기준금리 인상으로 인한 부동산시장 시나리오

2017-11-30 | 작성자 박상언 | 조회수 2,568 | 추천수 39


-당장 부동산 시장에 큰 충격 없을듯

-수익형 부동산 시장, 위축예상



한국은행이 6년 반 만에 기준금리를 인상하자 고객들의 문의가 많아졌다.

대출이자 부담이 늘어나면서 부동산 가격에 미칠 영향도 만만치 않아서다. 결론적으로 금리 상승폭이 이미 시장이 예상했던 수준이고 속도도 완만할 전망이어서 당장 큰 충격이 나타나지는 않을 것이다.

기준금리 인상으로 대출금리가 함께 오르게 되면 부동산 구매수요가 감소하면서 가격이 내려갈 것이란 게 일반적인 전망이다. 하지만 2000년대 이후 두 차례 금리인상기(2005~2008년 8차례·2010~2012년 5차례)엔 인상 초기 오히려 부동산 가격이 올랐다.

즉 과거 금리인상기엔 대출규제 등 수요억제 정책에도 불구하고 부동산 가격이 올랐다.

완만한 금리인상은 경기가 회복국면에 접어들었다는 신호이고 금리 인상 초기엔 금리 수준이 낮은 만큼 속도가 급격하지 않다면 가계부담은 크지 않기 때문이다.

단, 기준금리 인상은 곧바로 CD금리상승으로 이어져 PF사업의 조달금리도 오르기 때문에, 주택·상업시설 비중이 높은 건설사의 PF사업의 신규 자금조달 여건은 더욱 악화될 것이다.

서울 공급부족 완만한 상승예상 지방과 수도권 외곽은 하락예상

신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 도입 ,계절적 비수기 요인까지 고려하면 거래량은 위축되면서 거래량이 감소하겠지만 서울 등 핵심지역은 여전히 인기를 보이는 등 지역별 편차가 뚜렷해질 것이다.

서울의 경우 내년 입주물량이 많지 않은 데다 수요도 많고 재건축이주수요가 많은만큼 큰폭의 금리인상만 없다면 가격상승은 계속될것이다.

단 공급물량도 많고 수요가 한정된 수도권 외곽과 지방 부동산 시장의 하락세가 예상된다.

수익형 부동산 시장, 위축예상

수익형 부동산 시장은 주택시장보다 좀 더 위축될 것이다.

시중금리와 비교해 구입 여부를 결정하는 오피스텔과 상가 등도 악영향이 불가피하다

대출을 끼고 수익형 부동산을 매입한 투자자의 실질 투자수익률이 떨어질 수밖에 없어서다. 특히 내년 3월부터 부동산임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)를 산출해 적정성 여부를 심사, 대출을 더 까다롭게 해 수익형 부동산 투자는 그다지 밝지 않다.

초기 재건축 재개발 시장은 쉬어갈듯

금리 민감도가 높은 초기 재건축·재개발은 전세가율이 극히 낮고 레버리지를 많이 사용하는 상품으로 일반아파트보다는 상대적으로 더 부정적인 영향이 예상된다.

서울 일부 지역 전세 출렁 가능성

입주물량이 부족하고 이주 수요가 많은 서울의 경우 대출 부담 때문에 매매 대신 전세를 택하는 수요가 늘어나 전셋값이 출렁일 가능성이 있다.

금리인상기, 투자전략

점진적인 금리인상기 확실하게 시세차익이 되는 곳 위주로 청약하는 것이 중요하다.

정부의 “주거복지 로드맵 발표” 로 신혼부부대상 입지 좋은 저렴한곳이 늘어나기 때문에 좀 기다렷다가 집중공략할만 하다

또한 월세수요가 많아 금리인상 충격을 흡수할수 있는 도심업무시설이 많은 곳 위주로 투자범위를 좁혀야 한다.




*유엔알컨설팅' 주거복지 로드맵에 따른 부동산 투자전략'


유엔알컨설팅(대표 박상언)은 오는 2일(일) ,3일(월) 4일(화) 삼일간에 걸쳐  "주거복지로드맵에 따른  부동산 투자전략' 세미나를 개최한다.

이번 부동산 특강에서는 부동산 투자 환경 변화에 따른 소액부동산 투자전략, 경매보다 좋은 소액투자처,수익형 부동산에 대한 투자전략도 상세하게 알려줄 예정이다.

세미나는 일요일, 월요일,화요일 3일간 오후 2시부터 신논현역 1번 출구 인근 서일빌딩 6층 유엔알컨설팅세미나장에서 열린다. 참가자에게는 유엔알컨설팅의 경품및 다과,  자산관리 할인혜택이 제공된다. 수강료는 사전예약자에 한해 무료다. 문의 유엔알 컨설팅 02-525-0597
















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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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