자산가들의 판교신도시 투자

2006-03-26 | 작성자 박상언 | 조회수 17,998 | 추천수 363

 -손에 잡히는 꿈의 도시 판교-에서 발체

자산가들의 판교신도시 투자  

  

따르릉 ~

 

6주간 진행되는 판교 시민되기 강좌도중  휴일이 중간에 끼는 바람에 ,박선생님은    모처럼의 낮잠을  즐기고  있는데  클래식 선율의    핸드폰 벨소리가 박선생님을 깨웠다

 

 

 

지난번 판교 책 내신 것 잘 봤습니다. 다름이 아니라  문의 좀  드려도 괜찮을까요’“

 

 제가  시간이 좀처럼 없어서 그런데 선생님께서 이쪽으로 한번 오셔서 상담해 주셨으면 좋겠습니다. 제가  차를 보내드리겠습니다.

 

 

 

그날  박선생님은  범상치 않은 분이라는 판단을 가지고    모처로 그 분이 보낸  기사가 딸린 외제고급세단을 타고 출장상담을 갔다.

 

 

4층에 위치한 200평 남짓한 사무실을 문을 열고 들어가니  고급 핸드백이 진열장  이곳저곳  전시되어  있었다.

 

사연인즉, 그 분은 오퍼상을 30년 동안 운영하셨는데 이젠 나이도 있고 본인이 하는 사업도 사양길에 접어들어 인생의 2막을 준비 하신다고  나즈막하게  말씀을 하셨다

 

그래서 그 대안으로 그 동안 모은 재산으로    판교에서 상가를 지어 아들에게 증여로  넘기고  훗날    임대사업도 할 수 있도록 계획을 세우고 계신다는  것이다.

 

 

그분은 지난 6개월 동안 회사 임원을  시켜 판교에서 상가를 지을 수 있는 건축관련법과 법적조건 입지,  가격대에 대해 알아보았다

 

직접 모아두신  자료를 보니 두꺼운  책으로 보면 두권정도 되는  분량이었다.

 

박 선생님이 직접 내용을 보니 판교입지부터 계약서 작성하는 법까지 일목요연하게 정리되어 있었다.          

 

박선생님은 차근차근 판교에서 원주민들에게 주어지는 상가딱지의 프리미엄과  몇 개를 모아야 지하 3층에 6층 건물을 지을 수 있는지에 대해 처음부터 설명하려 하였다.

 

박선생님, 말씀 중에 죄송한데 그 정도는 우리가 조사를 다 해 놓았습니다

 

 

 

예상되로 그 분은 이미 기초조사가 되었기 때문에     박선생님이  바로 본론으로 들어가기를 원하셨다

 

김이사, 내 대신 좀  선생님께 설명 좀 해드리지사실 박선생님 그 동안  김이사가 6개월동안 판교현장을 뛰어다녀 전문가가 다 되었거든요

 

 

 

처음 뵙겠습니다.   김 병원 이사라고 합니다 

 

이사라고 본인소개를 한 40대 중반의 말끔한 양복을 입은 신사는   명함을  박선생님에게 건넷다

 

저보다 더 판교 전문가시겟네요 허허..

 

박 선생님은 혹 난처한 질문을 받게 되면 어떻게 할까라고 내심 걱정하면서 애써 여유를 찿느랴 미소 짓는걸  잊지 않으셨다

 

  

 

첫번째, 현재 프리미엄만 주고 거래되는 것은 문제의 소지가 있는데 어떻게 안전하게 거래하는 방법은 없나

 

두번째. 원주민들에게 주어지는 권리(딱지)는 보통 일반 상업용지일텐데 그렇다면  서판교와 동판교중 어느쪽이 나은지

 

세번째, 동판교가 낫다고 하면 어느 블록이 가장 좋은지

 

 

마지막으로 제가 모시는 사장님께서는  제주도농장에서  노후를 보내고 마지막으로 사업겸 투자하는 건입니다

 

우리 사장님의  2의 라이프 파이낸셜 플랜이 판교라고 생각하는데 어떻게 생각하십니까?

 

 

김이사는 마치 박 선생님과 누가 더 판교 전문가인가로 따질 듯 준비된 질문을 쏟아내었다

 

 

 

 김이사는  판교에 일반상가를 지을 수 있는 상가딱지를 충분히 확보한 뒤 동판교에서 입지가 가장 탁월한 중심상용용지에도 도전할 생각으로 동탄도 다니시면서 부지런히 연구중이라고 덧붙였다.

 

 

그래서 마지막으로 투자 실패도 최소화하고 더 좋은 정보를 얻기 위해 판교 저자인 박선생님을  모시고  상담을 요청하신 거라 했다.

 

 

 

먼저 크게 보면 사장님께서나 이사님께서 생각하시는 제 2의 라이프 플랜을 설계하시기에 판교에 대한 믿음은 100%  맞다고  생각합니다

 

문제는   판교에서 나돌아 다니는  상업용 딱지는   원주민 대상자가 정식으로 확정된 게 아니기 때문에 리스크가 있는 것은 사실입니다

 

거꾸로 생각하면 리스크가 전혀 없는 정식 거래가 가능한 물건이라면  현재 암암리에 거래되는 가격보다 적어도 50%  비쌀 겁니다

 

 

동판교하면 판교역사가 들어서는 중심상업지구상권이 가장 좋은데 토지공사도 어느정도 장사를  해야 하기 때문에 현재 상가딱지를 구입한다고 해도  일반상업지구 정도에서 배정될 것으로 보입니다

 

중심상업지구와 판교역세권과 분당인근의 동판교가  상업용지로서 더 낫다고 봅니다 

 

현재 분당  삼성프라자 앞 서현역은 평당 1억원대를 호가하고 있기 때문에 앞으로  투자성으로도 괜찮다고 봅니다

 

 

 

김이사는 박 선생님의 설명을 한자라도 놓치지 않기 위해 열심히 업무수첩에  기록을 하였다.

김이사는  박 선생님에게  마치 시험을 불과 몇일 앞두고  벼락치기로  공부하는 수험생처럼 다가왔다   

 

 

 

 

이주자/협의/상업용지 투자로 판교시민되기 

 

 

 판교 상업용택지 투자에 관심이 있는 1천억원대 자산가와 상담은 끝낸 후 박선생님은 수업시간에 맞춰  강의실에  도착해 강사대기실에서 쉬고 있었다

 

 

선생님, 안녕하세요

 

예전에 전화로만 통화했는데 아실는지 모르겠네요. , 문화센타에서 교육을 담당하고 있는 김 수민이라고 합니다

 

 

저번에, 선생님 덕분에 좋은 집 사게 되서  얼마나 좋은지 모르겠습니다. 선생님께서 상담해주신 집은 벌써 1 억원이나 올랐어요, 고맙습니다

 

 

언제 시간 나시면 식사라도 같이 했으면 합니다.…

 

 

희망 백화점  문화센타에서 강사섭외를 담당하고 있는 김수민씨는 한달 전,  집 구입 문제 때문에 전화상으로만 통화한 적이 있었다.

 

다행이  판교 후광효과를 보는  용인에  박선생님이 추천한 중대형 아파트를 잘 잡아 그녀는  연봉의 몇 년치에 해당하는 금액을 한달만에 번 것이다

    

 

박선생님은 횟수로 3년째 서울시내 백화점과 기업체 연수원 부동산 재테크 강의를  다니는데 일부 눈치빠른 강사섭외 담당자들은 고급정보를 직접  얻어 희망 백화점의  김수민씨처럼  재테크에 성공하였다. 

 

 

강의시간이 다가오자 박 선생님은 마시던 원두커피를  입에 말끔히 털어넣고 강의실로 향했다

 

 

“선생님, 판교에서 공급하는 상업용지에 대해서도 설명을 좀 해주세요.

박선생님은 최근에 자산가들과의  상담도 있고 해서  주제를 상업용지로  잡을려고 했는데  미리 한 수강생이 고맙게  질문을 던졌다.  

 

 

“예, 방금 질문하신 분은  토지 투자도 많이 해보셨나요?

“예. 저는 동탄에서 중개업을 하고 있습니다. 몇 년 전 죽전에서 분양하는 근린 생활용지와  최근에  동탄 상업용지로 재미 좀 봤습니다

 

 이번에 판교에서도 상업용지만 잘  잡으면   대박이 날 것 같아서요.

 

 50대 후반의 대머리 아저씨가 “허허허” 하며 멋쩍은 듯 웃었다.

“아, 물론 상업용지만 잘 잡아도 로또에 버큼가게 대박 터트릴 수 있도록 강의 준비했습니다  하하하” 하고 박 선생은  웃음으로 화답했다.

“크게 보면 택지 개발 지구 내에서 관심 가져야 할  투자 대상은 세 가지입니다. 이주자용 택지, 협의 양도인 택지, 영업권에 대한 보상으로 상가용지 분양권 등이 대표적인 투자 종목입니다. 이 가운데 관심을 끌 수 있는 것이 상업용지를  분양받을 수 있는  딱지(권리)인데요. 판교 지구에서 기존에 영업을 해온 사람들에게 공급되는 상업용지 분양 딱지로 추후 상가용지를 6,8평 정도 분양받을 수 있습니다.

 6,8평 상가용지를 분양받은 사람이   25명 가량이 모여서 조합을 결성한 후 토지공사에 상가용지 분양 신청을 하면 200평 정도의 상업용지를 분양 받을 수 있습니다. 이 땅은 상가용지여서  대략 500% 용적률이 적용되고 일반상업지구나 중심상업지구 상권에 입지할 수 있어 향후 투자성이 매우 밝습니다.

일반적으로 택지 지구에서 상가 용지 가격은 최고가입니다. 판교의 상업용지 1평 가격이 최소 2,000만 원 이상일 것으로 보여 상당한 투자 가치가 있는 셈입니다. 다시 말해 용지 분양 대금과 프리미엄을 주고 사시더라도 투자 수익이 크다고 할 수 있습니다.

그러나 주의할 점은 현재 영업 허가증을 근거로 상업용지 분양권을 내주고 있어서 아직 명확한 명부가 마련되어 있지 않아 자칫 잘못 매수했다가는 큰 어려움에 빠질 수  있습니다.

,상가용지를 분양받을 수 없는  권리가 없는 물 딱지가 있을 수 있다는 말입니다.,

매수하시고자 하신 분들은 정확한 것을   골라야 하기 때문에 조합원 해당자 명부가 나온 후 매입하는 게 안전합니다. 낙찰가가 과연 얼마나 될지 모르겠지만, 내정가 대비 300% 이상은 상회할 것이라는 전망이 지배적입니다. 또한   입지 여건에 따라   가격차별화가 진행될 것입니다.

또한 판교의 상업용지 공급량을 보면 집중적인 상권이 형성되는 중심 상업용지가 10여만 평 정도 공급되어 상가가 들어설 것으로도 보입니다.

추가적으로 정보를 드린다면 단독주택 용지도 관심을 가지셔야 합니다. 대략 2,500여 세대의 단독주택이 공급되는데 일반 단독주택이 1970여 세대, 블록형 단독주택이 500여 세대 정도 됩니다.

일반 단독주택은 일반분양물량은 거의  없고  대부분 판교 지역에 가옥이나 땅을 소유하고 있는 원주민들에게 공급됩니다.

 

협의 양도인 택지 형태로 공급되는 이주자 택지인 경우 원주민들에게 웃돈을 주고 사는 방법이 있습니다.

분양 계약 체결 직후 소유권 이전을 마칠 때까지 한 차례 전매 가능하게끔 되어 있기 때문에 구입 시기를 잘 선택해야 합니다.

블록형 단독주택지도 15개 필지 정도 공급되고 각 필지에는 20세대 이상씩 단독주택이 들어섭니다. 이 택지는 우선적으로 공개 입찰로 건설업체들에게 분양되며 입주자들은 3층 이하의 단독형 집합 주택을 지어 살 수 있게 됩니다.

참고로, 이주자 택지는 2001년 10월 17(공람공고일) 1년 전부터 판교에 집을 가진 원주인에게 협의 양도인 택지는 공람공고일 이전에 판교에 1,000제곱미터 이상의 땅을 가진 지주에게 자격이 주어집니다.

 

 토공은 대상자를 확정해 이주자 택지와  협의 양도인 택지는 올해 하반기에  위치 추첨을 하고 물량이 남으면 내년 상반기에 일반에게 분양합니다.

 

서판교에 집중적으로 배치되는 단독주택지는 미국의 비버리힐스에 견줄만한 곳으로 성장할 것입니다.

 

 

단지 일정 기간 전매를 금지하는 규정이 있기 때문에 먼저 자금 계획을 짠 후 투자하시기 바랍니다. 돌아가시기 전에 지금 나누어 드리는 프린트를 가지고 가셔서 판교 청약하기 전에 먼저 부동산에 대한 거시적인 안목을 키우시기 바랍니다.

투자포인트

 판교 협의/이주자 택지/상가용지는 조합원 명부가 나온 뒤 매입하는게 중요하다

 

왜냐면 시중에 나돌고 있는 것은 간혹 물딱지(권리가 없음)일 경우가 있기 때문이다

 

 

  

 

 판교 택지 거래시 알아야 할 점

 

 

 

 자산가들 중 주로 전문직이나  임대수익에 관심이 있는 사람들 중 몇몇은  두서없이 판교신도시에서 공급이 되는 상업용택지에 관해  곧잘 질문한다

 

상업용택지는  경부고속도로 오른편의 동판교와 맞은편 서판교 지역에 골고루 분포돼있다.

동판교 지역 단독주택 필지는 중심상업시설 및 전철역과 가깝다는 점이, 서판교의 경우 녹지공간이 풍부, 쾌적한 주거환경 등이 장점으로 꼽혀 투자자들의 문의가 꾸준하다

 

현재 판교일대에서 나돌아 다니고 있는 일명딱지는 전부 프리미엄만 주고받고 거래되는 불법적인 형태다.

 

먼저  이주자택지에 대해 우선 정확하게 알아보자

 

현재 공람공고일(2001년 10월17) 1년 전인 2000.10.17전부터  판교에 집을 가진 원주민에게 주어지는 80평 크기의 이주자 택지에 이미 4~43000만원 정도의 웃돈이 붙어 있다.

 

이주자 택지는 평균 80평 크기의 758개 필지로 용적률 150% 이하, 3층 이하로 음식점 등 점포를 들인 단독주택을 지을 수 있다. 공급가격은 조성원가(평당 743만원) 80% 선인 5억원 정도로 예상된다. 이주자택지의 공급가격이 80%이상 웃돈이 형성된 것은 10억원 이상 나가는 비슷한 규모의 분당 점포겸용 단독택지 시세까지 오를 것으로 기대감에서다.

 

따라서 투자자가 80평의 이주자택지를 매입했을 때 대략 프리미엄을 포함하여 9~93천만원정도의 자금이 들어간다

 

이주자 택지는 건폐율을 60%로 잡고 1층에 상가를 짓고 2.3층 에 집을 지을 수 있다

 

협의양도인 택지는(1340필지, 평균 70) 1000제곱미터 이상의 토지를 소유한 원주민에게 주어지는 택지이며  용적율 80% 이하의 2층 단독주택을 지을 수 있다

 

2층 이하 주거전용 단독주택만 건립할 수 있는 협의양도인 택지에는 상대적으로 관심이 적어 8월 현재 8~1억원가량의 웃돈이 형성돼 있다.

 

또한 6,8평짜리 상업용 딱지가 나돌아 다니고 있는데 프리미엄만 5000~7500 정도 붙어있다.

최소 6,8평짜리 상가딱지 30개 정도를 모아야 지하3,지상 6층정도의 건물을 지을 수 있다. 물론 평당 1200만원정도의 상가택지값을 따로 지불해야 한다 

 

대부분 상가딱지에 투자해서  판교입주시기가 되었을 때 임대사업을 하고 싶으신 분들은 생각보다 많은 투자금액을 알고  주저하는 입장이다.

 

▶판교신도시 택지 구입시 주의점

 

최근 판교신도시 원주민들에게 공급하고 남는 일반분양물량이 거의 없을 것으로 예상되는 점도 물딱지 과열을 부추기고 있다. 대상자가 확정되지 않아 이주자용 택지를 받을 수 있는 건지 불확실하고 한 개가 여러 명에게 팔렸을 가능성도 배제할 수 없다

 

투자자들은  원주민 대상 배정자가  확정될 때 안전하게 투자하기 바란다 

 

이주자택지 및 협의양도인택지 공급 대상자로 확정된 사람에겐 공급 계약 체결후부터 소유권 이전등기 전까지 1회에 한해 전매가 허용되기 때문이다

 

특히 단독주택용지 2100여필지는 거의 다 원주민에게 배정될 예정이어서 일반분양분은 나오지 않을 가능성이 많기 때문에 전매 기간을 활용하는 것이  좋다

 

대상자 확정 및 계약 체결이 되지 않은 상태에서 입주권을 거래하는 행위 자체가 불법이어서 적발될 경우 처벌을 감수해야 한다.

 

 

 

 

n       1.이주자 택지(하반기 공급)

 

-지구지정고시일(2001 10 17 ) 1 년 전부터 거주한 원주민 대상(프리미엄 4)

 -평균   70~80 평 크기(758개 필지)

-용적율 150% 이하,3층이하 단독주택

-조성원가(평당743만원) 80% 5억원선,*원주민에게 생활용지(상가딱지)1장 추가

 

n       2.협의 양도인 택지(하반기 공급)

n        

-용적율 80% 이하인 2층 이하 주거전용 단독주택(1340필지 ,평균50~200)

-1 4~6천만원 가량 프리미엄(조성원가의 110% 750~900만원공급예정)

3.상가부지지분권(2007년공급)-공람공고일 전부터 현지에서 자유업                          -생활대책용지6~8평 공급

     -대략 240(지하3.지상6) 8-프리미엄 8(1평당 900정도 프리미엄 형성)

, 택지값 평당1200

 

 

*3 29일 수요일 오후 6에 울산지역주민들을 위해  롯데호텔 2층 크리스탈 볼룸에서 무료강연회가 있습니다.

 

 

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기