방송으로 보는 오피스텔과 상가등 틈새 부동산

2008-01-26 | 작성자 박상언 | 조회수 13,285 | 추천수 361

틈새 부동산 투자상품

 

앵커) 아파트에 가려 투자대상에서 소외돼 왔던 오피스텔이나 오피스 상가 등 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다.

자세한 내용 유엔알 컨설팅 박상언 대표와 함께 알아 보겠다.

안녕

요즘들어 부쩍 제 주변에서도  주택보다는   오피스텔이나 상가에 대해 물어보는 사람이 많은데  아무래도 주택에 대한 규제가 계속되기 때문이 아니겠는가?

박상언)  

~ 그렇다고 볼수 있다. 그동안 오피스텔 등은 수익성이 아파트 등에 비해 크게 떨어지는 투자대상이었다. 역세권을 중심으로 한 일부 오피스텔만 상승세를 주도했기 때문에 별 주목을 받지 못했다.
하지만 아파트 투자에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 투자자들이 눈길을 돌리면서 최근 들어 오피스텔이나 오피스의 경우 수요부족현상이 벌어지고 있다
.
특히 오피스텔의 경우 공급이 줄어들어 적어도 1~2년 동안은 임대료가 상승세를 탈 전망이다. 게다가 최근 금리가 급등하면서 임대료가 대출이자부담의 완충작용을 할 수 있다는 장점도 부각되고 있다. 향후 금리가 더 상승해 대출이자 부담이 커지더라도 경기가 회복할 시점에서는 금리상승분만큼을 임대료로 전가시킬 수도 있다
.
오피스텔이나 오피스 투자가 다시 주목을 받고 있는 이유는 최근 입주 물량이 크게 줄어들었기 때문이다. 지난 2003 22432실에서 2004년에는 44297실까지 급등한 오피스 입주물량은 2005 23251실로 감소한 이후 지속적으로 줄어들다가 2007 8 3805실로 크게 떨어졌다. 또 역세권 지역의 오피스텔 임대수익률은 보통 연 5~8%대라서 은행의 예금수익률과 맞먹는 점도 매력이다
.

 

 

 

 

앵커) 오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 분류되는 까닭에 여러 실을 갖고 있어도 주택으로 간주되지 않아 청약가점제에서 불이익을 받지 않는 다는 점도 투자수요를 부추기고 있다고 봐야 하는지?

박 대표)  

  ,최근 주택 청약 제도 등이 바뀌자 오피스텔이 규제의 틈새 상품으로 인정받고 있다.청약통장이 없어도 분양을 받을 수 있는 데다 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 제외돼 자금 조달이 쉽다는 것도 장점이다.

특히 최근에는 수도권을 중심으로 도심 사무실이 부족해지면서 오피스텔을 찾는 법인 수요가 늘어난 데다 아파트 전세금이 오르자 독신자 등 ‘1인 가구가 소형 물량을 선호하고 있다. 전세금 상승으로 목돈 마련에 부담을 느낀 신혼부부나 독신자들이 오피스텔로 눈길을 돌리는 사례가 꽤 있기 때문에 현재 분양중인 오피스텔에도 눈길을 돌리는게 좋다.

 

앵커) 그렇다면 현재 관심을 가져도 될만한  분양중인 오피스텔은   소개해 주시죠

 

박 대표)

 


11
일 관련업계에 따르면 수도권 2기 신도시인 경기 화성 동탄신도시에 오피스텔 이너매스 131실이 분양 중이다. 인근에 삼성반도체 및 유관업체 등이 있어 임직원의 임대수요도 예상된다.

 경기도 수원시 인계동 `한라 시그마 팰리스` 오피스텔이 잔여 가구를 분양 중인데 관심을  가져도  될듯하다. .

지하 5, 지상 26 356실 규모로 86(26평형)~155(47평형)로 구성돼 있다. 3.3㎡당 분양가는 680~780만원대다. 무이자 잔금 유예, 분양가 할인을 하고 있어 소액 투자로도 입주가 가능하다.

106
실을 분양하는 서울 성북구 하월곡동에 위치한코업스타클래스 34면을 모두 발코니와 창으로 꾸며 360도 조망이 가능한 것이 특징이다. 또한 최고 높이가 143m에 달해 성북구 일대에서 최고층 빌딩으로 자리매김한다.  마포 성산동에서도 토마토이앤씨가 66실을 공급하고 관악구 신림동에는 한솔로이젠트 310실이 4월부터 분양된다.

)  오피스텔에 대한 강세 현상 언제까지 지속될거라고 봅니까?

박 상언)

얼마전 삼성증권에서  나온   '2008년 부동산 시장 전망 보고서'를 보면  지난해 초 인천 송도 '더 프라우'의 청약 광풍으로 대표됐던 오피스텔 시장의 강세가 이어질 것이라고 전망했다.
도심 내 소형 아파트 공급이 감소하는 상황에서 오피스텔이 소형아파트 대체제 역할을 할 수 있다는 것 이다. 이 때문에 오피스텔의 공급도 다시 증가할 수 있을 것으로 예측했다. 이와함께 삼성증권은 오피스 시장이 용산, 판교, 상암, 송도 등지에서 랜드마크 오피스 빌딩이 등장하기 시작하는 2010년까지 활황이 계속될 것으로 보고 있다. 또 향후 2~3년간은 도심과 강남, 여의도, 도심 외곽의 오피스 공급부족으로 오피스 가격 상승은 불가피할 것이라고 내다보고 있다.

부동산 정보업체 조사만 보더라도  서울 오피스텔 전세금은과 매매가가 꾸준히 상승했다.같은 기간 서울 경기 아파트 전세금보다 많이  올랐다.

임대료가 상승하면서 매매가가 오른 오피스텔도 많다. 서울 강남구 역삼동 대우디오빌플러스 59m²는 지난해 초 16000만 원에서 지금은 19000만 원에 시세가 형성돼 있다. 마포구 도화동 한화오벨리스크 59m²도 같은 기간 23%(11780만 원→14500만 원) 뛰었다. 이 밖에 서초구 서초동 트라팰리스2 135m² 27%(72500만 원→92600만 원), 경기 성남시 분당구 정자동 동양파라곤 56m² 29%(11250만 원→14500만 원) 상승했다.

 

앵커_)이명박 당선자의 7.4.7 공약에 따라  경기회복기가 가시화되면 오피스텔과 함께 상가도 수혜를 볼수 있을 것 같은데  상가시장의 전망 어떤지

박 대표)

 상가시장은 내수경기가 회복되고 소비가 진작되지 않으면 투자대상 발굴에 어려움을 겪을 수 있다. 즉 이른바 '장사가 되는' 상가를 찾기가 쉽지 않은 것이 현실이다.

일정면적 이상의 건축물과 토지를 개발해 분양할 경우 적용되는 부동산개발업 등록제 실시가 일시적으로 공급량을 감소시킬 수도 있다. 이렇게 공급이 감소돼 상가 가격이 상승할 여지도 있다.

그러나 등록제 실시 후에 상가분양가격이 적정하게 조정될 것으로 보인다. 이에 따라 고분양가로 왜곡된 현재 상가시장도 정상화될 가능성이 높다. 아울러 주거, 업무, 레저 등이 한 곳에서 충족되는 복합상업시설 혹은 복합단지로 상가 개발이 다양화하고 있는 것도 주목할 필요가 있다. 소비자들의 소비 행태가 변화함에 따라 이들 상업시설이 주변지역의 중심 역할을 할 것이기 때문이다.

 

앵커)그렇다면  상가에 대한 관심도 부쩍 증가하고 있다고 볼수 있는데요 특별히  관심을 둬야  하는 유망지가 있다면

박 대표)    
서울 및 수도권 지역은 인천경제자유구역내 신도시와 판교신도시 등 대규모 도시개발사업이 진행되는 지역의 상가가 유망 투자처로 떠오르고 있다.
지방의 경우에는 대규모 택지개발 및 아파트 단지내 상가나 중심상업지역의 근린상가 중심으로 투자하는 것이 좋다. 근린상가는 분양상가에 비해 비교적 안정적일 뿐만 아니라 보통 연 4~7% 정도의 수익률을 보이고 있어 노후대비용으로도 적합하기 때문이다.

실제 최근들어 이러한 점을 고려해 노후대비용으로 근린상가 투자를 선호하는 투자자들이 상당수 있다. 근린상가의 투자자금은 10~30억원 정도를 고려해야 한다.
최근 몇 년간의 경기의 악화와 과잉공급으로 주춤한 상가시장이 다시금 되살아날 조짐이다. 안정적인 수익을 올릴 수 있어 여전히 투자자들의 관심이 높기 때다.

 

앵커)최근들어 아파트형 공장 내 상가에 대해서도 관심이 지대하다고 하죠?

 

박 대표) ~ 우선 아파트형 공장은 업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추게 돼 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 미만이다. 또 아파트형 공장 특성상 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳도 있어 고정 고객 확보가 용이하다는 점도 장점이다. 주상복합상가보다 상가 비율이 적다는 점도 안정적인 투자처로 떠오르는 원인 중 하나다. 대다수 주상복합은 주거와 상업시설 비율이 73이다. 아파트형 공장 내 상가는 91이어서 안정적인 임대 수익이 가능하다. 하지만, 개별 아파트형 공장 특성을 파악하는 것이 필요하다. 제조업종 뿐 아니라 첨단 업종이 입주한 경우도 많기 때문이다. 하지만  제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다.


앵커) 그렇다면 이와 같은 틈새 부동산 상품 투자시 주의점을 알려주시죠

 

박 대표)

 

 상가ㆍ 오피스텔ㆍ오피스와 같은 수익형 부동산은 경기와 밀접한 연관이 있는만큼 경기부침이 심하다는 점을 고려해야 한다는 지적이다.

다만 수익형 부동산은 지역별 편차가 상당하기 때문에 구입시 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 위치가 조금만 안좋아도 값이 전혀 오르지 않는 일이 빈번하고 같은 지역이라도 길 하나를 사이에 두고 가격차이가 벌어지는 경우도 있다. 따라서 서울 강남권이나 용산, 마포, 분당 등 오피스텔 투자의 '핵심지역'에서 투자처를 찾는 것이 좋다
.

또 오피스텔 단독입지보다는 주상복합 아파트와 함께 자연스러운 주거단지를 형성하는 곳이 좀 더 안정적인 수익처가 될 수 있다.  반면 다른 주택을 소유하고 있을 때 오피스텔이 주거용으로 판정이 되면 1가구 다주택에 따른 양도소득세 중과에 해당되고 청약조건에서도 불리해진다
.

보통 주거용인지 업무용인지 결정을 내리는 것은 세무당국의 실사를 통해 이뤄진다. 또는 주민등록 이전여부에 따라 판단을 하기도 한다. 해당 오피스텔에 주민등록 이전 기록이 있다면 주거용으로 본다는 것이다
.

또한
아파트형 공장 상가 투자 역시 주의가 필요하다고 조언한다. 같은 건물에서도 주출입구나 엘리베이터, 계단 인근에 위치한 점포가 수익률이 높은 만큼 위치 선정 시 신중할 필요가 있다고 지적한다.




 

 

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국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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