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업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 차이

2010-04-27 | 작성자 박상언 | 조회수 34,643 | 추천수 537

주택시장이 어려워지자 수익형 상품인 일종인 오피스텔 관련 질문을 많이 받는다.

우선 분양당시 오피스텔은 건물부분에 대해 부가세면에서 다르다.오피스텔을 업무용으로 사용할경우 건물분 부가세를 면제 받는다. 하지만 사용도중 오피스텔을 주거용으로 쓸경우 면제받았던 부가세를 도로 납부해야한다 면제받은 부가세의 소멸시효는 10년이다. 요즘은 이런 문제로 임대인들이 주거용으로 임대하더라고 업무용으로 판정 받기 위해 세입자에게 전입신고를 받지 않고 있다.

현재는 신규 오피스텔같은 경우 최근 정부가 추진 중인 오피스텔 ‘준주택’ 제도가 도입될 예정이서 임대 수익을 얻기 위해 마련한 오피스텔도 주택으로 인정될수 있는 부분이어서 세금에 각별히 신경써야 한다. 일단 오피스텔 공급 확대 방안을 추진하고 있는 주무 부서인 국토해양부는 기본적으로 오피스텔에 대해 주택이 아니라고 강조하고 있다. 준주택은 사실상 주거시설로 인명과 관련된 안전기준을 강화하기 위해 ‘주택법’에 개념을 규정했으나 건축법 기준에 따른 ‘업무용 시설’이란 용도는 그대로 유지한다는 것이다. 오피스텔을 주택으로 분류할 경우 1가구2주택 논란이 예상되고 건설, 관리, 공급 기준 등이 강화돼 공급이 위축될 우려가 있다고 본다. 따라서 법적으로는 업무용 시설로 분류해 주택으로 지정되는 데 다른 규제를 피하도록 해 공급확대를 도모하겠다는 입장이다. 하지만 세정을 담당하는 기획재정부의 생각은 다르다. 어떤 오피스텔이든 주거용으로 사용하면 무조건 주택으로 간주한다는 입장이다. 이는 현재도 오피스텔이 주거용으로 사용한다는 점이 밝혀지면 주택으로 보고 양도세 등 세금을 중과하는 것과 같은 맥락이다.

참조:오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우

(1) 분양 및 취득시

오피스텔을 분양 및 취득할 때에는 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 세금계산서를 수수하고, 부가가치세를 부담한다. 이를 부가가치세 매입세액이라 하는데, 금액이 커 오피스텔을 분양받을 때는 일단 매입 세액을 환급받는 경우가 대부분입니다.

부가가치세 매입 세액을 환급받으려면, 우선 분양계약서 작성 때 계약자 명의로 부동산 임대사업자 등 과세사업자로 등록을 하고 매번 분양대금을 지급한 달의 다음달 25일까지 환급 신청을 해야 한다. 이렇게 하면 신청 후 15일 이내에 조기 환급을 받을 수 있어요. 하지만 업무용으로 사용할 경우라도 부가가치세를 환급받지 못하거나, 환급받은 매입세액을 다시 내야 하는 경우도 발생한합니다

오피스텔을 업무용으로 사용할 때는 다음과 같은 세 가지 경우가 있습나더. ①다른 사업자에게 업무용으로 임대해주는 경우 ②본인의 과세사업에 사용하는 경우 ③본인의 면세사업에 사용하는 경우다.

①과 ②의 경우에는 모두 과세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 환급이 가능합니다. 하지만 ③의 경우에는 면세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 공제를 받을 수 없습니다. 만약 처음에 환급을 받았다면, 실제 본인의 면세사업에 전용한 시점(10년 이내인 경우)에 자기가 자기에게 오피스텔을 공급한 것으로 간주해 부가가치세를 계산해 납부해야 합니다.

(2) 임대 및 임차시

오피스텔을 업무용으로 임대할 경우에는 임대료 공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 임차인에게 징수하게 됩니다. 이 때 임차인은 징수당한 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 오피스텔 임대소득이 발생한 경우에는 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고 납부해야 합니다

(3) 양도 또는 부동산 임대사업의 폐업시

업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 때에는 과세사업에 사용한 오피스텔(①, ②의 경우)에 대해서는 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수자에게서 거둬 납부해야 합니다. 하지만 면세사업에 사용한 오피스텔을 팔거나 사업의 포괄양수도에 해당하는 경우에는 부가가치세 납부 의무는 없다. 부동산 임대사업을 폐업한 경우에는 앞서 설명한 면세사업전용시와 마찬가지로 10년 이내일 경우에는 경과기간별로 매입세액을 재계산해 납부해야 합니다

오피스텔을 팔 때 양도 차익이 발생했다면 양도소득세를 신고 납부해야 합니다. 하지만, 주거용이 아니므로 비과세 또는 중과세는 없습니다.

◇오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우

(1) 분양 및 취득시

2003년 2월 18일 이후에 분양 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하거나 타인에게 주거용으로 임대할 경우 부가가치세가 면제되므로 앞에서 설명한 면세사업에 사용한 것과 동일하다. 즉, 분양 및 취득시 부담한 부가가치세를 환급받지 못하며, 환급받은 부가가치세가 있을 경우 주거용으로 사용 또는 임대할 때는 면세 전용에 해당해 앞의 계산식에 따른 부가가치세를 재계산해 납부해야 합니다. 하지만 2003년 2월 18일 이전에 오피스텔을 취득하면서 환급받은 부가가치세 매입 세액에 대해서는 재계산해 납부하지는 않습니다

(2) 임대 및 임차시

상시 주거용으로 사용하거나 임대한 경우에는 부가가치세 면세이므로 부가가치세 신고납부 의무는 없습니다. 만약 분양받은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 발생한 부동산 임대소득의 경우 세대별로 합산해 오피스텔 이외 다른 임대주택이 없다면 비과세됩니다. 즉, 하지만 오피스텔이 과세기준일(매년 12월 31일) 현재 기준시가 6억원을 초과하는 주택에 해당되는 경우에는 과세된다.

(3) 양도시

상시 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 납부 의무는 없습니다. 하지만 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔은 주택으로 간주하므로 1가구1주택 비과세 또는 2주택 이상 중과세 규정을 적용받습니다.

따라서 오피스텔을 3년 이상 보유(서울 및 5개 신도시 2년 이상 거주)하고 다른 주택이 없는 경우에는 1가구1주택 양도세 비과세에 해당되고, 오피스텔을 포함하여 2주택인 경에는 50%, 3주택 이상일 경우에는 60% 중과세가 적용된다. 다만, 내년 말까지는 1가구2주택자라도 일반세율(올해는 6~35%, 내년엔 6~33%)이 적용된다. 정부가 글로벌 경제 위기로 침체한 부동산 거래시장을 활성화시키기 위해 도입한 조치입니다

특히 유의해야 할 점은 오피스텔은 중과세에서 배제되는 소형주택에 해당되지 않는다는 점이다. 오피스텔을 주거용으로 이용할 때 다른 주택에 비해 불리한 측면이 있긴 합니다.

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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