뉴스로 쉽게 보는 주택법 개정안

2007-03-01 | 작성자 박상언 | 조회수 13,644 | 추천수 368

앵커)우선,주택법 개정안을 보면 분양원가 공개가 수도권 지역에서만 실시되고 분양가 상한제는 기존대로 전국을 대상으로 실시키로 했는데 구체적으로 다시 한번 설명해주시죠 

~ 법안심사소위를 통과한 주택법 개정안에 따르면 여. 야간 첨예하게 대립했던 분양원가 공개에 대해 수도권과 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역에만 시행키로 했다.

 택지비 산정 기준은 감정가로 하되 경매, 공매, 공공기관에서의 매입 등 예외를 인정키로 했다.또 쟁점 사안 중 하나였던 택지비도 감정평가액을 기준으로 하되, 경매. 공매. 공공기관으로부터 매입 토지는 제외키로 했다. 이에 따라 서울시가 매각한 뚝섬이나 토지공사가 공급한 청라. 송도는 감정가 적용에서 빠질 것으로 보인다.

이와 함께 법안심사소위는 '원가 공개'가 반시장적 이미지가 있다는 지적에 따라 '분양가 거래 내역 공시제도'라는 표현을 쓰기로 합의했다.

 

■주택법 개정안 주요내용
-
민간아파트 분양가상한제 적용
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재개발 재건축(11월말까지 관리처분 미신청단지), 주상복합, 민간분양아파트
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중대형 채권입찰제 시세 80% 적용
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택지비 원칙은 감정평가액, 경매 공매 공공기관 매입택지는 구입비용 인정
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가산비용은 분양가심사위원회가 산출근거 검증

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민간아파트 분양가 거래내역 공시
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수도권 및 분양가 상승우려가 있는 지역중 대통령령이 정하는 지역
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민간 7개 항목(택지비 직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비 가산비)
*
공공 61개 항목


-
후분양제 1년간 유예

 

앵커) 국회가 개정 주택법 시행 이전에 사들인 토지에 대해 매입비용을 인정키로 해서,서울 뚝섬, 인천 청라지구 등 민간업체가 추진 중이 개발사업이 최악의 상황은 피했는데 .사업은 순조롭게 진행될수 있을는지?

 

박 대표)  당초 개정 주택법에선 택지비를 따질 때 매입 비용은 인정하지 않고 감정평가 금액만 적용키로 했었다. 그러나 분양가 상한제가 적용됨에 따라 건축비 규제를 받게 돼 수익성은 여전히 장담할 수 없는 상황이다 2005 6월 입찰 당시 서울 성동구 뚝섬 상업용지 134구역의 감정가격은 5270억원. 그러나 실제 매각금액은 감정가의 2배가 넘는 11262억원이었다. 이 땅을 사들인 업체들은 토지매입 가격을 뽑아내기 위해 평당 4000만원 안팎으로 분양가를 책정한다는 계획이었다.
하지만 이들 단지는 9월 이전에 사업계획승인을 받기가 어려워 분양가 상한제의 적용을 받을 전망이다이럴 경우 분양가는 평당 3300-3400만원을 넘지 못할 전망이다. 던 업체 입장에선 수익성이 크게 떨어지게 된다. 또 잔금을 여전히 납부하지 못한 뚝섬 상업용지 4구역은 1000억원에 육박하는 연체 이자에 대해 비용으로 인정받기 어려워 여전히 사업성이 불투명하다
 
감정가 이상으로 택지를 사들였던 인천 청라지구 사정도 마찬가지다. 청라 1단계의 경우 평당 최고 814만원에 매각돼 분양가격을 평

 

 

 

앵커) 주택법 최종 확정까지는 아직 상임위와 법사위, 본회의 등의 과정이 남았지만 건설업체의 반발도 있을 것 같은데 어떻습니까?

 

) 건설업체들의 반발과 그로 인한 주택공급 감소에 대한 우려다. 건설사들은 그동안 "민간아파트까지 규제하는 것은 시장 원리에 위배되며 실제 분양가 규제가 시행될 경우 주택사업을 접을 수도 있다"며 정부와 정치권을 압박해 왔다. 실제 한국건설산업연구원이 1.11대책 발표 직후 주택사업을 주로 하는 133개 건설사를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 63.2% '사업을 축소하거나 아예 포기할 수 있다'고 답했다. 반면 '현재 여건에서 변동없이 주택사업을 영위할 것'이란 응답은 13.5%에 불과했다

이처럼 건설업체들이 반발하는 이유는 무엇보다 현저하게 줄어드는 '개발이익' 때문이다. 즉 현재와 같은 분양가 자율화 구조하에선 개발이익의 상당수를 업체들이 챙기지만, 상한제 방식에서는 입주자들에게 이익이 돌아가게 돼 그만큼 민간기업의 몫이 줄어든다.
"
이런 측면에선 궁극적으론 공급 위축이 불가피하고 결국 수급불균형에 따라 집값 불안도 재연될 수 있다"고 우려하고 있다.

 

앵커)분양가 상한제 방식이 다시 시행되게 되면 공급이 무작정 줄지는 않는다는 반론도 있다고 하죠?

 

 이 같은 건설업체들의 주장과는 달리 주택사업을 통해 기업을 유지해야 하는 상황이라면 사업 축소나 기피는 단기간에 그칠 것이며 결국 바뀐 환경에 따라 공급은 이어질 것이란 전망도 많다 .과거의 사례에도 공급 물량은 오히려 더 많다는 게 이런 주장을 뒷받침한다. 건설교통부에 따르면 일부지역을 제외하고 분양가를 규제했던 지난 1995~1997년 사이 3년간 연평균 전국 아파트 공급가구수는 인·허가를 기준으로 481590가구에 달했다.
이는 '분양가자율화'가 시행된 참여정부 출범이후 2003~2005년까지의 연평균 공급수(429717가구)보다 12.1%가 더 많은 물량이다. 서울의 경우 2003~2005년 사이 연평균 59094가구가 공급된 데 비해, 외환위기 직전인 1995~1997년에는 13.6%가 많은 매년 67151가구가 공급됐다.

 

 

 

앵커) 주택법 개정안이 통과됨에 따라 분양주택을 좀더 저렴하게 분양받는다는 것은  알겠는데   기존 주택들도 좀  떨어질까요?

 

 전국의 모든 아파트에 분양가상한제가 적용되면 새 아파트 값이 15-25% 정도 떨어지는 것은 명백하다.. 특히 그동안 고분양가의 진원지 역할을 해 온 재개발 재건축 주상복합아파트 시장은 안정될 것으로 보인다. 주상복합의 경우 최근에도 동탄신도시와 청주에서 각각 해당지역 최고 분양가를 책정한 아파트가 등장하는 등 불안 요인으로 작용해 왔다.
하지만 새 아파트에 대한 분양가 규제가 곧바로 기존 아파트 가격을끌어내리지는 못할 것으로 보인다. 또 분양가 규제의 부작용으로 공물량이 줄어들 수 있어 수급불균형으로 인한 집값 반등도 배제할 수 없는 상황이다.

하지만 소비자의 눈높이에 맞춘 고급화된 주택은 칯아보기 힘들것같다

 

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