방송원고로 살펴본 저금리에 따른 부동산 투자전략

2015-03-27 | 작성자 박상언 | 조회수 6,852 | 추천수 142

 

앵커) 안심전환대출 신청이 계속되면서 첫날인 지난 24일 4조원을 넘어섰다. 최근 한국은행이 기준금리를 연 1.75%로 낮춘 뒤 대출 갈아타기에 대한 관심도 높다. 우선 안심전환대출에 대해 설명해 주시죠?박) 주택금융공사는 '안심전환대출' 금리를 연 2.6%대로 결정했다. 안심전환대출은 변동금리 또는 이자만 내는 대출을 원금과 이자를 10~30년 동안 나눠갚는 고정금리·분할상환 대출로 전환하는 상품이다. 집값이 9억원 이하이고, 5억원 이하 대출을 받은 사람이 대상이다. 오피스텔은 제외된다. 국민·신한·우리 등 16개 은행에서 취급한다.안심전환대출은 16개 은행에서 일제히 출시됐다. 은행별 금리는 2.5%~2.6%대에서 결정됐다. 기본형(전액 분할상환 및 만기까지 금리 고정)의 경우 2.55%~2.65%, 금리조정형(5년마다 금리 조정)은 2.53%~2.63%다.부산은행과 대구은행이 기본형 2.55%, 금리조정형 2.63%로 가장 낮고 나머지 은행들은 모두 각각 2.63%, 2.65%를 적용키로 했다. 대출원금의 70%만 상환하는 부분분할대출은 0.1%포인트가 가산된다.

앵) 안심전환대출 신청 조건은 어떻게 되는지요?

박) 안심전환대출은 기본적으로 대출받은지 1년이 경과한 주택담보대출이 대상이며 주택가격은 9억원 이내, 대출금액은 5억원까지 가능하다.본인이 전환대상인지 여부를 확인하기 위해서는 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 '체크리스트'를 이용하면 된다. 체크리스트를 통해 전환대상으로 확인되면 기존대출을 받았던 은행의 콜센터 또는 영업점을 통해 정확한 대출가능여부를 확인하고 대출을 신청하면 된다.

앵커) 국민주택기금도 다음달부터 우리은행을 통해 '1%대 공유형 모기지'를 선보인다고 하죠?

박) 네 9억원 이하, 전용 102㎡ 이하 집을 살 때 집값의 최대 70%를 연 1%대 금리로 대출해준다. 현재 가장 금리가 낮은 상품이지만 나중에 집을 팔 때 시세차익이 생길 경우 은행과 나눠야 한다.앵) 이에 따라 안정적인 수익을 낼 수 있는 상가나 오피스텔 등의 수익형부동산에 관심이 쏠리겠죠?

박) 네. 주택보다 월세 단위가 커 안정적인 임대수익이 가능하다면 노후보장용으로도 제격이어서다. 현재 수익형부동산은 상품에 따라 다르지만 오피스텔의 경우 5.70%(부동산 114, 전국 기준), 상가는 5.8%(국토교통부 통계누리, 전국 기준) 등으로 연간수익률이 은행금리의 3배에 달한다.실제 수익형부동산 중 오피스텔은 수익성 악화로 공급물량이 줄고 저금리 기조가 지속되면서 서서히 수요자의 관심을 받는 상황이다. 지난 9~10일 청약을 받은 경기도 용인시 '기흥역 지웰푸르지오' 오피스텔은 총 162실 모집에 3630명이 몰리며 평균 22.4대 1의 경쟁률을 기록했고 현대엔지니어링이 2월 초 광교신도시에 공급한 힐스테이트 광교 오피스텔은 평균 422대 1의 경쟁률을 기록하며 이틀만에 완판됐다.

앵) 상가 역시 상황은 마찬가지죠?

GS건설이 최근 안동에서 공급한 '안동 센트럴자이' 단지 내 상가는 6개 점포 입찰에서 평균 경쟁률이 21대 1을 기록했고 지난해 LH에서 공급한 단지내 상가 낙찰가율은 169%로 지난 2010년(135%)보다 34%포인트 증가했다.

앵커) LH(한국토지주택공사)의 공공분양·임대아파트의 단지 내 상가도 꾸준히 나오기 때문에 관심을 가져봐야 되겠죠?

박) 네~LH 단지 내 상가는 평균 100가구당 1개의 상가가 공급돼 안정적인 수익이 보장된다. 대구혁신도시 A-2블록 국민임대 등 11호, 광주전남혁신 A3블록 국민임대 7호, 고양삼송 A18블록 국민임대 11호 등의 물량이 새로 나온다. 이 밖에 충북혁신, 오산세교, 수원호매실, 하남미사 등의 단지 내 상가 잔여 물량도 재분양한다.LH 단지 내 상가는 입찰에서 과열양상을 보이기 때문에 주의해야 한다. 지난해 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율(분양 예정가격 대비 낙찰가격 비율)은 169.41%였다. 평균적으로 공급 예정가격보다 1.7배 높은 가격에 상가가 낙찰됐다는 얘기다.

앵커) 수익형 부동산이 유행이라고 무작정 투자하면 낭패보겠죠?

박) 어떤 투자든 호황기일 때 고위험이 도사리고 있다는 것. 따라서 '묻지마 투자'는 절대 금물이다. 실제로 오피스텔의 경우 공급과잉 우려 속에 4년 전 6%였던 임대수익률이 최근 5.2%대로 떨어졌고 수익형 상가 공급 역시 크게 증가하며 공급과잉 우려도 나오는 실정이다. 즉 임대가 된다는 보장이 없는 데다 낮은 금리가 지속된다는 보장도 없는 만큼 무리하게 빚을 내 투자하는 건 위험하다 특히 상가는 입지와 임대수요가 투자의 핵심"이라며 "발품을 팔아 상권분석을 철저히 해야 한다.

앵커) 이외에도 최저금리시대로 접어들면서 빚을 내 조금 더 큰집으로 이사하는 현상인데 과연 괜찮은 건가요?

박)"괜찮다". 물론 약간의 방법론과 시각적인 차이는 있지만 실수요자 입장에서의 투자접근은 '긍정적'이다. 현재 주택구매환경이 좋다"며 "경기가 침체되고 자금회전의 위험성이 높은 현 상황에서는 '깡통전세'의 리스크가 크기 때문에 전세보다는 안정성이 양호한 매매를 고려하는 것이 좋다. 금융환경이나 부동산의 정책적인 측면에서 봤을 때 주택을 구매할 타이밍처럼 보인다.저금리 공유형모기지 등 정책대출상품 금리가 추가로 낮아져 재고주택시장은 물론 신규 분양시장에서도 수요자들의 구매력이 높아질 것"이라고 예측했다.

앵커) 오피스텔보다 땅을 보유하고 있는 형태의 물건에 대한 거래도 많이 일어나고 있다고 하죠?

박) 네 다가구·다세대나 단독주택이 그렇다. 오피스텔이나 상가는 분양가가 워낙 높아 수익률이 안 좋을 수 있다. 주거용은 입지만 괜찮으면 임대 수요는 충분하다. 서울 내 역세권과 비교적 가까운 곳에 이런 곳들이 아직 남아 있다. 청약만 고집하지 말고 시야를 넓힐 필요가 있다.상권이 좋은 곳에서 근린생활시설에 투자하는 것도 좋은 방법이다.

앵커) 다음달부터 재건축·재개발 등 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 폐지되는데 어떤 영향이 있을까요?

박) 분양시장 활황 속에 서울 도심권과 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트 등의 분양가 상승이 점쳐지고 있다. 내달 1일부터 분양 승인을 신청하는 아파트 단지가 적용 대상이다.강남권 재건축 단지를 중심으로 분양가 인상 움직임이 벌써부터 나타나고 있다. 9510가구 규모의 국내 최대 재건축 단지인 서울 송파구 가락시영 재건축조합은 오는 5월 일반 분양을 앞두고, 분양가를 당초 계획했던 3.3㎡당 2515만원에서 인상하는 방안을 검토 중이다.지난달 이주에 들어간 강남구 개포주공2단지 재건축조합도 연말 예정인 일반 분양 가격을 예정가격보다 3.3㎡당 최대 300만원 올린 3500만원 선으로 책정할 계획인 것으로 알려졌다.

앵커) 공공택지에선 여전히 분양가 상한제가 적용되는데 주목할 단지는 어딘가요?

이에 따라 LH(한국토지주택공사)와 지방자치단체가 공급하는 수도권 신도시 등의 아파트는 상대적으로 싼 분양가격이 장점으로 작용, 실수요자 청약경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 우미건설은 다음달 경기 화성 동탄2신도시에서 주상복합 아파트 '동탄 린스트라우스 1차'(879가구)를 내놓고 한신공영과 제일건설도 같은 달 경기 부천 옥길지구에서 '제이드 카운티'(1190가구) 아파트를 공급한다.

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