경매로 상가 낙찰시 주의점

2015-04-19 | 작성자 박상언 | 조회수 19,947 | 추천수 127

1.낙찰가율보다 수익률을 파악하는 것이 중요하다

단지 내 상가에 지나친 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 300~400%를 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다. 한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 입지 여건상 높은 임대 시세를 받아내기가 쉽지 않고, 직접 입주할 경우에도 초기 비용을 회수할 수 있을 만큼의 적정 수익을 내기도 어렵기 때문이다. 일반적으로 LH에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수 있다.

하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있다. 그렇기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다. 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 본인이 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대 가격을 조사해 볼 필요가 있다.

2.감정평가금액보다 받을 수 있는 임대료를 봐라

감정평가금액은 절대로 시세가 아니다. 경매를 통한 상가 투자를 위해서는 ‘진짜’ 시세를 파악하는 것이 중요하다. 과거 핵심 상권으로 군림했던 테마상가 매물이 다수 등장하고 있다. 감정가 5,000만 원이 넘는 물건이 끝없이 유찰돼 500만 원대까지 떨어졌음에도 입찰자가 나타나지 않고 있는 물건이 많다. 즉 분양가와 이론적 감가상각만을 통해 산정되는 감정가가 현실적인 매매가와 괴리가 큰 것이 가장 주된 원인이다. 상권이 어려워지고 시장가치가 반영된 조사가 이루어지지 않는 것이 대부분이기 때문이다. 아무리 가격 메리트가 높아졌다고 해도 초보자가 테마상가 물건을 덥석 물었다가는 수익 없이 애꿎은 관리비만 매달 나갈 가능성이 크다.

따라서 현장에 직접 답사를 나가서 받을 수 있는 임대료(보증금, 월세)를 확인하고 공실률은 얼마나 되는지와 수요를 파악해야 한다. 이 중에서 가장 중요한 것은 실제로 받을 수 있는 임대료다. 특히 경매정보지상에 신고된 임차인의 임대료 신고 금액도 배당금을 많이 받아내기 위해 허위로 임대차계약서를 위조하여 제출하는 경우도 많아 주의가 필요하다. 낙찰 가능 가격이 유난히 낮은 매물은 유치권, 지분매각, 법정지상권 등의 특수 권리가 있는지 여부를 봐야 한다.


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