해외에 집사기-가까운 중국편

2007-10-11 | 작성자 박상언 | 조회수 15,323 | 추천수 360

해외에 집사기-가까운 중국편

 

 

지난해 봄 , 인천공항에서 1시간거리의  중국 칭다오까지 사업차 다녀온 적이 있다.   붉은 빛깔로 지붕을 단장한 셀수 없이 많은 집들이 마치 장미꽃을 앞세워  나의  중국방문을 열렬히 환영해주는 느낌을 받았다..

 

해외 부동산 투자는 성장하는 나라에 집중시켜야 한다는 점에서 2008년 베이징올림픽 특수를 기대하는 중국이 최적지 인지도 모른다. 

 

지난해와 달리 올해는 중국내 부동산투자환경이 많이 달라져 중국내에 내집을 마련하기 위해서는 우선 바뀐 중국 부동산관련법령부터 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 

치솟는 부동산 가격을 잡기 위해 중국은 주택 매매의 양도차익에 대해 양도소득세를 물리기로 했다.
중국 국가세무총국은 실거래 가격을 기준으로 양도차익에 대출이자, 인테리어 비용 등 각종 비용을 제외한 순소득의 20%를 양도세로 물리기로 했는데 소유기간이 5년을 넘는 부동산에 대해서는 양도세를 물리지 않기로 했다.중국의 양도세 징수 규정은 1999년부터 있었으나, 지금까지는 매매자의 신고에만 의존했기 때문에 징수실적이 거의 없었다.이에 따라 중국 부동산에 투자한 우리나라 사람들도 보유 부동산을 팔 경우 새로 양도세 부담을 안게 됐다.

중국부동산 관련법 숙지

우선,중국에서 집을 사는 것은 엄밀히 말해 부동산을 일정기간 이용할 수 있는  사용권을 사는 개념이다.가령,  주택은 70, 공장부지는 50, 상가는 40년 간 사용권을 주는 식이다.

중국에서는 얼마 전까지 외국인용 아파트인 와이샤오팡과 중국인용 아파트인 네이샤오팡을 구별하여 외국인은 중국인용 아파트를 구입할 수 없었다.  현재는 이 구별이 철폐되었다. 현재는 상품방과 경제방으로 나누는 것이 아파트의 일반적인 구분 방법이다.

상품방은 일반적인 민영 아파트로 비교적 생활 형편이 넉넉한 사람들이 구입하는 아파트를 의미한다. 상품방은 일반적으로 교통이나 학군 등이 비교적 좋은 시내 요지에 위치하고 있다. 따라서 가격이 비싼 고급 아파트라고 할 수 있다. 이에 비해 경제방은 서민들을 위한 아파트로 10~30평 미만인 경우가 대부분이다. 경제방은 시내 외곽에 위치하기 때문에 교통이나 편의시설 및 각종 주거환경이 비교적 열악하다

일반적으로  한국의 아파트와 달리 중국에서는 내부설비가 안된 상태로 구매자에게 인도 되는게 특징이다. 근래들어서는  한국인들이 분양하는  아파트는 한국과 똑같은 풀 옵션식의  분양형태를 취한다고 보면 된다.

주택 구입절차 챙기기

주택 구입의 시행착오를 줄이기 위해서는 한국과 마찬가지로  중국에서 영업을 하고 있는 한국 부동산회사들의 인터넷 홈페이지에서 관련된 정보를 입수하는 것이 좋다.

 개략적인 정보취합이 끝나면 중국 현지를 직접 방문하여 매물에 대한 꼼꼼한 현장답사를 하고  첫 회 방문에서 은행계좌를 개설해 놓고 오는 것이 좋다. 나중에 계약금 지급과 잔금 지급시 은행은 필요한 절차이기 때문이다.

매물을 선택했다면 계약을 체결하게 되는데, 매매계약은 일반적으로 공증사무실에서 매매당사자, 부동산 중개회사 담당자 등이 입회하여 진행된다. 중국의 공증사무실은 한국과 달리 공공기관이다. 매매계약은 대부분의 경우 부동산매매표준계약약관이 사용되고 통상 30% 정도의 계약금을 지급하게 된다. 이 경우 공증사무실에 거래금액의 0.3%를 수수료로 지급해야 하지만 위험을 상당히 줄일 수 있다.

매매의 최종 단계는 잔금지급 단계다. 이때 부동산 중개회사의 담당자 또는 변호사 등이 입회한 자리에서 잔금을 지급하고, 이를 마치면 소유권이전절차에 들어가게 된다.

특히 부족한 돈을 대출 받을때는  위안화 대출과 외화대출(주로 미국 달러) 중 하나를 선택하여 융자를 받을 수 있다. 외화대출의 경우 중국의 국내은행은 이를 취급하지 않기 때문에 홍콩상하이은행(HSBC)과 같은  외자계은행을 이용해야 한다.

건축중인 아파트 구입시 이점만은 주의하자

 분양을 받은 구입자가 해당 아파트에 대한 소유권을 취득하기 이전에 분양대금을 모두 지급해야 하기 때문에 건설회사, 부동산개발업자의 인도 리스크를 분양구입자와 대출융자 은행이 떠안게 된다.  은행대출의 경우 대출금 상환의무는 대출이 실행된 후(대출계약으로부터 약 1개월 후에 대출실행)부터 바로 시작되기 때문에 아파트완공이 지연되는 것만으로도 손해가 발생할 수가 있다. 따라서 신축 아파트를 분양받을 때에는 건설회사, 부동산개발업자에게 정식의 토지사용증, 건설공정용지허가증, 시공허가증, 건설공정계획허가증, 아파트 판매허가증(상품방예수허가증) 5가지 기본 증서를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

마지막으로 중국은 자본거래의 경우 원칙적으로 외국으로부터 반입한 외화는 이것을 위안화로 전환해 운용하고 그후 원금회수를 위해 해외에 송금하는 것이 가능하다. 이때 유의해야 할 점은 일명 '환치기' 등과 같은 불법적인 방법으로 중국에 유입된 돈은 '외국으로부터 정상적으로 반입된 외화'임을 증명할 수가 없다는 점이다. 따라서 아파트 구입자금 등 많은 현금을 가지고 중국에 들어갈 때는 반드시 세관신고를 해놓아야 한다.

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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