이명박 시대, 중심부 투자론과 신도시의 운명
-고령화에 따라 도심부 부동산이 인기끌듯 -
OO신도시 복합단지 분양받아야 하나요? 당첨되면 1억이상 프리미엄이 붙는다고 하는데요? 지난해 서울의 소위 블루칩에 거주하시는 분이 소파에 앉자마자 대뜸 이런 질문을 내던졌다.
결론부터 말하면 실수요 차원이라면 청약하시고 재테크 차원이라면 프리미엄이 1~2억 원정도 붙는다고 하여도 깊이 숙고하라고 권유했다.
몇해 전 회사에 방문했던
이분은 결혼후 줄곳 강남권에 집을 소유하고 살다가 좀더 넓고 쾌적한 곳을 찿아 90년대 중반 분당에서 분양하는130m (40평형대) 중대형 아파트로 갈아타기를 하였다. 하지만 2001년 경 생각만큼 아파트 가격이 오르지 않자, 한차례 더 갈아타기를 시도해 수지 성복동 150m( 50평형대)로 진입했다.
갈아타기를 거듭할수록 평수가 늘어나 쾌적성과 삶의 만족도는 증가했지만 재테크측면에서 오히려 실패한 결과다 되었다.
대중을 상대로 하는 부동산 투자 강의를 하면서 필자는 알아듣기 쉽게 자주
“강남에 사셨던 분이 분당으로 옮겼다가 다시 용인으로 들어가, 큰 재미를 못보고 결국엔 , 서초동에 있는 우리 사무실로 상담 받으러 오십니다”
“길게 보면, 결론적으로 중심부에서 멀어질수록 투자 수익률도 비례해 멀어지는 것이죠”
보통 서울로 봤을 때 중심부라고 하면 서울 시청에서 반경 몇 km로 회자되는데 일반적인데 부동산투자에 있어서 중심부라고 하면 강남과의 거리를 따지는 게 정석이다.
하지만 이명박 시대 부동산 투자법은 강남뿐만 아니라 업무지구로 변모할 용산과의 거리도따져 봐야 한다.
고령화 시대에 따른 ‘뱃살’과 ‘볼살’ 투자
‘사모님들 헬스클럽 많이들 다니시죠,주 목적이 뱃살 빼러 다니는 것 아닙니까?’
‘뱃살이 제일 먼저 빠집니까? 늦게 빠집니까? 늦게 빠지죠… 제일 먼저 빠지는게 볼살,그다음 어깻죽지 아닙니까?’ ‘한두끼만 굵어도 얼굴볼살이 쪽 들어가죠..? ‘
‘그렇다면 장기적인 경제성장율 추이를 놓고 봤을 때 뱃살은 수도권 ,얼굴볼살을 지방 으로 표현해도 되겠죠?’
위와 같은 강의 내용은 주로 필자가 대중을 상대로 하는 강연에서 중심부이론을 설명하기 위해 자주 인용하는 말이다.
고령화에 따른 경기침체와 신도시 운명
몇해 전 한국은행이 발표한 ‘주요국의 경제력 비중 추이’에 따르면 우리나라의 경제성장률이 2030년까지는 세계평균성장률보다 높겠지만 이후엔 세계평균을 밑돌 것으로 나타났다. 게다가 2030년을 정점으로 우리나라의 경제력비중은 떨어지기 시작해 2040년에는 2.0%로 낮아지고 2050년엔 1.7%까지 하락할 것으로 내다봤다.
우리나라의 경제력비중이 떨어지는 주요 원인 중 하나로 한국은행은 ‘빠른 고령화 속도’를 지목했다. 한국은행은 65세이상 비경제활동인구를 15세이상 경제활동인구로 나눈 노령인구 부양비율로 볼때 우리나라는 2000년에 경제활동인구 100명이 일을 하기 어려운 노인 118명을 먹여 살리고 있다고 분석했다. 이는 OECD국 평균 26.5%보다 크게 낮은 수치다. 그러나 2025년에는 40%로 OECD평균 41.9%에 근접하고 미국(32.1%), 일본(39.1%)보다도 높아질 전망이며 2050년에는 74.1%로 이탈리아(86.7%)를 제외하면 대부분의 OECD국을 추월할 것으로 보인다. 특히 2000년이후 25년간과 2025년이후 25년간엔 각각 28.2%포인트, 34.1%포인트 증가하며 OECD국가 중 가장 빠른 고령화 속도를 보일 전망이다. 한국개발연구원의 자료만 보더라도 급속한 저출산-고령화 사회가 진전되면서 앞으로 잠재성장률은 더욱 빠른 속도로 추락할 것으로 전망했다. 현재와 같은 속도라면 2030년 이후에는 잠재성장률이 1%대로 추락하고, 2040년 이후에는 1% 미만으로 내려앉을 것으로 내다봤다.
이명박 대통령은 연평균 7% 경제성장을 공약했지만, 성장 잠재력을 의미하는 잠재성장률(인플레이션을 유발하지 않고 달성할 수 있는 최대 성장률)은 4%대로 떨어진 상황이다. 80~90년대의 반토막 가까이로 추락한 것이다.
더구나 우리 경제는 이 잠재성장률 수준에도 못 미치거나 거의 턱걸이 수준의 성장에 머물러 왔다. 특히 지난 참여정부 5년간의 평균성장률은 4.4%로 세계 평균(4.9%)을 밑돌았다. 지난 5년간 한국이 사상 최대의 수출 호황을 누렸다는 점을 감안하면 초라한 실적이다. ‘잃어버린 10년’이 가져온 우리 경제의 슬픈 자화상이다.
일본과 한국의 신도시는 갈수록 매력을 잃어 가고 있다고 얘기하고 싶다. 굳이 우리나라 신도시로 비유하면 1기 신도시인 일산,분당,평촌,중동 등이 해당된다고 하겠다. 최근들어 강남권일부 재건축단지와 강북권 재개발 단지는 관심을 받고 있지만 분당을 필두로 한 1기 신도시는 별로 미동을 하지 않고 있다
주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 기존 도시와 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타나는 경향이 있다. 젊은 층까지 신도시를 외면하면 빈집뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 늘수 있다. 우리나라 신도시 기획자들이 꼭 한번 가본다는 도쿄 도의 다마(多摩) 신도시에 있는 후지미다이(富士見台)단지도 중 30%정도로 정도가 빈집으로 알려져 있다.
30년이나 훨씬 지난 신도시 아파트들은 노후화가 심각한 상태라 일본 정부는 신규 주택단지 개발 위주의 신도시 정책보다 기존 주택단지 재건 지원 위주로 바뀌고 있다.
일반적으로 대부분의 사람들이 ‘ 나이가 들면 도심을 떠나 전원에서 생활할 것이다’라고 생각하곤 한다.하지만 지금까지의 추세를 잘 분석해 보면 마음속에서 살고 싶은곳과 실제로 몸이 살고 싶어하는 곳은 다르게 나타나고 있다.
이러한 이유때문이지 이명박 대통령은 서울시장 재임시절과 한나라당 대통령 후보시절에 추가신도시 개발 무용론에 대해 강력하게 주장했다.
신도시 개발 vs 도심부 개발론
개인적으로 신도시 개발에 관한 논문으로 학위를 취득했고 신도시에 관한 책도 여러권 집필했고 현재도 여러나라의 신도시를 연구하고 있다. 과거엔 이런 자신감 때문이었는지 신도시 몇 개만 터트리면 주택문제는 곧바로 해결된다는 논리를 펴는 신도시 옹호론자중에 한명이었다. 하지만 일본의 신도시 사례를 연구하던 중 필자의 생각이 장기적인 관점에서는 일부 잘못되었다는 점을 깨달았다. 급속한 고령화에 따른 산업의 전반적인 변화에 대해 미처 인지를 못했었다. 현재는 반대로 도심부 재개발/재건축 활성화에 대해 주장하고 있다. 필자는 90년대 중반 도쿄(東京) 도심에서 1시간 거리의 ‘일본 최대 신도시’란 모토로 1969년도에 개발한 지바(千葉) 신도시에 잠깐 머무른 적이 있었다. 도쿄까지 교통이 불편한 지바신도시는 베드타운(Bed Town)으로서 약점을 안고 있고 통근요금도 쾌 비싼 편이어서 가격이 저렴한 정기패스권을 끊고 도쿄까지 다녀야 했다.
얼마전에는 필자가 오래전에 머물렀던 일본 지바(千葉) 신도시에서 한국 부동산 투자 상담차 재일 교포가 사무실을 방문했었다. 그 분의 말에 따르면 예상대로 도쿄나 오사카지역도심만 조금씩 상승세를 타고 있을 뿐 도쿄 주변 신도시를 비롯한 주변부동산 가격은 변동이 없다고 한다.
편의시설과 병원이 도심에 몰려있고 친지들까지 도심에 몰려살기 때문에 좀처럼 은퇴이후에도 도심에서 머물기를 원하고 있다. ‘잃어버린 10년’이라는 장기 복합불황의 고통을 겪으면서 부동산 시장은 지속적으로 하락해왔다. 하지만 일본 부동산시장을 연구하다 보니 도심부을 중심으로 하는 새로운 부동산 패러다임을 발견할 수 있었다.
우리나라의 신도시는 일본의 사례처럼 재건축이 되더라도 주거지로서 신도시의 인기가 떨어져 추가 입주자를 모집하기 어려워질 수 있고 재건축 비용을 모두 주민들이 부담해야 하는 문제도 대두되고 있다.일본의 사례를 놓고 봤을 때 우리나라의 1기 신도시의 경우도 향후 재건축보다는 리모델링으로 방향을 잡으면서 업무시설을 집중적으로 유치하며 수도권 규제완화등 인구 증가 유인책을 적절히 쓰는 게 나아 보인다.
이명박 시대, 신도시보다는 서울중심부 투자가 유효
이명박당선인은 수도권 외곽 개발보다는 서울 도심,용산과 강남권을 중심으로 용적율 상향을 통한 재개발 재건축 활성화 정책을 내비쳤다.
한동안 하향 안정세를 보여온 서울 강남권 저밀도 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌고 매도호가도 상승세를 나타내었다. 재건축·재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을때 소액 투자가 가능하고 용적율 상향가능성이 있는 서울중심부지역의 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발 시장의 경우 , 최대 투자상품으로 부상할 전망할 가능성이 크다. 실제로 아파트매매등 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립/다세대 경매시장은 서울의 경우 감정가 대비 100% 넘는 낙찰가를 보이고 있다.
결론적으로 추가신도시개발과 마구잡이 지방개발에 대해 부정적인 입장을 보인 이명박 당선인 마인드로 봤을 때, 지방보다는 수도권 , 수도권 보다는 서울중심부 투자가 장기적으로 유망해 보인다.
