자격 요건을 통해 본 판교 시민되기

2006-03-10 | 작성자 박상언 | 조회수 16,290 | 추천수 297

손에 잡히는 꿈의 도시 ,판교 -5 

자격요건을 통해서 본 판교신도시 투자전략

 

-판교 시민되기 기본적인 자격요건

 

 

오차장과 김대리는 퇴근후 나란히 판교 시민되기  강좌를 들으러 강의실에 들어갔으나

보조의자만 달랑 몇 개 남아  지친 몸을 거기에라도 기댈 수 밖에 없었다

 

다행히 백화점측에서 강의실을 좀 더 큰 곳으로 교체해 줘서 그나마 보조의자라도 달랑 몇 개 남은 것은 걸 다행으로 생각했다.

   

 

오늘은   어떻게 하면 판교시민이 될 수 있는 가에 대해   알아보겠습니다

 

분양가 상한제와 채권입찰제란?

 

지난번 내준 과제는 다들 해오셨죠

 

 조용~

 

분양가 상한제와 채권입찰제에 대해 누가 대표로 말해볼 분 계신가요

 

 

제가 한번 해보겠습니다..  정적을 깨는  오차장님의  자발적인 목소리에 수강생들 몇분은 우~하고 부러움의 찬사를 보냈다 


우선 채권입찰제 먼저 말씀드리면   공공택지에서 공급되는  전용면적 25.7평이상의 주택을 계약할때는  일정금액의 채권을 적어내야 한다는 걸로 알고 있습니다

 

판교 같은 경우는 45평 이상의 중대형 아파트 당첨 시 12~6천만원가량의 의 채권을 구입해야 합니다

 

또 분양가상한제란, 원가 연동제라고 하는데 공공택지지구에서 전용면적 25.7평이하의 아파트를 분양할 때  일정수준이상 분양가를 못 받게 하는 제도를 말합니다

 

 

40대중반의 오차장님은 마치 연습이라도 해 온 듯 또박또박 잘 대답해 30대 후반의 민호씨를 내심 부끄럽게 만들었다  

 

정확하게 말씀 하셨습니다. 모두 박수 한번 쳐 주세요

 

짝짝짝,~

 

여기저기서 쏟아진 박수소리에 오차장은 으쓱함과 부끄러움에 금새 볼이 상기되었다.      

 

 

분양권 전매제한은 몇 년?

 

추가적으로 말씀 드리면

 

판교신도시 분양에서는   분양가 원가연동제(분양가 상한제)가 적용돼 많은 시세차익이 발생할 수 있는 만큼 재당첨 금지, 전매제한 등이 따르게 된다는 점 명심하길 바랍니다

. 우선 전매제한의 경우 전용면적 25.7평 이하 물량은 최초계약가능일로부터 10년 간, 오는 8월 공급될 전용면적 25.7평 초과 물량은 5년 간 전매가 제한될 계획입니다

 

1순위 청약요건은?

 

판교 신도시 청약시 1순위 청약제한 조건도 체크하셔야 하는데요

 

현재 보유한 통장이 1순위 요건을 갖추고 있더라도  공고일 (3 24) 기준으로 과거 5년 내 다른 주택에 당첨 사실이 있는 가구에 속한 사람 모집공고일 현재 2주택 이상 소유하고 있는 가구에 속한 사람 2002 9 5 이후 청약 예ㆍ부금 가입자 중 모집공고일 현재 세대주가 아닌 사람 등은 1순위 청약을 할 수 없습니다

 

 

 

따라서 여러분들 중 세대주가  아닌 분들은 통장을 언제 가입했는지  본인의 통장을 들쳐봐서  체크하셔야 되겠습니다

 

잠깐 쉬었다가 판교신도시 자격요건에 대해 계속 하겠습니다 

 

판교 신도시 청약 전 알아야 할 사항

 

      

공공택지내(원가연동제)전용25.7평이하

 투 기 과 열 지 구

 

     무주택 우선공급

40세이상10년무주택자세대주40%

35세이상 5년이상무주택자 35%

35세이상 5년 무주택세대주75%

 

     재당첨 금지

수도권 과밀억제권역 10

기타지역 5

공공택지(원가연동제이파트)10

기타 5

 

   전매제한(분양계약 후)

수도권과밀억제권역:5

기타지역  3

소유권 이전 등기 때까지

 

 

용어 정리

 

 

일반공급이란?

 

청약순위(1,2,3순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되, 선순위 청약접수결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받으며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일 순위안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정한다

 

 

무주택 우선공급이란?

 

투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡이하의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 75%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서 만35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급(투기과열지구이면서 공공택지내인 경우 만40세 이상이고 10년이상 무주택세대주에게 40%, 35세이상이고 5년이상 무주택세대주에게 35% 우선공급)하는 제도다. 무주택 우선공급 대상자에 대하여 먼저 추첨을 실시, 당첨자를 확정하고 낙첨자는 다시 일반공급 1순위 청약 접수자와 혼합하여 추첨을 실시한다

 

 

 

 

 

판교 시민되기 구체적인 자격요건   

 

 

쉬는 시간에 커피 한잔씩 하셨어요

 

강의장 구석에 걸려있는  원반형태의 시계침 초침이 8시반 넘어서자  박 선생님은  수업을 계속 진행했다

 

판교 신도시 1순위  자격요건에 대해 계속 설명 드리겠습니다.

 

세대주 요건을 갖춰라 

 

첫번째로 우선 세대주이어야 합니다. 세대주의 의미는 세대별 주민등록표상의 배우자 또는 직계 존속·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말합니다. 60세 이상인 직계 존속 또는 장애인인 직계 존속을 부양하고 있는 세대주 승계 예정자와 세대별 주민등록표상의 배우자 및 직계 존속·비속인 세대주로서 20세 이상인 자도 포함합니다.

 

또한 법개정으로 투기과열지구 안에서 2002년 9월 5 이후 청약통장에 가입한 사람은 세대주가 아니면 청약 1순위 자격이 있다고 볼 수 없겠죠.

“그렇다면, 세대주인 제 남편이 2년 전에 당첨만 되고 계약을 안 했는데요. 제가 대신  1순위로 청약할 수 있습니까?

40대 후반으로 보이는 넉넉한 인상의  주부가 질문을 던지자마자 박 선생님은 안타까운 표정을 지었다.

“사모님, 어떡하죠? 부부가 각자 청약통장을 가지고 있어도 한 사람이 5년 이내 당첨된 사실이 있었을 때는 청약 자격이 안 됩니다. 하지만 너무 걱정하지 마십시오.

 

방법이 있습니다!

 

세대주 요건을 갖추는 방법

 

 

박선생님의 말에  아주머니는  귀를 쫑끗 세우면서 무슨  해결책이 나오나 경청하기 시작했다.    

 

남편 이름으로 주택을 한 채 이상 소유했다거나 당첨만 되고 계약을 안 했을 경우는 사모님 명의의 통장을 자녀 이름으로 명의 변경한 뒤 세대를 나누면 됩니다.

 

박 선생님의  명쾌한 해법을  듣고서야 아주머니는 안도의 한숨을 쉬고 강의에 열중하기 시작했다.  

결혼과 상관 없이 부부중 어느 한쪽이 판교신도시 당첨일 발표일 이전 5년이내에 당첨된 적이 있으면 1순위 자격이 안됩니다

 

또 하나 주의해야 할 사항은 과거 당첨 사실은 투기과열지구뿐만 아니라 그 외 지역, 그리고 지구 지정전도 해당된다는 점입니다. 무주택 기간을 잘못 알아서 접수를 하면 무효 처리됩니다. 부당 청약 등의 이유로 5년 무주택 청약 기회도 없어지게 되죠. 과거 당첨 여부는 금융결제원 홈페이지(www.kftc.or.kr)의 주택청약 운영사이트(www.apt2you.or.kr)에 들어가면 알 수가 있고 통장을 만든 은행에서도 확인 가능합니다.

 

부부간 세대주 기간도 합산할 수 있는데 동일 세대에서 세대주가 바뀌었다면 청약자의 세대주 기간은 배우자의 세대주 기간까지 합쳐서 계산되게 됩니다

하지만 세대를 분리해 각각 세대주로 있었다면 배우자의 세대주는 합산할 수 없습니다 

 

판교에서 공급하는 민간아파트의 경우는 세대를 분리해 부부모두 청약할 수 있지만 청약저축만 대상인 주공아파트는 부부 중 한쪽만 청약할 수 있습니다 

 

추가적으로  청약저축 및 가입일이 2000년 3월 25 이전인 청약 예금·부금 가입자라면 세대주 변경으로 청약통장을 변경할 수 있다는 점을 꼬옥 체크하기 바랍니다

 

 “참고로 부부간에는 두 사람이 합쳐서 2주택 이상을 소유한 경우엔 세대를 분리하여도 1순위 청약 자격이 없습니다. 자녀 명의의 통장이 있는 경우엔 자녀를 별도의 세대로 구성하여 세대주가 되면 자녀들이 각각 청약할 수 있습니다.

 

당첨과녁,  무주택 세대주 우선공급요건

 

그 다음으로  판교처럼 투기과열지구의 경우 만 40세 이상이면서 10년 이상 무주택자 세대주에게 전용면적 85㎡이하의 주택을   40% 주게 큼 되어 있습니다

 

마찬가지로 만 35세 이상이면서 5년이상 무주택자 세대주에게 전용면적 85㎡이하의 주택을   35% 주게 큼 되어 있습니다

 

 

우와, 75%나 무주택우선 순위자들의 몫이네요 

 

앞줄에 앉아서 열심히 청강하고 있던 는 20대 후반의 대학생으로 보이는 젊은 청년이 들릴 듯 말 듯한 소리로  되뇌었다.

 

요즘은 취업난으로 열심히 학과공부에 더 매진해야 할 대학생들도 공인중개사, ‘증권 상담사다 하여 미리부터  취직문제에 대해 걱정인 게 박선생님의  마음 한구석에 싸한 감정이 북받쳤다.

 

  박선생님은  생각을 다시 정리 하고 강의에 다시 매진하기 시작했다.

 

여기서 중요한  것은 우선공급대상자들은 무주택이면서 세대주 요건을 동시에  갖춰야 하지, 어느 한쪽만 충족해서는 안 된다는  점입니다

 

 

예를 들어 무주택기간은 연속이지만 세대주 기간은 연속일 필요가 없다는 것입니다

 

 

중간에 잠시 세대주가 아니었더라도 과거와 현재의 세대주 기간을 합산할 수 있다는 점이죠

 

예를 들어 무주택 10년인  청약통장 가입자가 세대주기간이 7년 연속이고 3년간 세대주 기간이 아니었더라고 과거에 3년간 세대주였던 기간을 합산합니다

만약 결혼 4년차에 이혼하고 6년 세대주로 살았다면 10년 세대주로 인정을 받습니다

 

왜냐면, 결혼 생활 기간동안 세대주 5년은 이혼 후에도 인정되기 때문이죠   

하지만 이혼 후 5년을 자녀와 공동 세대주로 살았을 경우 유주택 자녀가 세대주 분리를 하면 세대주 합산은 되지 않습니다.

무주택기간은 건설교통부에서 점검하지만은 개별적으로 알려주지는 않습니다. 건물등기부 등본의 경우 건물 접수일,건축물 대장등본은 처리일,주택소유를 증명할 수 있는 서류는 시장 또는 군수등 공공기관이 인정하는 날을 기준으로 합니다       

 전입일자는 주민등록등초본 등에 나와 있는 주택건설지역(시·군 단위)전입일을 기준으로 한다는 점도 알아두셨으면 합니다

추가적으로 더 알아야 할 사항은 배우자가 결혼전에 가지고 있던 집은 무주택요건과 관계가 없습니다 

 

제가 운영하고 있는 유엔알 컨설팅에 들어온 사례만 보더라도  무주택 우선 공급 자격이 안 되는 경우 갖가지 방법을 동원해도 별탈이 없는지 문의하는 사람들이 최근  많아졌습니다. 세대원 중 당첨 경험이 있는 사람은 적극적으로 세대 분리도 상담하고 있습니다. 부모나 형제·자매는 세대만 분리하면 당첨 여부를 따지지 않는다는 점 때문입니다.

재건축조합원의 1순위 요건

 

“선생님, 전 재건축조합원인데 1순위로 판교에  청약할 수 있습니까?

맨 뒷줄에서 열심히 듣고 있던 50대 중반의 수강생이 질문을 던졌다.

“네, 선생님.  재건축·재개발 조합원도 당첨된 걸로 보아 청약 1순위가 배제됩니다. 다시 말해 재개발 조합의 조합원은 관리 처분 계획 인가일, 재건축 조합원은 사업 계획 승인일 현재 입주 대상자로 확정된 조합원은 당첨자로 간주된다는 말이죠. 하지만 예외적인 경우가 세 가지가 있습니다.

 

첫째, 사업 계획 승인의 취소 또는 조합 설립 인가의 취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 되었다면 당첨자로 보지 않습니다. 둘째, 2주택 소유자라도 철거된 주택이 한 채면 1순위가 됩니다. 셋째, 재건축·재개발 구역에서 멸실 등기된 주택은 주택으로 보지 않기 때문에 2주택 소유자라도 2주택 요건에서 제외됩니다. 참고로 아파트를 제외한 전용면적 6평 이하 단독주택과 읍·면 지역의 전용면적 25.7평 이하 주택도 주택으로 보지 않습니다.

 

 원가연동제 주택의 당첨가구에 대해 1가구가 2주택 이상의 당첨이 되는 경우, 그 중 1주택만 계약할 수 있도록 최근에 법이  개정되었다는 점도 체크하시기 바랍니다.

 

 

거주 지역별 청약자격이란?

 

 

 거주 지역별 청약자격도 체크하셔야 합니다.   성남시 우선순위의  경우 2001년 12월 26 이전부터 입주자 모집공고일까지 계속 성남시에 거주하고 있는 사람, 수도권은 모집공고일 현재 서울ㆍ인천ㆍ경기 거주자입니다

 

특히 성남 거주 40세 이상, 10년 이상 무주택 세대주 1순위 가운데 청약예금ㆍ부금 가입자의 경우 당첨 확률이 높은 만큼 청약에 적극 나서야 하겠습니다


지역거주 우선공급 원칙에 따라 성남시 거주자에게 주어지는 물량은 전체 30%중에서 다시 40%'40세 이상, 10년 이상 무주택 세대주'에게 최종적으로 배정되기 때문입니다.

여기서 떨어져도   다시 '35세 이상, 5년 이상 무주택 세대주'에게 배정된 35% 물량에 자동 배정되어   한번 더 기회를 가지게 되고  여기서 또  떨어져도  성남지역 일반 1순위 배정 물량에 청약기회가 한번 더 주어지게 되어 유리하다 하겠습니다

성남지역 우선분양에서 모두 떨어지더라도 또 기회가 있는데요  수도권 일반 1순위로 자동 이월되면서 총 6번의 청약기회가 주어지게 됩니다

 

주소지 이전으로 중대형 청약도 신청할 수 있는데요  서울지역  500만원 청약저축가입자가  중대형 평형에  청약하고 싶다면 3  모집공고일 전까지 주소지를 경기도로 이전하면  ( 지방거주자의 중대형평형 불입금액은  청약예금 400만원,500만원) 바로 청약 1순위자가 될 수 있습니다 . 차액은 물론    환급 받을 수 있습니다.

 

 여러분들중에 만40세 이상 10년 이상 무주택 세대주인데 중대형 평형에 신청할 수 있는 청약예금 가지고 계신 분 손 한번 들어보세요?

 

조용~

 

역시, 판교 시민되기 강좌를 듣고 계신 선생님들은 현명하십니다

 

현재,   40세 이상으로 10년 이상 무주택 가구주인데 중대형평형에 청약할 수 있는  청약예금을 가지고  있는 분들은  모집공고일전까지 중소형으로 청약할 수 있는 통장으로 감액을 하셔야 무주택 우선 공급 혜택을 볼 수 있습니다.(서울기준 청약예금 1000,1500만원을 청약예금 300,600만원으로)

 

8월 분양할 중대형 아파트는  채권을  구입해야 하기 때문에 채권구입액이 부담스러운  큰 평형대 청약통장이 있는 사람은  3월 모집공고일 이전까지 작은 평형대를 신청할수 있는 통장으로 감액 하는게 중요합니다.

 

지방에 계신 분들도 판교에 대해 지대한 관심을 쏟고 계시는데요 지 1순위자는 청약이 불가능하나 최초입주자 모집공고일인 3 24 이전까지 거주지를 수도권으로 옮기면 가능하다 하겠습니다

청약저축 1순위 통장 소유자들도  입주자 모집공고일 현재  65세 이상 노부모를 3년 이상 봉양한 경우 공공분양 물량을 우선공급 받는데 청약저축 1순위자는 공공(주공 아파트)분양 물량(10% 범위내)을 우선공급 받을 수 있습니다

 

 

부부가 1주택을 공동 소유한 경우도 다른 곳에 주택이 한채 더 있지 않으면  1순위 자격이 유지되며 배우자가 결혼전에 아파트 당첨 사실이 있다면 1순위 청약을 할 수 없다는 점 유념하시기 바랍니다  

 

 

무자격자 당첨이란?

 

무자격 당첨자 같은 경우는 큰 코 다치게 되는데요

 

박 선생님이 갑자기 분위기를 잡자 좌중은 이내 조용해 졌다.

 

 

  판교신도시 청약 때는  은행에서는 청약자격(순위, 무주택기간, 거주지역 등)을 점검하지 않습니다. 당첨자만 건설사가 확인하는 식이죠

 

 그렇다고 청약 자격이 되지 않는 분이 조건을 속여 청약해서  당첨됐다가는 상당한 불이익을 당하게 됩니다.  계약도  체결할 수 없을 뿐만 아니라  해당통장을 다시 사용할 수 없게 됩니다 . 더욱더 불행한 것은  한 번 당첨된 것으로 간주돼 전용면적 25.7평 이하 물량은 10년 간 재 당첨이 금지됩니다

 

 

 판교 당첨자가 전매제한기간 중에 사망하면 배우자 직계존비속에게 자동 상속되는데  상속 받는 사람은 아파트 공시가격을 기준으로 상속세를 내야 합니다


불가피한 전매란?

 

선생님, 질문 있는데요  판교에 당첨이 됐는데 피치 못하게 아파트를 팔아야 할때는 어떻게 해야 하죠?

 

오늘은 특별히  소형녹음기까지  동원해 열심히 선생님의 강의를 받아 적고 있는 오 차창님은 마치 판교에 당첨된 것처럼 상기되어 질문을 했다.

 

  

원칙적으로 모든 전매주택을 예외없이 주공이  우선 환매 할  예정입니다.

 불가피한 경우에 한해 주택공급규칙에   분양권을 전매할 수 있는 경우가 있는데요   사유란 생업이나 질병 등으로 수도권 이외 지역으로 이사하거나 상속받은 주택으로 이전할 경우 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류를 위한 이전 이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 등입니다

이때 전매조건은 주변 시세에 상관없이 이미 납부한 입주금에 1년 만기 정기예금 이자율을 합친 금액으로 결정될 예정입니다.

 

투기대책도 마련될 예정인데요  주택공급계약 체결까지 투기단속반이 떴다방ㆍ기획부동산 등 투기조장 중개업소등을 감시대상으로 올려  청약통장ㆍ분양권 불법거래 등을 할 예정이라고 하니 주의 하시기 바랍니다

 

투기 혐의자로  분류되면  이 명단을 국세청이나 검찰에 통보할 계획으로  청약통장이나 분양권을 불법 거래하다 적발되면 주택법에 따라 주택공급 계약이 취소되고 3년 이하 징역이나 3000만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다

 또한  불법 거래를 알선한 중개업자는 자격정지, 등록취소 등 처벌을 받을 수 있습니다.

투기 하다가  걸리면 본인뿐만 아니라 잘못하면 가족까지 피해 입을 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다     

 

 

 

 쉴새없이 쏟아지는 속사포 같은 박선생님의 강의때문인지   수강생들은  준비해온  노트에 받아적느랴 쾌나 힘들어 하는  모습이 역력했다.

 

 

오늘 시간은 여기서 그만 마치겠습니다. 오늘 배운 것 한번 복습해 보시고 인터넷과 신문을 보면서  미리 예습하시기 바랍니다

 

감사합니다

   

 

 

 

선생님, 잠깐만요  

 

강의장을 빠져나가려던 30대 후반으로 보이는 수강생이 박선생님을 불러 세웠습니다

 

 

아까, 선생님께서 2002.9.5 이후 청약 통장 가입자 중에서 세대주가  아니면 1순위로 판교에 청약할 수 없다고 하셨는데. 만약에 제가 남편과 서류상 이혼하게 되면  세대주가 되는데 판교에  청약할 수 있나요.. 현재 성남시 우선 순위인데….

 

서류상으로 이혼만 하셔도 판교 청약 가능합니다만 만약에 판교청약에 떨어져 진짜로 이혼 당하면 어쩌실려고 그러십니까?

 

박 선생이 장난스럽게  대꾸하자   방금 질문했던 30대 후반의 사모님은 멋적었는지 고개만 꾸벅 숙이고 달아나듯  강의장을 종종걸음으로 빠져 나갔다   

 

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 제공 02-525-0597

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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