세제개편이후 , 고가주택  투자 전략

고가주택 기준 9억원 시행..잔금일 맞춰라

양도소득세 부담을 덜어주기 위한 방안 중 고가주택 기준 9억원으로 상향조정등 일부가  당초 내년 초에서 10월 초로 앞당겨질 예정이다.

양도세 부담 완화 등을 담은 세제개편안이 내년부터 시행되는데 따른  부동산 거래 동결 등의 부작용 때문인 것으로 알려지고 있다.

 따라서 오는 10월초부터  9억원 이하의 주택은 '양도일' 현재 거주.보유요건만 충족하면 양도세를 한 푼도 내지않게 된다. 이 때 '양도일'은 잔금청산일이 기준이므로 이미 매매계약을 체결해 계약금 또는 중도금을 지불한 경우에  잔금청산일을  잘  조절할 필요가 있다.

이와 같이 정부의 연이은 부동산 규제완화 대책으로 인해 미국발 금융위기에도 불구하고  시장의 관심이 온통 정책당국자들의 입에  쏠려있다고 해도 과언이 아니다.   규제완화와  동시에  가장  큰 혜택을 보리라 예상되는 지역의 고가아파트 소유자는  더욱더 긴장의 끈을 놓치고 있지 않다.  이들은  정부의 정책과 부동산 시장 상향만  제대로 파악하면 상당부분  세금을 줄일 수 있기 때문이다.

현재 종합부동산세 완화를 골자로 하는 정부 개편안도 국회에 제출을 최종앞두고 있지만  여당내에서는 우선 수용하는걸로 결론이 났다.
종합부동산세 개편안  골자는 과세기준을 현행 6억원에서 9억원으로 상향 조정하고 종부세율을 인하하며 60세 이상 1주택 보유 고령자의 종부세액 감면이다.

장기특별공제 확대와 종합부동산세 과표적용율 동결

세제개편안에 따르면 1주택자 장기특별공제가 연 4%씩 최대 80%(20년 이상 보유시)까지 적용되던 것에서 연 8%씩(10년이상 보유시) 적용되고 양도세 세율 및 과표구간도 9∼36%에서 6∼33%로 낮아진다.　

종합부동산세 과표적용률도 작년 수준인 80%로 동결되고 종부세 세부담 적용비율 상한선도 300%에서 150%로 하향 조정되기 때문에 고가주택보유자들에게 최대의 혜택을 주는 것은 틀림없다.
　

 고가주택 기준금액 9억으로 상향과  양도세율  인하

지난 1999년 당시 고가주택 기준이  5억원에서 6억원으로 조정된 이후, 그동안 한번도 개정되지 않았다.

재정부 자료에  따르면 1999년 당시에는 고가주택비율이 0.4%(1만4000호)에 불과했으나, 그동안 물가와 주택가격이 상승하면서 지난해 1월 현재 4.3%(58만호)로 증가했다.

이번 세제 개편안에서 재경부는  양도세 고가주택 기준을 9억원으로 높이기로 했다. 고가주택 기준금액이 9억원으로 조정되면 전체 주택 가운데, 1.5%에 불과한 21만호가 그 대상에 포함될 것으로 추정된다. 따라서  양도가액 9억원 미만 주택을 보유한 1주택자는 3년 이상 보유 및 거주요건을 충족할 경우 양도세가 전혀 없게 된다.

 현행 양도세율은 과세표준에 따라 ▲1000만원 이하 9% ▲4000만원 이하 18% ▲8000만원 이하 27% ▲8000만원 초과 36%가 적용되고 있다.소득세율 인하와 연계돼  양도소득세도 ▲1200만원 이하 7% ▲4400만원 이하 16% ▲8800만원 이하 25% ▲8800만원 초과 34%로 인하되고, 2010년에는 6~33%로 다시 1%P 추가 인하된다.

상속ㆍ증여세의 과표축소와 세율인하

상속ㆍ증여세의 과표축소와 세율인하도 동시에 추진되고 있는데 현행  10~50% 에서 소득세 수준으로 ( 6~33%) 세율을 낮춰진다.

 1단계로 오는 2009년부터 세율을 큰 폭으로 인하하고 2010년에는 2단계로 구간별로 1%포인트씩 더 낮출 계획이다. 앞으로 5억원 이하는 7%(2009년), 5%(2010년)로 낮아지고 5억~15억원은 16%, 15%로, 15억~30억원은 25%, 24%로, 30억원 초과는 34%, 33%로 낮아진다.

거주요건 강화

양도세, 종부세, 상속·증여세 등 부동산 관련 세금은 대폭 완화됐지만 1가구 1주택자로 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주 요건은 훨씬 강화됐다.  지금은 3년 보유를 기본으로 서울 및 과천, 수도권 5 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 경우 2년 거주 요건을 채워야하고 기타 지역의 거주 연한은 없다. 하지만 이르면 내년 7월부터  '3년 보유 및 2년 거주'가 적용되던 곳은 '3년 보유 및 3년 거주'로, '3년 보유'만 적용되던 곳은 '3년 보유 및 2년 거주'를 해야한다. (내년 7월 이전에  주택을 매입하는 경우는 종전 거주요건이 적용) 수도권에서 어디를 2년 또는 3년으로 묶을지는 아직 불투명하다. 신도시에는 3년 거주 요건이 붙을 것으로 확실시되지만 2년을 적용하는 외곽지역을 어디로 할지는 미정이다.

세제 개편이후 고가아파트  전망

세제 개편안이 최종적으로 확정되더라도  버블세븐을 중심으로 하는 고가아파트의 주택가격은 크게 반등하기 어려울 것으로 전망된다. 연이은 정부의 부동산 규제완화대책은     수요억제를 통한  공급대책이기 때문이다. 

민간  부동산정보업체 발표만 보더라도  , 종합부동산세 완화가 발표된 이후 한주간  서울지역 아파트값 하락률은 -0.10%로 올들어 최저치를 기록했을 정도로   하락률(-0.10%)은 종합부동산세 완화가 발표전 (-0.05%)보다 두배나 큰 수치로 나타타고 있다.
특히  고가아파트가 밀집한 송파구(-0.41%), 강동구(-0.28%), 강남구(-0.18%), 양천구(-0.11%) 순으로 버블세븐 지역 낙폭이 컸다.

 금융시장이 안정되지 않는 한   매수공백상태는 지속할 수밖에 없다. 게다가  양도세 혜택매물이 쏟아지는 내년부터는   경기가 살아나지 않는한  고가아파트들이  급락하는 현상도 발생할 가능성도 있다.   

세제개편이후 사례별 고가아파트 투자전략

고가주택 매수시

양도소득세와 종합부동산세의  비과세 범위가  상향조정 됨으로 인해 최대 수혜지역으로 꼽히는 강남 및 버블세븐 지역의  매물들이 일시적으로 회수될 수 있다.  하지만 매수세가 살아나면서 가격상승으로 이어지기는 어려울 전망이다.  정부에서도 덩달아 고가아파트 시장이 다시 요동치는 것 차단하기 위해  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화하지 않을 것이라는 입장을 확고히 하고 있기 때문이다.

미국발 금융위기가 국내경제를 짓누르고 있는 한   부동산 경기도 동반 급락할 수밖에 없기   때문에    고가아파트 투자시에는  서두를 필요가 없다.

하지만  내년 하반기쯤 국내외 경기가  안정될것으로 예상되기 때문에 실수요차원에서는 비수기인 내년 7~8월비수기나   종부세 회피매물이 쏟아질것으로 보이는 내년 4~5월경이 적기일것으로 보인다.

 고가주택 매도시

양도세 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되기 때문에   비과세 요건을 갖춰 세제개편이 시행되는 시기에  맞춰  매도(잔금일기준)하게 되면  양도세를 내지 않아도 된다. 미국발 금융위기로 인한  불안 심리로 매수세가 완전히 끊겼기 때문에 현 상태에서 주택을 내놓다가는  제 값을 못 받을 수 있다. 따라서 금융시장이 어느 정도 안정이 되고 매수세가 살아나는 시점, 적어도 고가주택은 양도세/종부세 완화 시점에 집을 파는 것이 좋아 보인다.(단 2006년 말 이후로 고점에 주택을 매수한 분들은 양도세/종부세 혜택 매물이 쏟아지기 전에 파는게 유리)

 단, 각각 개인이 처한 상황과 여건은 다 다를 수 있기 때문에 양도세나 종부세 등 세금과 주변 여건을 꼼꼼히 따져 봐야 하는 것은 물론이다.

다주택자 전략

 매매보다 증여가 유리　

　증여세도 내년부터 대폭 절감된다. 따라서 다주택자들은 올해보다 내년에 증여하는게 좋고 또한  매매보다 증여하는 게 유리하다. 가령 5년전 6억7500만원을 주고 아파트를 매입해   10억원에 해당  아파트를 매도한다면 지금까지 양도세는  50% 중과되어  1억5963만원을 내야했다.  종전 세율대로 증여했어도  2억790만원의 증여세가 부과된다. 하지만 내년에 팔면 증여세는 9918만원으로 크게 줄고 양도세를 낼 경우보다 절반 이상 세액이 감소한다. 단  집을 증여 받은 후 일정기간(세법상 5년) 내에 다른 사람에게 다시 매도하면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주해 증여세가 취소되고 양도세가 부과되므로 유의해야 한다.