불황기  부동산 투자. 이렇게 한다

도심지역 역세권소형에  분산투자

최근    부동산 시장 흐름이 심상치 않다.  미분양은 시간이 갈수록 쌓여만 가고 엎친 데 덮친격으로 입주때까지 팔리지 않은 불꺼진아파트가 건설사들의 목을 겨누고  있는 실정이다. 한치 앞을 내다보지 못하는 경기상황과 저렴한 공공주택의  위세에 눌려 대부분의 건설사들은 분양일정을  잡지 못하고 있다.  다행이 한국은행 차기 총재로 김중수 OECD대표부 특임대사가 내정되면서 상당기간 저금리 기조가 형성될것으로 기대됨에 따라 주식시장 뿐만 아니라  부동산시장에도 긍정적요인으로 작용할 전망이다.

또한 지난 18일 발표한 '지방 주택경기 활성화 방안'에서 내년 4월30일까지 다주택자가 지방 미분양 주택을 구입해 감면기간인 5년이 지나 양도할 경우라도 양도세를 중과하지 않고 기본세율(6~35%)을 적용함에 따라 부동산시장에  긍정요인이다 .

 부동산 투자  고수들은  완만한  상승기보다 오히려  현재와  같은 가격 조정기를   투자적기로 보는 경향이 있기  때문에  성공적인 투자를  위해서는  남다른 발상의 전환도  필요한 시점이다.

 투자수익이 눈에 보이는 물건,  위주로 접근하라

분양시장에 접근할때는 청약율이 높아  프리미엄이 기대되는 지역의 물건 위주로 접근하는 게 안전하다.  예상대로 청약자들이  대거 몰렸던 위례신도시에 이어 4월 사전예약이 예정된  2차 보금자리를 노리는 게 낫다. 2차보금자리 지구 대부분은  서울 도심에서 15~21㎞ 근접하기 때문에 직주근접이 가능한 위치로서 투자성도 기대된다. 그중에서도 백미는   서울  세곡 2, 내곡지구에서  공급되는 아파트가 청약경쟁율이 높을것으로  예상되어  상당한     프리미엄이 기대된다 .5월경에 공급될것으로 예상되는 판교신도시, 성남 도촌지구나 송도 신도시등에서 공급되는 아파트도 관심을 가질 만 하다.     

하반기로 갈수록  건설사들이 현금확보를 위해    분양중인 물건을  파격적인 가격으로 시장에 내놓을  가능성이 있는 만큼 여유를  가지고  실수요자입장에서 노려보는 것도 좋다.  

일반 매물 같은 경우는 경매를 이용하거나 ,시행사들이 자금확보를 위해 처리하는  대물(代物 )  부동산위주로 접근하는 것도좋은 방법이다. 대물 부동산이란  통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 하청업체에 공사비 대신 완공중인 부동산으로 대납하는 과정에서 흘러나오는 물건을 말한다. 이러한  대물들이 신속한 자금회수를 위해 시장에 나오면 통상 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 나오기 때문에 경매투자보다 훨씬 높은 투자수익을  올릴 수도 있다.  대물로 나오는 부동산은 아파트,오피스텔,상가등 종류가 다양한데  보통 여러채씩 묶어서 ‘알을알음’ 시장에서 나오는데 건설사사의 지인이나 부동산 컨설팅사를 통해서 유통된다 .하지만 투자시 주의점은 이러한 물건들이  아무리 싸게 시장에 나오더라고  현지수요가 없으면  되파는데 어려움이 따를 수 있으므로  사전에 면밀한 시장조사가 필요하다.