-수요가 뒷받침되는 지역, 정밀 파악해 임대주택 공급 절실

저출산·고령화시대를 맞아 주거 패턴이 자가에서 임대 중심으로 급속히 변화면서 전월세 시장도 전환기를 맞고 있다. 현재 국내 임대주택 비중은 5% 안팎으로 경제협력개발기구(OECD) 평균 15%에 크게 못 미친다. 준공공 임대주택도 전월세 시장 안정과 주택수요 촉진을 위해 2013년 12월에 도입했지만 여러 여건상 등록건수가 100여가구에 미치지 못하고 있다. 월세시대에 진입하면서 서민및 중산층들의 주거불안을 해소하기 위해서는 제도권 임대주택 재고가 부족한 실정이다. 즉 세제·금융· 택지지원을 총 망라한 지속적인 지원으로 안정적으로 중서민층이 머물수 있도록 선진화된 시스템인 기업형 임대주택의 지속적인 공급이 절실하다.

이에 발맞춰 발표된 1.13 기업형임대주택 공급촉진책은 정체된 임대주택 시장에 대한 관심을 대폭 증가시키는데 마중물 역할을 할 것으로 기대된다.

기업형 민간임대주택의 임대기간을 준공공임대주택과 같은 8년으로 정하고 임대료 인상률도 준공공임대주택에 적용되는 연 5%로 제한, 서민·중산층의 주거 안정에도 큰 도움을 줄것으로 기대된다.

기업형 임대사업자에 대해 주택기금 융자지원확대및 금리 인하, 기업형 임대리츠지원확대및 종합금융도입,기관 투자자 출구전략 마련및 세제지원은 보다 적극적으로 기업형 임대시장을 육성하겠다는 정부의 의지를 엿볼수 있기 때문이다.

민간 사업자의 사업계획 수립, 택지확보,세제 기금 지원,지자체 인허가 등을 원스톱으로 지원하기 위해 국토부내에 기업형 주택임대 사업 지원센타 설치하기로 한것도 시장과 소통, 신속한 기업형 임대주택 공급확대에 큰 도움이 될것으로 본다.

중대형평형 지원을 통한 중산층 주거혁신방안

1.13 기업형임대주택 공급촉진책은 특히 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안으로 85m² 초과 중대형까지 다양한 크기의 민간 임대주택공급이 주요 목표이다.서민층이 주로 거주하는 공공임대주택 등록재고는 증가하는 반면 중산층이 주로 거주하는 민간 임대주택재고는 분양전환등으로 인해 감소하고 있는게 현실이기 때문이다. 단 정부지원을 받아 기업형민간임대시장에 참여하는 주택업체들이 이익도 극대화화면서 임대도 비교적 용이한 소형위주로만 공급할 수 있다는 우려는 있다.

민간주택업체들 유인책 더 필요

분양가 상한제 주택의 기본형 주택의 70%인 표준건축비도 현실화되고 세제 금융지원까지 이뤄지면 신성장 동력 발굴이 절실한 건설사들의 참여도 기대된다. 건설사로서는 단순 시공을 넘어서 프로젝트 기획과 관리·운영을 함께 하는 밸류체인(value chain) 사업 방식이 주택시장에도 적용될 수 있다. 하지만 오랫동안 분양사업을 영위한 건설사로서는 쉽게 임대주택사업에 뛰어들지 못할 가능성이 크다

한국토지주택공사(LH)의 부채문제로 공공에 의한 임대주택 공급은 한계가 있기 때문에 민간건설사들을 임대주택 사업에 유인하기 위해 각종 지원책을 더욱더 강화해야 한다. 가령 대형사를 포함한 민간주택업체들에게 LH 분양 토지 매각과 연계해 임대주택공급률에 따라 인센티브를 확실히 챙겨줄 필요가 있다.

국민주택기금 금리 저금리에 맞춰 탄력적 대응 필요

1.13 기업형임대주택 공급촉진책에 따르면 임대아파트를 짓는 민간업체에 2%대 초반의 낮은 이자로 국민주택기금을 지원한다. 기존에는 민간사업자가 공공임대아파트 시장에 들어오도록 유도하기 위해 85m² 이하 중소형 주택에 대해 국민주택기금을 저리(연 2.7∼3.3%)로 지원해 왔다. 또 장기임대를 유도하기 위해 임대기간이 길수록 금리를 낮춰주는 등 기금 지원 혜택도 늘린다

하지만 2%대 초반 주택기금대출은 수익률을 우선시할 수밖에 없는 건설사 입장에서는 그다지 매력적이지 않다. 저성장으로 인해 시중금리가 장기간 저금리 상태가 유지될 가능성이 큰 만큼 연 2%대 초반 주택기금대출도 시중금리와 연동해 탄력적으로 대응할 필요가 있다.

현실성 있는 기업형 주택임대관리업 육성업 절실

정부는 표준계약서 도입과 자기관리 임차인 선정 허용, 대주보의 임대료 보증 수수료율 인하등의 지원으로 주택임대관리업 선진화를 목표로 하고 있다.

현재 기업형 주택임대관리는 현재 100여곳 등록, 총관리호수도 2600호에 불과 해 실적이 아직 미비한 편이다. 전세나 보증금 비중이 높은 보증부 월세 비중이 높다 보니 임대관리업체들의 수수료 수익률이 낮은데다 임대관리를 맡기려면 소유주가 임대사업자로 등록해야 하는데 이 경우 임대소득 노출 부담이 있어 등록 자체를 꺼리기 때문이다.

실상, 임차보증금에 대한 보증과 월세에 대한 보증이 모두 의무로 되어 있지만 가입은 전무하다 싶이 한다. 보증금을 제외하고 투자수익율을 재산정하는 투자자의 입장에서 보증금을 대한주택보증에 전부 맡긴다는 것에 대해 현실적으로 거부감을 가지고 있어 다른 대안이 필요한 실정이다.

또한 보증제도도 임차보증금에 대한 보증과 월세에 대한 보증이 모두 의무로 되어 있다. 하지만 200~300가구를 관리한다면 보증금 보증요율에 따른 수수료만 수천만에 달해 가입건수가 전무한 실정이다.

일정규모 이하의 임대관리를 맡기는 임대사업자에게는 대출완화와 세금감면외에 추가적인 건보료 부담의 면제나 대폭 감면등이 절실하다.

임대사업에 관심이 있는 잠재수요자들도 임대사업을 막상 하려다가 추가로 부담되는 건보료에 부담을 느껴 뒤로 물러나는 경우가 많기 때문에 임대소득세에 대한 추가적인 건보료 면제나 획기적인 인하안이 필요하다. 제도권에 편입되어 임대사업을 원하는 1주택자인 고령자에 대해서도 상속,증여세등의 추가 인센티브도 검토되어야 한다.

보다 강력한 임대주택 특별법 제정 절실

투자자들의 수익성 확보가 관건

정부가 추진하는 민간임대 공급확대의 관건은 민간 건설사들이 사업에 적극적으로 뛰어들 수 있을 만큼 수익성을 확보해 주는 것이다. 적어도 현재금리수준에서 대형 건설사들의 평균 영업이익률인 5% 이상의 수익성이 안정적으로 확보돼야 사업에 참여할 수 있다.

정부에서도 택지는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 민간 임대주택 용지보다 저렴하게 제공해 수익률을 높여준다. 기업형 임대주택을 짓는 업체들이 가급적 분양으로 전환하지 않고 장기간 임대할 수 있도록 세제 금융혜택을 지속적으로 지원한다.

안정적인 수탁개발 서브리스 방식 개발 필요

일본처럼 ‘임대주택 서브리스사업’이 원활하게 할수 있게 큼 임대주택사업자가 집주인을 대신해서 임대주택을 건설해주고 임대관리운영까지 책임지는 사업형태를 정책적으로 세밀하게 지원할 필요가 있다. 즉 중장기적으로 안정적인 임대료가 지급될수 있도록 대한주택보증이나 민간 금융기관을 보증기관으로 참여시켜 , 임대인에게 임대료가 안정적으로 지급되도록 해, 기업형 임대주택의 신뢰도를 제고시킬 필요가 있다.

수요 뒷받침되는 지역, 지역별 임대주택 공급 절실

정부에서는 장기 미집행 도시계획 시설 용지 ,국 공유지.역세권부지,지방기관 이전부지,개발제한구역,재개발,재건축 등 정비사업부지 활용해 임대주택을 공급할 계획이다.

하지만 수요가 극히 적은 도심외곽에 단기간에 실적 쌓기식 임대주택을 대규모로 공급하는것은 피해야 한다, 대신 수요가 있는 도심권에 지역별로 다양한 형태로 소규모로 공급하는 것도 중요하다. 대도시 근처에 직장이 있거나 생활터전이 있는 경우 외곽으로 밀려나지 않고 그 주변에서 주거생활을 할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 대형 건설사들이 발을 담그고 있는 도심권 재개발 재건축지역은 임대주택 특별법을 제정해서라도 사업추진을 용이하게 하고,동시에 건축 용적률을 법정 상한선외에 추가적인 용적율 혜택을 줘, 수요가 있는 도심권 임대주택 대량 공급이 절실하다.

다주택자에 대한 인식 제고가 주택임대주택활성화의 또 다른 시발점

기업형 주택임대관리가 잘 정착된 과거 일본은 우리보다 부동산버블이 꺼지자 다주택자들에게 임대사업자로 전환때 상속·증여세 혜택을 줬다.

하지만 우리나라에서는 다주택자에게 의료보험료 추가부담과 양도소득세를 비롯한 각종 세제에서 1주택자에 비해 불이익을 주고 있다.

과거처럼 주택이 급등하는 시기 시세차익을 노리고 주택 임대사업에 뛰어드는 사람이 거의 없다. 따라서 1주택자에 비해 세제등에서 불리한 다주택자를 투기의 시각으로 바라보지 말고 시장에 전월세를 공급하는 공급자로서 사회적 인식의 전환이 되어야 한다. 그래야만 정부의 1.13 기업형임대주택 공급촉진책이 반짝 효과에 그치지 않고 중장기적으로 효과를 발휘하기 때문이다.

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