방송원고를 통해 알아본 병신년(丙申年), 부동산 시장 전망

2016-01-09 | 작성자 박상언 | 조회수 4,900 | 추천수 99

2016년 병신년(丙申年), 부동산 시장 전망 


앵) 2016년 , 부동산 시장 전망하기전에 지난해 아파트 시장 한번 짚어보고 갈까요?


박) 2015년 서울 강남 재건축시장은 지난 2014년 말 부동산 3법(분양가상한제 폐지, 재건축 초과 이득금 환수 금지, 재건축 때 3주택까지 분양 허용)의 국회통과를 비롯해 정부의 관련 규제 완화 기조 덕분에 오랜만에 호황을 누렸다.2015년 10월 분양한 반포 래미안아이파크(서초한양 재건축)는 3.3㎡당 평균 4257만원으로 역대 최고 분양가를 경신했다. 또한 지난해 분양한 재건축·재개발 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2739만원으로 일반 분양 단지(평균 1157만원)보다 2배 이상 차이가 벌어졌다.

청약 경쟁률도 치솟았다. 송파 가락시영아파트를 재건축한 헬리오시티는 지난해 서울에서 분양한 단지 가운데 가장 많은 청약자가 몰렸다. 전용 39㎡C의 경우 4가구 모집에 1338명이 신청해 334.5대 1의 최고경쟁률을 기록했다.


앵커)지난해 전세금도 많이  상승했었죠? 올해는 어떨지요

박)네 전세금은 서울·경기·인천 등 수도권에서 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 서울 주택·아파트 전세금은 1년 동안 7.25%, 10.79% 올랐다. 경기도는 7.36%, 9.98% 올라 서울과 비슷했다. 제주도는 전체 주택 전세금 상승률이 5.32%로 대구·광주보다 낮았지만 아파트만 놓고 보면 10.17%로 서울 다음으로 높은 상승률을 기록했다. 지난해 매매가·전세금 상승률은 각각 3.51%, 4.85%로 전년보다 상승폭이 확대됐다

월세도  증가

지난해 전월세 거래량 가운데 순수 전세를 제외한 월세(보증부 월세 포함) 거래는 총 5만8128건으로 32.9%에 달했다. 이는 2010년 관련 통계를 조사 이래 가장 높은 것으로, 전년도의 월세 비중(24.2%)에 비해 8.7%포인트 증가한 수치다. 특히 전세 거래량은 2014년(13만6950건)에 비해 13.6% 줄었지만, 월세 거래량은 5만8128건으로 전년(4만3635건)보다 33.2% 늘어 월세 시대가 가속화하고 있음을 보여줬다. 서울에서 월세 비중이 가장 높은 곳은 도심권인 종로구(44.08%)와 중구(44.03%)로 사상 처음 40%대를 넘어섰다. 또 관악구가 39.1%, 강남구 38.4%로 뒤를 이었다. 서초구(37.6%)와 동작구(36.5%), 동대문구(35.8%) 등도 상대적으로 월세 비중이 컸다.



올해  아파트 전세시장, 서울/수도권  강보합. 지방 약세 예상

전세시장은  2015년보다  전반적으로 입주물량이 늘어나면서 지방은 어느 정도 안정화 단계에 접어들겠지만 서울과 일부 수도권 지역의 경우   여전히 공급량이 부족해 국지적으로  전세난이 나타날것이다.  주택경기 불확실성으로 세입자의 주택 구입이 줄고 월세화가 진전되면서 재건축 이주인근지역과 학군  선호지역을 중심으로 전세난은 2016년에도 이어질 가능성이 많다. 대출규제 등으로 실수요자의 소비 심리가 위축돼 매매전환 수요가 줄어들면 그만큼 전세 수요는 더 늘어날 수밖에 없다.서울은 특히 재건축·재개발 이주 수요가 2016년도에  집중돼 전세난을 피해 수도권으로 이주하는 가구가 늘어나면서 수도권의 전세난도 계속될 전망이다.


앵커)지난해 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 매매가 상당히 많이 늘었다고 하죠?

박)네 2만건을 돌파해 2006년 통계 조사를 시작한 이후 최대치를 기록했다.
 서울부동산정보광장에 기재된 부동산 거래량을 분석한 결과 지난해 매매가 이뤄진 강남3구 아파트는 모두 2만1740가구로 전년도(1만7145건)에 비해 26%가량 늘어났다. 주택시장 최고 호황기로 분류되는 2006년(1만7612건)보다도 많다. 부동산 경기 회복으로 사업 추진에 탄력이 붙은 재건축 단지가 늘어나면서 투자 수요가 몰렸다.

지난해 서울 지역 전체 아파트 매매 거래량도 전년도(9만250건)에 비해 40% 증가한 12만6982건을 기록했다. 2006년(13만7126건) 이후 9년 만에 가장 많은 거래량이다. 지난해 10월 이후 서울 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세 보증금 비율)이 70%를 넘었을 정도로 전셋값이 뛰면서 내 집 마련에 나선 전세입자들이 늘어났다는 분석이다.
특히 마곡지구 아파트 입주가 본격화된 강서구에선 8864가구가 매매됐다. 2014년(4946건) 거래량의 두 배에 육박했다. 도심에 자리 잡아 아파트 물량이 상대적으로 적은 중구도 1833가구가 매매돼 2014년(1118건)에 비해 거래량이 63%가량 증가했다.


앵커)부동산 개업공인중개사의 수가 사상 최초로 9만명을 넘어섰다고 하죠?

박) 주택시장 호황의 영향으로 아파트값이 오른 지역을 중심으로 공인중개사가 급증했다.밈간 부동산 정보업체에  따르면 지난해 3분기 기준 전국의 개업공인중개사 수는 9만23명으으로 집계됐다. 금융위기 이후 수도권의 주택시장 침체가 이어지면서 2013년 3분기에 8만2173명까지 감소했던 개업공인중개사 수가 최근 2년 동안 9.6%(7850명) 늘었다.
이는 저금리 장기화와 정부정책에 힘입어 집값이 오르고 거래량이 급증한 것과 맞물린 것이다.시도별로 살펴보면 주택가격이 많이 오른 곳 중심으로 개업공인중개사 증가율이 두드러졌다. 지난 2년간 개업공인중개사 증가한 곳은 세종시다. 2013년 423명에서 지난해 3분기 818명으로, 93.4%증가했다. 이어 제주 47.4%, 울산 29.9%, 경북 25.6%, 대구 23.8% 등의 순이었다.
같은 기간 아파트 매매가격은 대구(34.6%), 제주(26.5%), 광주(18.5%), 경북(14.7%) , 울산(12.7%) 순으로 높은 상승률을 기록했다. 신생 도시인 세종시를 제외하고 아파트값이 많이 오른 지역의 개업공인중개사 증가율도 높게 나타난 것이다.
지난해 3분기 기준 지역별 개업공인중개사 수는 경기가 2만3561명으로 가장 많았다. 서울 2만2058명, 부산 5939명, 경남 5595명, 인천 5075명, 대구 4088명 등이 뒤를 이었다.
2013년 3분기 대비 2015년 3분기 개업공인중개사 증감률은 세종시가 423명에서 818명으로 93.4% 늘어나 가장 높았다. 이어 제주 47.4%(660명→973명), 울산 29.9%(1,502명→1,951명), 경북 25.6%(2,684명→3,370명), 대구 23.8%(3,301명→4,088명) 등의 순이다.


올해 대출규제 강화로 주택시장 소비심리가 위축되면 중개사무소 개업이 위축되고 폐업이 늘어날 가능성도 있다.부동산거래가 줄면 부동산업계가 직격탄을 맞을 우려가 있는 만큼 이를 대비해야 한다


앵커)지난해에 비해 현재 전국 아파트 매매 시장 매매  분위기가 그다지 좋지 않은것 같은데요 분위기는  어떤가요?

◇아파트 매매시장 다소 주춤해질듯

 현재는 계절적으로 주택 매매 비수기에 접어들었고, 일부 지역에서 미분양이 늘어난 것이 영향을 줘 상승폭이 둔화되고 일부지역에선 하락세도 나타나고 있다.가계부채 종합관리방안 시행 방침, 미국 금리 인상이 수요자들을 관망세로 돌아서게 만든 원인이다.

 2015년 분양시장 훈풍과 함께 온기 가득했던 아파트 매매시장은 2016년에는  다소 주춤할 것으로 보인다.실제 지난  10월까지만 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들이 미국의 금리인상과 정부의 가계부채 관리 예고이후 , 시장에서 한발 빼고 있는 모습을 보이고 있다.  주택 공급과잉 우려까지  더해져  적어도  1분기까지는 주택시장이  둔화될 것으로 보인다.


앵커)최근 주택시장이 좋지 않은데  올해는 얼마나 분양되는지요

박)최근 주택 공급과잉으로 미분양이 빠르게 증가하고 있는 가운데 올해 전국에서 분양 예정인 아파트는 총 32만 가구로 지난해보다 크게 줄어들 전망이다.
하지만 이 역시 적지 않은 물량인 데다 정부의 대출규제와 금리인상 등으로 주택소비심리마저 급격히 위축되고 있어 분양시장에 부담으로 작용할 것이다.다.  최근 지역에 따라서는 다소 미분양이 증가하고 있기도 하고 2015년 한번에 많은 물량이 쏟아진 만큼 2016년 분양시장에 부담이 될 수 있다.  대출규제가 강화되면 단기 시세차익을 노리는 단타 세력의 수요가 줄어들어 수도권보다는 상대적으로 투기세력이 많이 몰렸던 지방 분양시장이 더 둔화할 가능성이 크다. 공급과잉론까지 불거져 건설사들도 아파트 신규 분양 물량을 줄일것으로 보인다. 주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 미국발(發) 금리 인상에 따른 글로벌 경기 하락 등 위험요인이 산재해서다.

민간부동산 정보업체(부동산114)에  따르면 올해 분양이 계획된 민간 아파트 분양물량은 총 31만9889가구로 지난해(42만9000여가구) 보다 25% 줄어든 것으로 나타났다.
특히 올해 울산에서 계획된 물량은 3935가구로 지난해(1만3095가구)보다 70% 감소했다. 인천(9480가구)과 대구(9291가구로) 역시 각각 51.8%, 10.5% 줄었다.
건설업체별로는 대우건설이 지난해(2만8728가구)보다 9513가구 감소한 1만9215가구를 공급한다. 대림산업과 GS건설도 올해 분양 예정물량이 각각 1만8374가구, 1만6165가구로 지난해보다 8000가구 이상 줄었다.
이밖에 현대산업개발, 현대건설, 삼성물산, SK건설 등도 올해 분양 예정물량이 지난해보다 1000~7000여가구 감소했다.
반면 서울과 투자수요가 몰리는 있는 제주도는 올해 계획된 분양물량이 지난해보다 오히려 30% 증가했다. 재건축·재개발이 활발한 서울은 올해 계획된 물량이 5만6719가구로 지난해(4만1507가구)보다 36.6% 늘었다. 제주도는 30.2% 증가한 1769가구가 공급될 예정이다.


앵커)새해 분양시장이 움츠러들 것이라는 관측이 나오는 가운데 '분양의 꽃'으로 통하는 재건축·재개발 단지에서 지난해보다 더 많은 일반분양 물량이 쏟아진다고 하죠

박) 올해 전국 분양시장에 나오는 재건축·재개발 일반분양 물량은 4만7304가구로 지난해(2만7575가구)보다 71.5% 늘어난다. 올해 전국 분양 예정 물량이 29만1343가구로 지난해에 비해 30%가량 줄어드는 가운데서도 재건축·재개발 단지에서 나오는 일반분양 물량은 오히려 늘어나는 셈이다.공급과잉 논란이 이는 상황에서도 유독 공급부족이 예상되는 서울에서는 재건축·재개발 분양이 적잖이 늘어난다. 1만8431가구로 지난해(1만3054가구)에 비해 41.62% 더 많은 규모다. 서울은 입주 물량이 다소 줄어 올해 1만3862가구가 집들이를 할 예정이다 보니 지난해(1만4635가구)에 비해 적다.


2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 위축됐지만 2014년 말 각종 규제 완화로 정비사업이 활발해지면서 재건축·재개발이 활발해진 결과다. 신도시·택지지구에 비해 분양가가 높은 편이지만 대중교통망을 비롯해 학군·병원·상권·행정관청 등 생활 인프라가 이미 갖춰진 도심에 들어서기 때문에 실수요와 투자 수요 관심도 오가는 것이다.
공급과잉에 미분양 얘기가 나오지만 적어도 서울은 재건축·재개발을 포함하면 올해 입주가 2만1000여 가구인 반면 재건축·재개발 이주 수요만 해도 3만여 가구이기 때문에 오히려 공급이 부족한 편이다.2019년께 개포 주공·가락 시영·둔촌 주공·고덕 주공 재건축 단지 등이 대거 입주하기 전까지는 비슷한 추세가 이어질 것이다.


앵커) 올해 바뀌는 부동산 제도와 이슈에 대해 살펴볼까요?
박)
올해는 토지 투자자에 대한 세금 혜택이 줄고, 주택담보대출 심사도 까다로워진다. 반면 새 전철 노선이 잇달아 개통하는 등 호재도 많은 편이다.
국토교통부에 따르면 1월부터 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세 제도가 부활한다. 따라서 올해부터는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용해 양도세를 내야 한다. 비사업용토지는 나대지·부재지주 소유 임야 등으로, 실제 사용하는 것이 아니라 재산 증식용으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 다만 3년 이상 보유할 때부터는 장기보유 특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제받을 수 있다.


지난해 정부의 ‘7·22 가계부채 종합관리 방안’ 발표에 따라 올해부터 주택담보대출 요건이 강화된다. 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고, 대출 시 소득심사도 깐깐해진다. 수도권은 2월부터, 지방은 5월부터 적용된다.
올해 새로 개통하는 전철 노선도 많다. 2월에는 신분당선 연장선인 정자~광교 구간과 수인선 송도~인천 구간이 개통된다. 정자~광교 구간(12.8km)을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 30분 정도면 이동할 수 있다. 수인선 수원~인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천 구간(인천역~오이도간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역~수원역 19.9㎞) 등으로 나눠 건설되고 있다. 인천 구간 가운데 2012년 6월 오이도역~송도역간 13.1㎞ 구간을 개통한 데 이어 송도역~인천역간 7.4㎞ 구간이 오는 2월 개통된다.4월 치러지는 국회의원 선거가 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 지도 관심사다. 2000년 이후 치러진 각종 선거에선 개발 공약이 많지 않아 집값에 별다른 영향은 없었다. 다만 각 지역구별로는 민심을 고려한 공약들이 나오고 있어 총선 이후 지역별 온도 차가 있을 것으로 예상된다.6월께는 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간과 성남~여주간 복선전철이 개통할 예정이다. 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간은 강남 수서에서 동탄을 거쳐 평택에 이르는 총 61.1㎞다. 올해 1월부터 6개월간 시험운행을 거쳐 상반기 개통한다는 목표다.
7월 말 종료되는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출인정비율) 완화 정책이 연장될 지도 관심사다. 금융위원회는 2014년 8월 DTI를 모든 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 70%로 각각 조정했다. LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하는데, 정부가 가계대출 관리 방안에 들어간 만큼 재연장될 지는 미지수다.연 2000만원 이하의 주택 임대소득에 대한 비과세 혜택이 올해 말로 종료된다. 이 경우 2017년 소득분부터는 분리과세를 적용해 소득세를 내야 한다. 분리 과세는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 따로 과세하는 것을 일컫는다. 다만 내년 대통령 선거가 있어 유예기간이 끝날 지, 연장될 지는 좀 더 지켜봐야 한다.



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