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병술년 주택시장 이렇게 된다

2005-12-23 | 작성자 박상언 | 조회수 24,600 | 추천수 347

9시 뉴스로 보는  병술년  주택시장 전망

이 별남 앵커)

편안한 휴일 보내셨습니까?   8.31대책이 부동산 부자들을 잠 못자게 만들었지만   줄기세포 파문이  국민모두 잠 못자게 만드는 충격적인 소식이 아닐 수 없었습니다

이 때문에 바이오 관련주를 포함한  주식시장은  큰폭으로 하락했고 상대적으로  그 동안 벌겋게 달아올랐던 증시에 관심을 가졌던 복부인들이  부동산 투기를 위해  어찌된 영문이지    여우로 변신할 준비를 하고 있다고 합니다. ..

스튜디오에  오늘도 목소리가 좋아도 기자생활 있다는 희망을 전국의 예비 기자들에게 심어주고 있는   김경림 부동산 전문기자 나오셨습니다

줄기세포 논란으로  부동산시장 영향

먼저 줄기세포논란이  코스닥시장에 상처를 남겼는데 저도 개인적으로 바이오주에 미수몰빵했다가   손실을 입었는데   부동산시장에도 어느 정도  영향을 끼치게 되는지요

경림 부동산 전문기자)

(아우~~~,여우 울음소리 )저도 많이 벌어 부동산 투기하는  여우로 변신했으면 좋겠습니다.

결론부터 말씀 드리면 당분간 큰 변화는 없을 전망입니다. 하지만 줄기세포 논란이 장기화되고 우리나라 해외신인도 제고에도 영향을 주게 되면 증권시장, 특히 코스닥에 급격이 몰렸던  돈 들이 다시 부동산 시장으로 회귀할 가능성이 있습니다.

극단적인 경우를 예로 들면 전쟁과 같은 국가위기가 닥치면 투자자들이 안전한 자산인 금을 선호하듯이 줄기세포논란으로 투자자들의  혼란이 길어지면 그 동안 급등했던 증시에 장기간 찬물을 붓는격으로 갈 가능성이 많습니다. 동시에  적립식펀드의 자금유입이 주춤해지고 환매가 일어나면서 주식매도가 매도를  불러 증시가 긴 동면에 들어갈 가능성도 있습니다. 위와 같은 예는 최악의 시나리오를 구성한것으로  그동안 우리나라 기업들이 예전과 달리 충분한 수익을 올리고 있어 증시가 한단계 더 레벨업된 것이기 때문에 큰 문제는 없을 것으로 보고 있습니다  

하지만 자산가들 사이에서는 증권시장의 악재를 빌미심아 그래도 믿을 것은 부동산이다라는  심리가 확산될 개연성이 충분합니다.

 

이별남 앵커)

 

 금융시장 붕괴 같은 영화개봉까지 가지 않는 시나리오였으면 좋겠습니다. 어찌된 영문인지 전체적으로 보면 올해도  아파트값이 올랐다고 하는데 내년도에는 어떤 양상을 보일것인지 정리해 주시죠 

2006년 新 주택시장 시나리오

경림 부동산 전문기자)

~ 우선 강남 재건축 너 딱 걸렸어라고  말씀 드리고 싶은데요

8 .31대책이 발휘된 지  4개월째로 접어들고 있지만  주택시장은 충격을 벗은 채  예상보다 빠르게  반등세를 나타내었습니다. 여러가지 반등요인이 있겠지만 무엇보다도 8.31대책의 입법 지연과 서울시의 재건축 규제완화에 대한 기대감과 연일 쏟아지는 강북개발청사진과 신도시개발 및 확대로  주변부까지 들썩이게 하기 때문입니다.

하지만 8·31 부동산종합대책의 후속 입법이 마무리 단계에 접어들고  정부가 조만간  내놓을 예정인 분양가인하를 포함한 후속 대책으로 인해 주택시장은 적어도 2006년 상반기까지는  안정기를 찿아갈 것으로 예측됩니다.

상반기 전체적으로 흐린 뒤  하반기에는 국지적으로 맑게 갤 듯

 8.31대책 일부만 통과 되었지만  야당의 반대에도 불구하고  사학법을 강행처리 할 수준을 봤을 때 정부의도대로 8.31대책이 당초 원안대로 처리될 가능성이 농후합니다.

    정부의 큰 밑그림은 2006년도에도 주택시장 안정이며 특히 강남권 재건축의 경우 이미 상당부문8.31대책이전가격까지 가격을 회복했고 계속되는  정부의 후속규제 때문에  추가 상승세는 무리이기 때문입니다.  

신규분양시장도 8.31대책의 영향으로 투기지역내 담보 대출제한과 2주택자에 대한 양도세 중과로 일부 입지여건 좋은 지역은 제외하고 적어도 2006년 상반기까지는  고전이  예상됩니다. 

 

 

이별남 앵커)

 

]마냥 주택가격이 떨어진다고 해도 좋은 것은 아닌 것 같은데 언제쯤 주택시장이 살아날것으로 봅니까?

 

경림 부동산 전문기자)

일반적으로 보면  주식시장은 경기에 6개월 선행하고 부동산 시장은 경기에 6개월 후행한다고 봤을 때 경기후행효과로 주택시장은  하반기경 살아날 가망성이 많습니다. 

 

판교분양시점인 2/4 분기가  주택시장 분수령 될 듯

 

구체적으로 살펴보면 3월경으로  예정된  판교분양을  기점으로 분양시장과 매매시장도 서서히  살아나면서 거래도 소폭 증가할  전망입니다.

 

대한민국 국민 누구나 판교입성을 꿈꾸기 때문에 장롱속에  모셔둔 청약통장을 3월 판교청약에 사용하기 마련인데요 저도 물론 1순위가 된  통장을 사용할 예정입니다  

 

한번 판교청약에 실패한 대다수  청약자들은 통장을 다시 장롱속에 넣기 보다는 판교대안으로 유망지역위주로 청약을 할 경향이 높습니다.

 

매매시장도 2주택자에 대한 양도세 중과와 8.31대책 국회통과로 2006 1분기까지는 약세를 면치못할 것입니다. 하지만  판교분양시점인 3월말을 기점으로 분양시장에 연동해 지역별로  서서히 살아날 가능성이 농후합니다..

 

용인/분당  재차  주목받을 듯

 

특히 2005년 높은 상승율을 기록한 용인과  분당지역의 아파트가격은 2006년 상반기  판교 분양시점을 기준으로 다시 한번 요동칠 가능성이 있습니다.

 

중소형 평형 인기 끌 듯

 

신규분양시장도 실수요자 위주로 급속도로 재편되고 있는데 생애최초구택구입자금대출의 영향으로 2006년도에는 택지지구내 30평형대를 중심으로 한 중소형평형이 인기를 끌 것으로 예상됩니다.  

 

건설업체들도 위와 같은 점을 꿰뜷어  수요자들의  관심이 많은 지역은 분양시기를 판교분양시점인 3월 이후로  연기함과  동시에 실수요자들을 겨냥해 30평형대를 적극 배치 하고 있습니다.

 

이 별남 앵커)

 

정부의 규제 핵심이 강남권 재건축 아파트인데요 . 앞으로의 전망은 어떻게 보시는지 

 

강남권 재건축 시장은 상반기 까지는 안정세 뛸 듯 

 

경림 부동산 전문기자)

 

강남권 재건축아파트의 경우  8.31대책 이전수준까지 V 자형 반등에 성공했지만  8.31대책 후속조치를 포함한 정부의 예의주시로 계속적인 상승세를 이어나가기는 힘들 것으로 보입니다.

특히 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 연방기금 금리를 또 0.25%포인트 올려 미국의 정책금리는 연 4.25%가 되었고  경제성장과 물가 안정의   균형을 위해   추가 로 금리를  인상할  가능성이 있습니다.

미국금융시장에 연동되는 국내금융시장의 특성상  20061/2. 쯤 현재 3.75%인 콜금리인상이 또 한차례  이루어질 가능성이 있어 재건축은 금리에 민감하기 때문에 적극적으로 재건축 아파트 투자에 나서지 않을 것이다.

 

주택에 대한 투자수익률은 적어도  시중은행금리 인상분을 넘어서리라 예상했을 때 시장참여자들이 움직이는 경향이 있습니다. 풍부한 유동자금이  증권시장으로 대표되는 금융시장을 현재 노크하고 있으며 반면에 부동산 특히 재건축아파트에는 당분간  몰리지 않을 것으로 보입니다.

 

 

무엇보다 재건축아파트가 8.31대책 이전수준까지 상당부분 반등에 성공했기 때문에 추가상승을 바라며  쉽사리 투자에 나서지 않는 이유도 있습니다.

  

최근에 정부의  용적율규제 같은 전방위적인 압박  때문에   잠시 주춤거리는 모습을 보이고 있습니다만  종합부동산세 회피용 매물이 2006년도 상반기에  봇물을 이룰 것이고 중요한건 요즘투자자들은  실수요를 겸한 장기투자자이끼  때문에   하반기부터는 정부의 후속 조치가 없는 재차 반등할 가능성이 많아 보입니다..

 

민간아파트 분양가 더 높아질 듯

 

김미녀 앵커)

 

개인적으로 내년도에 집을 하나 장만하려고 하는데 자꾸 분양가가 올라서 큰 걱정이 아닐 수 없는데요  민간택지지구에서는 분양가가 더 오를 가능성이 있다고 하는데 어떻습니까?

 

경림 부동산 전문기자)

~내년부터  분양하는 아파트의 경우 특히 공공택지지구외에서 분양하는 아파트의 경우   분양가 상승이  기정 사실화 되어 있습니다.

그 이유는

첫째로, 동시분양제도의 폐지 영향을 들 수 있습니다.

특히  브랜드 있는 대형업체위주로 청약자들의 관심 쏠림현상으로 인한 청약과열로 분양가 인상요인으로 작용할 전망입니다.    

 

두번째, 개발이익환수제로 인한 땅값 상승, 기반시설부담금 도입을 들 수 있습니다.

 

세번째, 2004년도에   청약통장 가입자가 323000명이 늘어난 것도 실수요자에게는 부담입니다. 2006년도에  대거 청약 1순위 자격자가 되기 때문인데요 인기 아파트라면 청약 경쟁률이  더욱 치열해지면서 분양가 상승압박으로 작용할 수 밖에 없습니다.

네번째, ‘희소성의 원칙이 분양가 상승요인으로 작용할 전망입니다.

 

  8·31 부동산대책이 본격적으로 효과를 발휘하는 2006년부터는  건설업체들의  몸사리기로  분양물량도   줄어들수 있기 때문에 청약과열을 부추길 수 있습니다.

최근  한국주택협회가 최근 56개 회원사를 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 57%가 내년 분양 물량이 줄어들 것이라고 응답한 것이 잘 반영하고 있습니다. .

더욱이 투기과열지구에서 재건축하는 아파트는 80%를 지은 뒤에 일반분양을 하는 후분양제의  영향도 본격화되어 청약할수 있는 일반 분양물량이 줄어드는 요소입니다.  

 

 

다섯번째 강화된 건축법을 들수 있습니다.

 

단지내 동간거리가  건물높이의 최소 1(현재는 0.8) 이상이 되게 종전보다 기준을 강화하고  새로 짓는 아파트에 대해 인접대지 경계로부터 건물높이의 최소 2분의 1(현재는 4분의 1) 이상에 해당하는 거리만큼 떨어져 짓도록 예정입니다.

 

 다세대주택을 지을때도 인접대지 경계로부터 건물높이의 최소 4분의 1 이상에 해당하는 거리만큼 띄어서 짓도록 한다는 방침안데요 현행법은  다세대 주택의 경우 현재 50㎝만 떨어지면 마음대로 지을 있도록 있어 일조여건이 극히 불량하며 사생활 침해, 방범 취약 등의 부작용이 발생하고 있습니다

 

위와 같은 건축규제로 인해  줄어드는 면적이  고스란이 분양가에 전이될 가능성이 농후해

저로서도  큰 걱정이 아닐 수 없습니다.

 .

 

김미녀 앵커)

반면에 내집마련 실수요자들을  위한 희소식도 있다고 하죠

 

내집마련 실수요자들은 공공택지지구내 아파트와  강북지역 개발지 노려볼만

 

 

~2006년도에  공공택지에서 분양하는 아파트 같은  경우는  원가연동제의 전면적인 확산과   토지조성원가 공개등이 차근차근 진행되면 소폭이나마 분양가 인하가 예상됩니다

가급적 수도권에서 내집마련하려는  실수요자들은 공공택지지구에서  분양하는 아파트를 적극 공략해야 하는데   2006년 분양예정인 파주운정신도시와 ,김포신도시,판교신도시등   유망공공택지지구 위주로 내집마련계획을 짜는게  좋습니다.

또한 호재가 있는 강북 재개발지역이나 뉴타운지역내에서 분양하는 아파트를 잡는 것도 좋은 방법이라 할수 있겠습니다.

정부 정책의 지원사격으로 사업기간 단축과 용적율의   상향조정으로  강북 지역 재개발과 뉴타운 지역의 지분매입은  내집마련의 꿈과  함께 시세차익도 누리는 게 가능해질 전망입니다.

 

새 아파트에 대한  수요는 갈수록 증가

 

마지막으로 시청자 여러분께서 알아두어야 할 것은 몇 년전만해도 서울에서 매매가 1.2위를 다투던  공동주택은 송파구에 위치한  아시아 선수촌아파트와  올림픽 선수촌아파트 등이었습니다. 하지만 순식간에 매매가 1위 자리를 대치동 동부센트로빌과 삼성동 아이파크에 내주었습니다. 

자녀교육에 대한욕구와 편리한 교통에 대한 욕구가 있겠지만 무엇보다도  신평면, 웰빙개념의 단지조경과  조망권을 기본으로 내세운  새로운 컨셉의 아파트가  수요자들의 눈길을 끌어 매매가를 끌어올렸기 때문입니다.

주식시장이 예상보다 빨리  1천 포인트를 발판삼아    1 5백포인트를 향해 달려가는 것은 매수세력들이 매도세력을 압도하기 때문인데요 즉 매수세력에 의한  풍부한 수급 즉, 적립식 펀드와 변액유니버셜보험 같은 중장기 자금이 계속 주식시장에 유입되기 때문입니다.

똑 같은  이유로  2006년 주택시장은  역시 입주한지 5년이 안된 새아파트가 수요자들의 주목(자금유입)을 끌어  그 지역의 랜드마크 아파트로  자리잡고 주변시세를 리드할 것입니다.

특히 과거 1인당 주거면적은  2000년 기준으로 6.1평이었고  2020년까지 1인당 주거면적이  10.6평형까지  늘 예정이어서 중대형아파트의 수요는  갈수록 커질 전망입니다

 주택시장의 트렌드는 갈수록 중소형과 중대형아파트의 양극화로 치닫고 있기 때문에

가격상승율 측면에서도 차이가  더 벌어질 수 있다는 점을 시장참여자들은  예의 주시해야 하겠습니다.

 

9 뉴스 마지막 멘트

 

우리가 힘든 삶을 영위하는 것은 ‘희망과 믿음’인데 후손들을 위해  앞으로도 계속 지켜나가야 할 소중한 것입니다

아무쪼록 줄기세포 논쟁이 모두 다 이득이  되는 방향으로 잘 해결되었으면 하는 바램을 말씀드리면서 9시 뉴스 여기서 마치겠습니다.

 

채널돌리지 마시고  날씨예보까지 끝까지 시청해 주시기 바랍니다.

 

행복한 한 주 되시기 바랍니다

 

 

 

 

먼저 분양시장을  살펴보면.. 곳에 따라 흐리거나 맑은 날씨를 보이고 있는데요 특히 생애최초주택구입자금 대출 기압골의 영향으로  실수요자 층이 두터운  30평형대가 동탄과 대구등지에서 쨍쨍거리며  햇살을 비추고  있습니다

 

기존아파트 시장 같은 경우는 세대별로  합산해서  기준시가 6억원이 넘는 아파트들은  종부세로 인한  세금이 늘기 때문에  당분간 흐린 날씨가 계속될 것으로 보입니다.

 

하지만 내년 하반기를 기해  먹구름이 걷혀가면서 아파트 시장에도 햇살이  비출 것으로 예상되는데요  현재도 일부 지역에선 군데군데 먹구름이 걷혀 가고 있다는 반가운 소식도 들립니다. 

 

따라서  햇살이 지금 비추는  지역은 보유하는게 유리하고 그렇지 않은 지역은 내년부터 세금 소나기가 내릴것으로 예상되기 때문에 미리미리 대비책을  세우는게  좋을 것 같습니다

 

당분간은 청와대에서 불어오는  강한 한류기류로 인해  추운 날씨가  계속 될 것 같으니 감기 걸리지 않게 조심하시기 바랍니다.


끝으로 부동산 기상도는  예측이지 보도가 아니기 때문에  ‘오보’를 냈어도 자연스럽게 넘어가 주기기 바랍니다.

 


이상으로 기상캐스터 이 00이었습니다.

 

 

 

 

http://www.youandr.co.kr유엔알 컨설팅(02-581-0531)  제공

 

 

 

 

 

 

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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