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DTI 확대에 따른 부동산 전망

2009-09-06 | 작성자 박상언 | 조회수 20,156 | 추천수 491

 

DTI 확대에 따른  부동산 전망과 투자전략

 

 

     [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

 

입주물량과 각종 개발사업으로  집값 떨어뜨리기에 역부족

 

 

 소액 투자 가능한 소형아파트나  연립, 다세대 관심 둘만   

 

 서울 강남 3(잠실.서초.송파구)로 제한된 DTI 규제가 서울.인천.경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되었다. 서울지역의 경우 50%, 인천.경기지역은 60%가 적용된다.

 지난 7 7일 수도권 지역의 LVT(강남 3구 제외) 60%에서 50%로 하향 조정했는데도 집값 불안과 대출 증가세가 지속된 것 주된 이유다. 강남 3구는 종전처럼 DTI 40~50%가 유지된다. 은행들의  5000만 원 이하 소액대출은 별다른 제한이 없을 전망이다.

지역별 차등 적용실패, 2금융권 대출수요 몰릴 듯

DTI를 투기지역인 강남, 서초, 송파구와 서울 타지역, 경기인천 지역으로 각각 40%, 50%, 60%로 차등화 했다, 하지만  올들어 주택가격 상승률이 가장 높았던  과천시 같은 경우   성남 분당, 용인 등 수도권으로 분류돼 DTI 60%를 적용받았고 올해 집값 급등과 관계가 없는 서북권인 김포와 파주까지 DTI 60 %가 적용되어 해당지역주민들의 불만이 높을 수 있다. 다음으로  이번 규제는 제 1 은행권의 담보대출에 대한 규제만 해당되고  2금융권(보험,신용금고)의 대출에 대한 규제가 없어 집값 상승세가 멈추지 않으면  대출수요가 제2금융권으로 몰릴 수 도  있다. 소득이 제대로 노출이 안 되는   자영업자나  소득이 없는 주부 등도 이번 대책으로 피해가 예상된다

특히    연립, 다세대등은 DTI  규제대상이 아니어서  아파트대신 개발 호재있는 저렴한  연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한  단독주택으로 투자수요가 몰릴 수 있다.

 

실제로 DTI 규제가 발표이후  투자상담차 사무실에 내왕하신 분들이 주로 찿는 것은 1억원이내로 소액투자가능한 물건들이다. 

 

강남권보다 수도권 외곽이 타격받을 듯

 

DTI 강화는  대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이다. DTI 40% 종전처럼 적용되는 강남권보다 최근 집값이 회복 조짐을 보이고 있던 수도권 외곽은 이번 조치로 매수심리가 꺾여 단기적으로  집값이 조정받을 수 있다.  수도권 외곽지역의 주택들은  소득금액이 적은  직장인들이나 사회초년생들이  주로 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 수요가 많았기 때문이다.

 

신규분양시장은 제한적

 

도심인근 보금자리 주택공급이 오히려 복병

 

이주비.중도금.잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은  제한적일 수 있으나 영향이 전혀 없다고는 말할 수 없다,

수요자들 입장에서 보면 DTI규제로 인해  일반 주택시장이 하락세를  보이면 신규분양시장에 관심이 덜 할 수밖에 없기 때문이다.

 

오히려 도심과 비교적 가까운 수도권 그린벨트를 해제해  보금자리주택 32만가구가  2012년까지 모두 공급된다는 점에서 민간분양시장에 더  악재가 될수 있다..

특히  16만가구에 대해선 사전예약제 방식으로 분양되기 때문에 사전예약자는 수도권 외곽에 지역에 공급되는  민간신규 분양물량에  대한 관심이 예전만큼 높지  않을 수 있다.

 

입주물량과 각종 개발사업으로  집값 떨어뜨리기에 역부족

 

저금리로 인한 유동성 증가로  시중의 부동자금이 넘쳐나고 있어  부동산에 쏠리는 관심을 꺽기는 역부족이다.  특히 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 당분간 계속 되어 집값상승에 대한 기대감은 계속유지 될 수밖에 없다.  내년 서울지역 입주물량만 보더라도  28000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하다.

 

서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이  거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 18000여 가구에서 올해 31000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 48000여 가구, 44000여 가구로 증가한다.

 


㈜유엔알컨설팅 9 7(월요일) 롯데미아점 부동산 세미나

㈜유엔알컨설팅이 오는 97일 월요일 오후430   롯데백화점미아점에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. 강사로는 유엔알 컨설팅 상언 대표가  현재 부동산 시장에 대한 진단과 향후 전망에서부터 재테크 및 틈새 부동산투자 전략 등을 상세하게 다룰 예정이다.

문의) 02-944-1800

 



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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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