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3월 판교 경쟁율로 본 8월 당첨전략-1

2006-05-19 | 작성자 박상언 | 조회수 16,699 | 추천수 418


온 나라를 들썩이게 만들었던  판교신도시 중소형 주택 계약 이 마무리 단계에 접어들었다.
 판교경 쟁율은  당초예상보다 크게 못 미쳤는데 중소형평형의 경우  10년 동안 재산권 행사를 제한하는 전매 제한이  청약경쟁율을 낮추는데 약발을 발휘했다.
 특히 민간임대의 경우  보증금과 월임대료가 비싸 대다수  청약통장 가입자들이 외면했기 때문으로 풀이된다
전체 9428가구 모집에 모두 46만7529명이 청약에 나섰는데 지극히 운이  좋은 청약자들 외에는 대부분 판교입성에 실패했다.
 하지만 판교입성을 꿈꾸는 분들은  오는 8월과 내년 상반기에 한번 더 청약기회가 주어지기 때문에 낙담할 필요는 없다

 

3월 판교  청약경쟁율로 본  8월 판교 당첨전략

 

3월 판교 분양에서는 민간분양의 경우 풍성주택 33평A형이 75가구 모집에 15만5509명이 신청해 2073대 1을 기록해  예상대로 판교 분양업체 중  최고의 청약경쟁율을 기록했다.
풍성주택이 청약자들을 많이 끌어 모을 수 있었던 이유는 1천 가구가 넘는 대단지에다  분당신도시 생활권과 접해있고 신분당선이 역세권이기 때문이다.
 또한  인기있는 단지위주로 언론과 방송이  많이 노출되어 자연스럽게 스포트라이트가 형성되어 청약자들의  쏠림 현상이 두드러졌고  동시에 판교는 당첨 확률이 희박하기 때문에  대단지이면서 입지 여건이 좋은 곳으로  몰렸기 때문으로 풀이된다.
 또한 대광 1단지 23평A형, 한림 34평E형, 건영캐스빌 33평 등도 1천대 1을 넘을 정도로 청약자들이 몰렸다.
특히 대광 23평A형은 일반 1순위에서 최고 1415대 1을 기록해 풍성신미주 33A평형에 이어 평형별 경쟁률 2위를 기록했는데 20평형대 분양 가구수가 전체 판교 민영아파트 중 447가구에 불과한 점도 한몫 했다.
 또한 20평형대지만  발코니 확장시 30평대처럼 쓸 수 있는데다, 상대적으로 분양값이 저렴하게  책정되어 청약예부금을 가지고 있는  실속파들이 대거 몰렸기 때문이다
게다가  20평대의 경우 분양가가 3억원을 넘지 않기  때문에 당첨시 생애최초택자금대출을 이용하기도 용이하기 때문으로 예상외로 인기를 끌었던 이유다.
3월 판교 단지별 청약경쟁율만 보면 언론 방송에 많이 스포트라이트를 받았던  입지여건 좋고 대단지 또한 상대적으로 분양가가 저렴한    단지에 청약자들이 몰린 것으로 결론지어진다
그렇다면 8월 판교 청약시에는, 판교 신도시 입성을 위해서라면 3월 분양시 청약자들이 몰렸던 곳이 어디인가를 잘 파악해  이러한 단지를 피하는 게 판교신도시 입성의 지름길인 것이다   
. 덧붙여 말하자면 만 65세 이상 노부모를 3년 이상(입주자 모집 공고일 기준)
모시는 무주택 청약저축 가입자들은  8월 판교 분양시에도 3월 판교 분양과 같이  당첨확률이 매우 높은 편이다
수천대 1을 넘을 것으로 예상되는  민간아파트의 경쟁률에 비해 노부모 우선 공급대상자들의     성남/수도권 최고 경쟁률은 불과  한자리 숫자에 머물 것으로 예상되기 때문이다 
8월 2차 판교 분양준비 이렇게 해라
판교신도시의 중소형 평형에 대한 청약이  순조롭게 막을 내리면서 오는 8월 실시되는 중대형 평형 아파트 분양에  청약자들, 특히 자금력 있는 강남권, 분당권에 사시는 분들의 문의가 줄을 잇고 있다.

인터넷 청약을 미리 준비하라

판교신도시 청약은  인터넷 청약 통해 대부분 이루어졌는데 청약폭증에 따른 서버다운 없이    전체 청약자의 접수자의 88%가 이용했을 정도로 큰  순조롭게 끝났다 .
8월에 공급예정인  판교 2차분양도  3월 판교 청약때와 마찬가지로 사이버 견본주택을 기본으로 하고   인터넷으로 청약이 이루어질 전망이다
앞으로   대규모 공공택지지구에서 분양하는 아파트는 인터넷 청약을 기본으로  청약신청이 이뤄지기 때문에  미리미리 청약통장가입은행에 가서 인터넷 청약에 필요한 기본 요건을 미리 갖춰  놓는 게 중요하다  
 
8월 공급되는  중대형 아파트는 3월 공급된 중소형보다 높은 시세차익을 거둘 것으로 전망되는데  브랜드 인지도가 높은 대형 건설업체들이 대거 참여할 예정이기 때문이다.

또한 3월 공급된 중소형 평형에 비해 8월에 나올 중대형 평형은 전매기간이 5년으로 비교적 짧아 입주 후 약 2년만 지나면 되팔 수 있기 때문에 투자가치도 높은 편이다.


공급물량을 숙지하라

 

판교신도시 8월 공급물량이 당초보다 2천가구 가량 줄어든 7천164가구가 나올 예정이다.

판교신도시에서 8월에 분양되는 물량은 전용면적 25.7평 초과 중대형주택 4993가구, 25.7평이하 1774가구, 민간 중형임대 397가구 이다

특히 분양아파트 가운데 전용 25.7평 이하 중소형 1,774가구를 제외한 5,973가구가 전용 25.7평 초과 중대형으로 구성되어 있다.

당초 8월 공급물량은 9천200여가구였으나 주공의 전세형 임대 가구 수가 2085가구로 확정돼 2007년 이후 전량 후분양됨으로써 공급물량이 크게 줄었고  현재 소송중인 협의양도인 택지(980가구)도 빠졌기 때문이다.

단독주택 2078가구는 올해 이후, 국민임대 5784가구(전용 18평 이하), 공무원 임대 473가구(18-25.7평), 전세형 임대 2085가구(25.7평 초과), 주상복합 1266가구(25.7평 초과) 등 9608가구는 2007년 이후 공급되며 협의양도택지를 합하면 추후 공급물량은 모두 1만2666가구가 된다.

채권입찰제를 숙지하라

 8월 판교 분양의 특징은  중대형 아파트 동시분양에서 채권입찰제가 처음으로 적용 된다는 점이다

채권입찰제란   아파트분양 당시 인근 아파트 시세의 90%에서 분양가를 뺀 나머지 금액만큼 채권을 구입하도록 것이다.

 채권입찰제의 주요 취지는  분양가와 시세 차익만큼, 당첨자가 누리게 될 이익만큼 채권 매입을 통해  국가가 나서서 환수 하겠다는 의미다.

최근에  공표된 8월 판교 분양의 또 하나 체크해야 할 사항은   공급가구수(5973가구)의 100%범위 안에서 예비당첨자를 선발하는데 채권입찰제의 시행으로 자금 마련이 어려운 당첨자가 계약을 포기하는 사례가  많을 것으로 예상되기 때문이다

 

 
중대형 아파트  표준건축비 (평당 369만원)를 감안하면 8월 판교 신도시 분양아파트의 평당 분양가는 1,200만~1,400만원선에 책정될 것으로 보인다

. 분당아파트 중대형 평형의 시세를 고려해 채권가격까지 포함한 판교 45평형의 실제 분양가는 7억2,000만원선으로( 채권 손실액 (1억3,500만~1억8,000만원)) 실제 분양가는 평당 1600만원에 이른다

즉 8월 판교 당첨시 초기 부담해야 할 돈은  계약금(20%)과 채권매입액으로, 45평형의 경우 2억원 가량된다.

 


 

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