질의 응답으로 보는 은평뉴타운 투자 가치

2007-10-10 | 작성자 박상언 | 조회수 13,903 | 추천수 342

MC. 지난 9월 초 삼성물산이 공급한 경기도 용인시 동천 래미안이 일부 평형 경쟁률이 197대 1을 기록하면서 관심을 끌었던 사실, 기억하시는 분들 많을 겁니다. 이렇게, 동천 래미안처럼 도시개발사업지구 내 아파트 단지가 분양시장 침체에도 불구하고, 요즘 각광받고 있는 상황인데요. <주간기획>에서는 투자 유망 ‘도시개발사업’ 지역을 총 4회에 걸쳐서 집중분석해 보는 시간을 마련했습니다. 도움 말씀 주시기 위해 ‘유엔알 컨설팅’ 박상언 대표님, 나와 주셨습니다. 안녕하세요?

박상언안녕하세요?

MC그럼 먼저, '도시개발사업‘이 무엇인지 또, 분양시장 침체기에도 불구하고 각광받고 있는 이유가 어디에 있는지 간략하게 짚어볼까요?

박상언네. 그 동안 민간의 주택사업에서 도시기반시설 부족 등으로 문제시되었던 난개발의 어려움을 해결할 수 있는 새로운 상품이 ‘도시개발사업’입니다. 기존의 주택사업이 집을 건설하는 사업이라고 한다면, ‘도시개발사업’은 마을을 건설하는 사업이라고 할 수 있는데요. 최소 2,000세대부터 많게는 7,000세대까지 들어서게 되고 도로, 학교, 공원 등 도시 기반시설과 함께 공급하기 때문에 주거 쾌적성이 뛰어난 택지지구 하나를 짓는다고 해도 과언이 아닐 정도입니다.

주로 브랜드 파워를 갖춘 대형 건설사들이 개발을 주도하기 때문에 공공의 택지개발지구와 유사한 주거 공간이 갖춰지는 이른바 ‘미니 신도시’ 조성 사업이라고 할 수 있는데, 이런 점에서 투자자뿐만 아니라 일반 수요자로부터 큰 호응을 얻고 있는 것입니다.

MC네. 대단지에 도시기반시설까지 함께 갖춰나가는 ‘도시개발사업’은 공공택지 못지않게 계획적으로 개발되기 때문에 호응이 높다는 말씀 해주셨는데요. ‘도시개발사업’지역 중 현재 가장 유망한 곳으로 은평뉴타운이 첫손에 꼽힌다구요?

박상언맞습니다. 은평뉴타운은 총 3구역으로 나뉘어 개발되고 있는데요 3구역 모두 북한산 자락에 둘러싸인 데다 쾌적한 저밀도로 개발돼 서북권 최고의 신도시가 될 것이라는 데 의심의 여지가 없는 곳입니다.

녹지율이 42%로 판교나 위례 등 2기 신도시보다 높은 편이고 서울 도심에서 가깝기 때문에 최적의 주거단지로 각광받고 있습니다. 다만, 도심권으로의 교통개선 계획이 거의 없어 서북권 이외의 수요를 얼마나 흡수할 수 있을지는 미지수지만, 서울에서 모처럼 나온 대단지이기 때문에 투자수요가 대거 몰릴 것으로 기대되고 있습니다.

MC네. 입지조건이 뛰어나 최적의 주거단지로 탄생하게 될 은평뉴타운! 기대가 큽니다. 그런데, 은평뉴타운 내 3지구가 같은 지역에 들어서지만 큰 차별점이 있다면서요?

박상언그렇습니다. 투자자들의 관심이 집중되는 부분인 분양가 상한제와 전매제한이라는 측면에서 1지구와 2,3지구에는 뚜렷한 차이가 있는데요. 결론적으로, 올 가을 분양시장의 최대 관심단지로 주목받고 있는 은평1지구는 연말 안에 분양이 되기 때문에 분양가 상한제 적용을 받지 않고, 입주 후 바로 전매도 가능합니다. 반면, 2지구와 3지구는 올 12월 이후 모집공고를 내게 돼 지난 4월에 개정된 주택법에 따라 전매제한 적용을 받게 되는데요. 경제적 관점으로만 보면 사실상 다른 뉴타운이 돼 버린 셈입니다.

이로 인해, 1지구는 청약 열풍이 불 것으로 보이는 반면 2지구와 3지구는 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 예상됩니다.

MC네. 등기 후 매매가 자유롭다는 점에서 2,3지구보다 1지구에 대해 투자자들의 관심을 많이 받을 것으로 기대되는 상황인데요. 은평뉴타운 1지구의 구체적인 분양일정을 비롯한 현재 상황을 궁금해 하시는 분들 많을 것 같은데, 구체적으로 알려주시죠.

박상언은평뉴타운 1지구는 오는 11월에 분양이 이뤄지는데요. 주택유형별 세대수는 전용면적 60㎡ 이하가 1,563세대, 60~85㎡가 1,348세대, 85㎡ 초과가 1,567세대로 총 4,583세대가 공급됩니다.

전용면적 85㎡ 이하는 모두 청약저축 가입자 대상이구요, 85㎡ 초과분은 청약예금의 몫입니다.

특히, 브랜드 파워가 강한 대형건설사들이 시공을 맡았다는 점이 큰 장점인데요. 롯데캐슬, 현대 아이파크, 대우 푸르지오가 참여를 했습니다.

MC네. 브랜드 파워를 갖춘 대형 건설업체들이 참여했다는 것만으로도 큰 장점이 될 것 같은데요. 이 중, 일반분양 물량은 얼마나 되고, 분양가는 어떻게 책정이 되고 있는지 궁금하네요.

박상언네. 먼저, 일반분양 물량을 말씀드리면, 롯데캐슬이 3개 단지에 일반 분양 872세대를 공급하구요. 현대 아이파크가 7개 단지에 1,185세대를, 대우 푸르지오가 4개 단지에 일반 분양 760세대를 공급합니다.

그리고, 분양가는.. 서울시가 당초 계획했던 분양시기를 10월에서 11월로 한 달 정도 연기하면서, 원가절감과 상업용지 수익 극대화 등 다각적인 노력을 통해 분양가를 최대한 낮출 것으로 기대되는 상황인데요. 현재 예상되는 대략적인 분양가는 85㎡ 이하가 제곱미터 당 약 330만 원 대, 85㎡ 초과는 제곱미터 당 약 363만~454만 원 대 입니다.

MC네. 오는 11월에 분양이 이뤄지는 은평뉴타운 1지구.. 총 4,583세대 중 일반분양 물량이 2,817세대에 이르는데요. 이번 분양에는 2지구와 3지구의 원주민용 특별공급물량도 함께 분양하기로 했다고 하던데요?

박상언네. 서울시에 따르면 당초 내년 이후에 공급할 예정이었던 은평뉴타운 2지구와 3지구 특별 분양분 2,100여 세대를 1지구 아파트가 분양되는 10월 말에 같이 공급하기로 내부 방침을 세우고 관련 절차를 협의 중입니다. 이렇게 되면, 은평뉴타운 2지구와 3지구의 특별공급 아파트는 분양가 상한제와 전매제한이 적용되지 않게 됩니다. 이 점 때문에 1지구 진입에 실패한 투자자들이 2지구와 3지구 중에서 이 특별 분양분에도 관심을 쏟고 있는 상황입니다.

MC네. 특별 분양분이 있어서 2지구와 3지구에도 투자자들이 관심을 가질 것으로 보이는데, 2지구와 3지구에서 쏟아져 나올 추가 물량도 짚어주시죠.

박상언 네. 은평뉴타운 2지구와 3지구는 2008년부터 순차적으로 공급되는데요. 먼저, 2지구에는 단독주택 없이 12개 단지 5,810세대가 공급되는데 분양 3,925가구, 임대 1,885가구로 2지구 A공구(1·12·13 단지)에는 현대 힐스테이트, B공구(2·3·5-A·11 단지)에는 동부 센트레빌, C공구(4·5-B·6·7·8 단지)에는 두산 위브가 각각 들어선다. 2지구의 주택유형별 가구수는 60㎡(18평) 이하가 1358가구, 60~85㎡(18~25.7평)가 2808가구, 85㎡(25.7평) 초과가 1644가구다.

3지구는 아파트 4511가구와 단독주택 296가구 등 모두 4807가구가 공급된다. 아파트 4511가구 중 일반 분양이 3130가구, 임대가 1201가구다.

A공구(1·4·5 단지)에는 금호 어울림, B공구(2·3단지)는 삼성 래미안, C공구는 대우 푸르지오, D공구는 현대 힐스테이트가 건립된다. 주택유형별 가구수는 60㎡(18평)이하가 609가구, 60~85㎡(18~25.7평)가 1961가구, 85㎡(25.7평) 초과가 1941가구다.

그리고, 3지구는 4,807세대가 공급되는데요. 아파트가 4,511세대이고 단독주택이 296세대입니다. 삼성 래미안, 대우 푸르지오, 현대 힐스테이트가 시공을 맡았습니다. 주택유형별 세대수는 60㎡ 이하가 609가구, 60~85㎡가 1961가구, 85㎡ 초과가 1941가구입니다.

MC 네. 특별 분양물량 때문에 투자자들의 주목을 받고 있는 2지구와 3지구의 세대수까지 짚어봤는데요. 기장

시청자들이 궁금해하는게 대략적인 당첨이 가능한 가점인데 얼마나 되야 하나여?

박 대표)

85㎡ 이하를 청약할수 있는 청약저축 가입자들은 저축 납입액이 800만원,납입횟수 80회이상은 넘어야 당첨을 기대해 볼 수 있고 가점제가 적용되는85㎡ 이상은 55점 이상은 돼야 당첨권에 들 것이다.

앵커) 그렇다면, 요즘 은평뉴타운 인근의 시세는 어떻게 형성이 되어 있는지 궁금한데요.. 투자자들에게 보다 큰 관심을 받고 있는 1지구 중심으로 알려주시죠.

박상언중개업소에는 지난해부터 매수 문의가 잇따랐고 거래도 됐지만 지금은 좀 조용한 편이다. 가장 큰 호재인 은평뉴타운 개발뿐만 아니라 불광동 일대 재개발 움직임으로 대대적인 도시 재개편이 이뤄지는 만큼 투자 목적의 거래 문의가 계속적으로 이어질 것으로 보고 있다.

은평뉴타운 지정전후로 분양된 현대홈타운 109 는 분양당시 2억 천이었으나 지금

금은 5억원대 초반에 형성

MC네. 은평뉴타운 1지구의 일반분양이 얼마 남지 않은 상황이고, 인근의 개발호황까지 있어 그 가치가 더 상승할 은평뉴타운 1지구인데요. 1지구 내에서 투자할만한 알짜 추천매물 소개해 주시죠.

박상언네. 은평뉴타운 1지구의 수혜를 받을 수 있는 물건을 소개해 드리려고 하는데요...

불광동 라이프미성, 현대홈타운1차를 들수 있다. 라이프미성은 불광동 248번지 15층 10개동 28~47평형 총 1천3백40가구의 대단지이다

매물로는 115.7 ㎡(35평형) 이 나와있는데  남향이고 41,000 만원입니다.

15 층중에서 7층입니다

3호선 불광역에서 도보 5분 거리로 지하철 6호선 독바위역을 동시 이용할 수 있는 더블역세권이다. 교육시설은 불광초등이 가깝고 예일초등, 은혜초등 등 사립학교 통학 비율이 많으며 예일고, 대성고, 숭실고 등으로 통학한다.이 일대 보기 드문 대단지다. 단지 후문에서는 장엄한 북한산을 바라보고 운동을 하거나 뒷산 산책이나 등반을 할 수 있는 친환경 단지이다. 가격은 92m.( 28평)

3억5천만원, 115m (35평) 4억3천만원, 155m (47평) 6억원에 거래 가능하다.

현대홈타운1차는 불광동 593번지 7~15층 15개동(82m) 25~138m(42평형) 총 6백62가구로 구성됐다. 입주 2년이 갓 지난 신규단지로 이 일대 최고의 몸값을 보이고 있다.

매물로는 103 동 109.09 ㎡ 52,000 만원에 니왔고요 . 현 보증금은 22,000 만원 .남향이고 5 층 / 15 층 이다

서울지하철 3호선 불광역이 도보3분 거리이고 단지 사방으로 불광 재개발구역으로 둘러싸여 있어 개발에 대한 현장감을 즉각적으로 느낄 수 있었다. 교육시설은 불광초등이 가깝고 대은초등, 예일고, 대성고, 숭실고 등으로 통학이 가능하다. 역시 매물이 없고 매도자들은 더 높은 가격을 희망하고 있어 실제 거래는 거의 없다평 109m(33평) 4억9천만원~5억5천거래 가능하다. 두 단지 모두 단지 앞 상가가 잘 발달돼 편의시설 이용이 용이하고 불광역에 위치한 불광시장, 대조시장 등 재래시장 뿐 아니라 팜스퀘어 내 농협하나로클럽(은평점), 이마트(은평점) 등 대형마트와 의류쇼핑몰도 가까워

추후가격상승 가능성 커보여..

MC마지막으로, 은평뉴타운수혜 지구에 투자할 시, 주의해야 할 점이 있다면 조언 부탁드립니다.

]

박상언(

원주민용 분양권을 매입(피만 1억)하려는 수요도 있지만, 분양권이 진의 여부를 반드시 확인해봐야 하며

아파트시장이 거래부진을 겪으면서 은평뉴타운 상가권리 매매, 주변의  철거 예정 가옥 거래가 간혹 시장에 나오고 있다. “상가권리나 지상권 등이 ‘물딱지’(즉 입주권 대상자가 결정되기 전에 거래되거나 소유권이 여러 개로 쪼개진 것으로, 투자 위험이 큰 딱지)로 분류될수 있기 때문에 주의 

MC네. 지금까지 투자 유망 ‘도시개발사업’ 지역으로 은평뉴타운에 대해 알아봤습니다.

다음 시간에는 어느 지역을 소개해 주실 건가요?

박상언네. 다음 시간에는 수도권 지역 중에서 가장 주목을 받고 있는 고양시 덕이지구와 식사지구에 대해 자세히 분석해 드리도록 하겠습니다.

MC네. 미니신도시로 불리는 ‘도시개발사업’ 지역 투자에 관심있는 분들, 다음 시간도 놓치지 마시구요. 오늘 도움 말씀 주신 ‘유엔알 컨설팅’의 박상언 대표님, 수고 많으셨습니다.

박상언(인사)

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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