오피스텔 투자하기전 체크포인트

2019-02-14 | 작성자 박상언 | 조회수 708 | 추천수 16

오피스텔 투자하기전 체크포인트

 

 

몇 년 사이 오피스텔을 비롯한 도시형주택, 다가구주택등이    많이 늘어났습니다. 이에따른 부작용으로 공실률도 높아지고 있고  투자대비 수익률도  떨어지고  있습니다. 하지만 아무리 공급이 많아도, 주변 역세권, 교통, 유동인구 등 상업입지시설과 편의시설이 얼마나 잘되었는지 주변여건을 잘 파악한다면, 투자자들이 선호 하는 조건의 합당한 오피스텔을 발견할 수 있습니다. 오피스텔은 아파트와 달리 큰 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 임대수익율을 꼼꼼히 따져 접근해야 합니다.

 

공실위험과 임차인과의 월세분쟁이 적고, 사무실 주거용 겸용으로 사용가능하고 , 때에 따라 임차료도 쉽게 올릴 수 있는 지역을 추천하고 싶습니다.

특히 사업용으로 사용되고 있는  역세권소형오피스텔의  경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해  그다지 민감하지 않습니다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 임대료로 지출된 만큼  소득세를 절감할 수 있기 때문입니다.   사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권소형오피스텔이 대상입니다

 

또한 오피스텔은 아파트처럼 굳히 남향을 고집할 필요는 없습니다. 낮에는 주로 집을 비우는 세입자들이 대다수 이고 사무실로 사용하더라고 햇빛이 바로 들어오는 걸 싫어하는 분들도 많기 때문에 북향이 오히려 인기가 좋을수 있습니다.

 

 

임대수익률은 보수적으로

 

수도권 신도시 일대  소형오피스텔을 보유중인 한 투자자는 최근 오피스텔을 처분하기로 결심했습니다. 연수익율 5%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유이후에 내야하는 지역의료보험료와 국민연금까지 대폭 올라 실제수익율이 더욱 더 낮아졌기 때문이다.  또한 통상 2년에 한번씩 계약하는  주택에 비해 세입자들이 자주 들락거려 그때마다 내야하는    중개수수료도 큰 부담으로 다가왔습니다.   최근에 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정되어 , 기존 오피스텔 보다 투자수익율이 떨어질수 있다는 점을 염두해둬야 합니다.

 

 아파트에 비해 전용율 불리

 

전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선입니다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적습니다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자에 앞서 꼭 체크해 봐야 합니다.오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 합니다.

 

브랜드 보다는 세입자 입장에서

 

시공사 브랜드가 높을 수록 공사 단가가 세기 때문에 분양가가 높아 세입자가 감당하기 힘든경우가 많습니다. 즉 오피스텔 같은 임대형 부동산은 전적으로 미래의 세입자를 생각하면서 분양을 받아야 합니다.

아파트와 달리 오피스텔가격 변동율은    교육이나 조망 등 환경적인 여건보다는 적절한 분양가에 따른 월세효과에 따른 세입자 유인성, 업무지구접근성이나   교통 여건에  더 영향을 받는다는 것을  명심해야 합니다.


# 유엔알 긴급  부동산 세미나


이번주 일ㆍ월 3시  

오를 틈새투자와 토지투자 및 팔부동산 

참가비2만원 (사전예약시 1만원)

참가자 전원 1만원이상 선물 증정

유엔알컨설팅(대표 박상언)은 정부정책해설 및 신 부동산 틈새투자와 팔 부동산세미나를 이번주 일ㆍ월요일 3시에 개최한다. 

이번 부동산 특강에서는 틈새 부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액 투자처, 수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려드릴 예정이다. 

세미나는 오후 3시이고  신논현역 1번 출구 평가옥 6층 유엔알컨설팅본사에서 열린다. 

참가비는 2만원이고 (단,사전예악자에 대해 1만원) 참가자전원에게 1만원이상의 선물을  제공한다 .




사전예약문의 유엔알 컨설팅 02-525-0597











유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,095.41
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토