상가주택 주택 투자 월세보다 개발가능성 봐라

2019-04-03 | 작성자 박상언 | 조회수 1,081 | 추천수 26

당장의 월세수익률보다 리모델링이나 신축 가능성을 우선하라

 

대개 상가투자자들은 대지지분보다는 수익률을 우선시하는 경향이 강합니다. 하지만 수익률만 보고 상가에 투자하는 것은 경기상황과 세입자에 따라서 매우 유동적이기 때문에 위험합니다. 일반적으로 수익률을 보고 분양상가를 고른다고 보면 분양상가대지 지분은 공동 건물에 따라오는 공동 지분으로 당장매매할 경우에는 재건축과 달리 상가투자금액으로 포함해서 인정받기 힘듭니다. 중장기적로 볼 때 같은 투자금액이라고 보면 수익률이 좀 떨어지더라고 대지지분이 크면서 향후 리모델링과 신축이 가능한 도심지에 위치한 상가주택을 골라야 합니다.

특히 땅값이 비싼 도심지역에 위치한 상가주택의 경우 수요가 많아 불황기에도 강하고 새로 건물을 올릴 경우 개발이익도 가능하기 때문입니다. 상가주택도 아파트와 같이 시간이 가면 갈수록 노후화 됩니다.

따라서 상가주택 투자에 앞서 단순히 월세수익률만 보지말고 건물이 노후화 되어 리모델링 가능한지 혹은 신축가능한지 상가대지지분까지 체크해야 합니다.

 

단독주택을 활용해 상가주택으로 변경하는 하는 경우도 있는데 기본적으로 8~10m 도로를 확보해야 합니다. . 개축 허가도 폭 6m 이상 도로에 접해 있거나 폭 4m 이상 도로에 두 면 이상 대지가 접해야 건축허가를 쉽게 받을 수 있고 토지 활용도도 높습니다. 상가주택 입지는 기본적인 유동인구가 확보되어야 하므로, 땅값이 다소 비싸더라도 8~10m 정도의 도로와 접한 단독주택을 고르는 것이 좋습니다.

       

상가주택을 매입해서 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만합니다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준입니다. 또한 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있습니다. 홍대같이 상권이 좋은 경우 리모델링만 이쁘게 해놓으면 골목길 반지하까지 와인빠나 유명 맛집이 손님이 들어차는 경우가 있습니다.

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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