과 자금관리계약을 체결했나를 확인 6. 기존 건물을 허물고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 철거가 완료된 이후 분양 받는 것이 안전하다 

 

4. 민자역사와 같은 역세권 ‘몰링(malling) 상가’의 경우 주의점

 

복합상가(주상복합상가 또는 오피스텔상가)는 작년 주상복합과 오피스텔이 주거시설로서 인기를 누림에 따라 입주시점에 맞춰 분양을 시작한 상가들이 북새통을 이루고 있다.

요즘 공급이 한창인 매머드급 상가들은 평범한 컨텐츠 구성이 아닌 쇼핑은 물론 오락적 문화 활동 등을 동시에 만족할 수 있는 특화된 상품 구성으로 다양하고 풍부한 소비층의 방문을 반복해 유도한다는 전략이다. 복합상가는 대부분이 도심에 있더라도 일대의 유동인구를 끌어드리는 데에 한계가 있기 때문에 건물 내 주거 입주자들에 대한 의존도가 높다. 따라서, 복합상가는 업종을 선택함에 있어 지역 특성과 건물 내 주거 평형 비율, 입주자 특성 등을 맞추는 것이 현명할 것이다. 특히 서울을 포함한 수도권의 주요 도시에서 복합상가가 꾸준히 공급되고 있어 향후 이들 건물의 밀집정도를 가늠하여 경합성을 피해가는 묘책도 중요할 것이다. 그 예로 오는 5월 중순 본격적인 분양에 나서는 경기도 성남시의 유스페이스몰(Uspacemall)은 상업시설 내에 분당서울대병원이 운영하는 유-헬스 센터(U-Health Center)설립을 확정했다.또 서울 송파구에 분양 중인 가든파이브(garden5)는 다채로운 문화행사가 365일 진행되는 가운데, 상업시설과 물류단지를 결합해 생산과 판매, 도매와 소매가 한 곳에 이루어지는 문화복합단지를 꿈꾸는 중이다.

 

 

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

 

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