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테마상가 투자시 알아야할 점 및 유의점

2015-01-25 | 작성자 박상언 | 조회수 9,431 | 추천수 147


 주요 상권에서 성공신화를 거두며 공급이 활성화됐던 테마상가는 2002년 굿모닝 사건을 계기로 투자상의 리스크가 사회적으로 확연히 알려지게 되면서 진행 중이었던 사업들이 잇따라 중단되는 등 상가시장에 냉각기를 불러왔지만, 일부 상품을 시작으로 양호한 분양율을 보여 서서히 회복되는 기미를 보이고 있다.

"굿모닝시티 사건"이란 타격에도 테마상가가 예상했던 것 보다 선전한 이유는 소비자 트랜드를 바탕으로 보다 전략적인 업종구성으로 투자들을 유혹했고, 입지선정 또한 저급 상권 보다는 주요 상권을 겨냥했기 때문으로 분석된다. 또한 굿모닝 사건 이후 상가투자 시 검토사항과 같은 사전교육이 널리 알려짐에 따라 전과는 다르게 투자자들도 자체적으로 어느 정도의 리스크를 체크할 수 있는 능력이 갖춰졌다는 것 역시 무시할 수 없는 원인 중 하나이다.

테마상가는 분양 형태에 따라 투자금 회수 또는 관리 부분에 대한 리스크 내포를 달리하고 있는데 등기분양의 경우 개별등기가 나오므로 시행사가 부도나더라도 지분을 확보할 수 있어 투자금이 안정하지만, 상가 관리에 있어서는 임대분양과 같이 시행사의 전문적인 마케팅과 업종구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점을 가지고 있다. 임대분양은 최소 5년 이상 장기임대의 형식으로 분양 받는 방법으로 투자자금이 비교적 적게 든다는 장점을 가지고 있으나 시행사가 부도나는 경우 투자금을 돌려받을 길이 막막하기 때문에 든든한 시행사와 시공사 여부를 추가로 체크해야 한다.

투자시 유의점

테마상가투자는 신중해야 한다.가령, 한방이나 의류, 장난감등 한 두개의 테마를 내세워 분양이나 임대를 하는 테마상가는 돌다리를 두드려 보는 심정으로 접근해야 한다.상가를 분양하는 분양주체가 자주 바뀌면서 약속한 약정수익률을 제대로 지급하지 않은 경우가 허다하기 때문이다.

계약률이 좋지 않고 임대가 안 맞춰져 있음에도 불구하고 계약율 70%를 내세우고 임대맞춰진 상가라고 광고하는 업체도 허다하다. 특히 16.5㎡(5평) 이내 형태의 상가를 분양 받는 것은 별로 바람직하지 않은데 시행업체 입장에도 점포 수 과다로 인한 관리ㆍ운영의 미숙으로 이어지기 쉽기 때문이다.가령 소규모로 나뉘어진 상가가 분양에 성공하더라도 수백~수천에 달하는 임차인 모집에 역부족을 나타내며 기존의 할인점 백화점,아울렛 등에 크게 밀리기 양상을 보인다.심지어 시행사의 부도덕성으로 경매시장에 나오는 경우도 속출하고 있다.테마 상가에 투자 할때에는 경쟁력을 갖춘 모델을 제시하는 시행사(개발업체)의 진실성과 재무 건전성, 추진력을 보고 투자에 나서는 것이 좋다.전통이 있는 시행사라면 , 그들이 과거에 시행했던 곳의 현장을 방문해 상인들을 상대로 정보를 취득하는 것도 좋다.

상가 개발비도 체크

테마 상가나 쇼핑 몰의 경우는, 과도한 상가 개발비를 주지 않도록 잘 따져 봐야 하며, 상가 매도나 계약 해지 시 반환 여부도 사전에 알아 봐야 한다. 상가 개발비는 분양대금 외에 시행사가 인테리어비나 홍보비 명목으로 거둬들이는 준분양대금을 말하며, 몇몇 상가들이 과도한 상가개발비를 받은 후 사용처를 밝히지 않음은 물론 관행적으로 반환하지도 않고 있어 말썽을 빚고 있다.그러나 상가 투자는 수익성이 높은 만큼 위험성도 크다. 투자 전 반드시 상권분석을 치밀하게 해야 하는 등 일반인들이 투자 결정을 내리는 데는 어려움이 많다. 게다가 요즘에는 전반적인 경기 침체로 인하여 상가의 공실률과 매출 하락이 눈에 띄게 늘어나고 있어 그 어느 때보다 선택에 신중을 기해야 한다.

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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