임대사업용 다가구주택 사업시 주의점

2010-04-29 | 작성자 박상언 | 조회수 28,436 | 추천수 488

한편으로는 안정적인 수입을 올릴 수 있다는 점에서 임대주택사업에 대한 퇴직자 등의 관심이 높아지고 있다.인접도로 폭이야 넓을 수록 좋지만, 주거지역이므로 대로 대로 안쫃도 괜찮다.대로변보다는 이면도로변이 주거용 임대로서는 더 적합하다. 다가주택 구입할 때는 건축년수가 오래된 경우가 유리하다.

다가구 주택을 다세대 주택으로 용도 변경도 눈여겨 봐야.. 용도변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록이 보다 손쉽게 됐다다가구 주택을 다세대로 바꾸면 여러채 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있다 .다세대는 또 구분등기가 되나 다가구는 그렇지 않다. 다가구 주택을 구분등기하려면 먼저 다세대 주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대 주택으로 바꿔야 한다.구분 등기후 주민등록등본과 임대물건의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다.

임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을때보다 세금부담이 훨씬 적어진다대개 15평짜리 다가구 주택 6가구를 다세대 주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면1년에 수백만 정도 세금을 덜 낼 수 있다. 구분등기를 할 때는 등록세가 과세표준의 1.5%, 취득세가 과세표준의 2% 부과된다. 그러나 임대사업자로 등록되면 이 세금은 면제된다. 다가구 주택을 다세대 주택으로 변경한 경우에도 바꾸기전에 납부했던 취득세, 등록세는 환급되지 않으나 신축중인 다가구 주택은 다세대 주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다.또 다가구 주택을 지은 건축주가 다세대 주택으로 변경한 경우건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세와 등록세가 면제된다.

경매로 낙찰받는것도 고려해볼만하다. 기존 세입자와 재계약할 필요가 없고 빈집을 넘겨받을 수 있어 완전히 새로 꾸밀 수도 있다. 전체적으로 개조하면 개조비용도 크게 줄일 수 있으며 외관도 세입자에 피해를 주지 않으면서 산뜻하게 바꿀 수 있다.다가구 주택은 경매를 이용해 구입비용을 최대한 낮추고 추후 임대용으로 개조하면 높은 수익을 올릴 수 있다.

다가구 매입시 발생할 수 있는 리스크는 시간이 갈수록 노후가 속도가 빠르게 진행 되면서 감가 상가가 발생한다는 것이다.다가구 주택은 대체로 지은지 5년 이상된 것이 대부분이고 외부나 내부 마감이 제대로 된 것이 거의 없다. 이런 집을 세놓으면서 값을 더 받아낼 수 없다.따라서 집을 대대적으로 수리할 생각을 해야 한다. 15평짜리 주택의 경우 5백만원 정도만 들이면 깨끗한 집으로 바꿀 수 있다는게 개보수 업체의 분석이다개조시 싱크대와 욕실은 반드시 교체해주는 게 좋다.아예 가구당 5백만원 정도의 개조비용을 더 들여 1천만원을 더 받아낸다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.개조비용을 따져봐서 평당 1백만원 이상 비용이 나오면 개조를 포기하는 게 낫다. 사전에 실익을 따져봐 수익을 내기 힘들 것으로 판단되면 무리해서 바꿀 필요가 없다.

사업자 등록부분을 꼭 해야 하냐는 질문도 많은데 2주택중 하나가 다가구(다세대가아닌 주택)주택이라면 사업자등록을 안하셔도 됩니다. 다가구주택을 사고 2년내에 기존주택을 파시면 비과세 입니다. 단 , 기존주택을 3년이상 보유하신 상태여하고 서울및 5대신도시는 2년거주요건도 갖추어야 한다, 해당지역의 임대료 수준을 파악해 임대료를 적절하게 책정해야 한다는 점이다.임대사업용 다가구 주택 구입시 위치에 신경을 써야 한다. 값이 싸다고 무턱대로 구입해서는 낭패를 보기 십상이다.임차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료 수준도 반드시 확인해봐야 한다. 아울러 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대 주택으로 변경이 가능한지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

 

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