전체메뉴

토지거래허가구역 내 서울 강남 빌딩 거래분쟁 이야기 2

2022-04-26 | 작성자 최광석 | 조회수 413 | 추천수 8
 


2021. 8. 8.자로 발표한 같은 제목 칼럼의 두 번째 이야기이다. 이해를 돕기 위해 첫 번째 칼럼을 소개하면 다음과 같다.



서울 강남임에도 불구하고 몇몇 구역은 토지거래허가구역으로 지정된 상태인데, 이 구역 내 빌딩을 매매하기로 계약했다가 매도인 변심으로 소송하고 있는 의뢰인 사연을 소개한다. 필자는 매수인을 대리하고 있다.

 

매매대상물은 서울 강남 소재 근린생활시설 건물과 해당 부지이고, 거래금액은 약 110억원이다. 의뢰인은 중개법인을 통해 매매계약을 했는데, 매매대금과 계약금, 공제할 금액 등 계약의 상세 내용을 모두 합의한 후 이를 바탕으로 위 중개법인 이름이 기재된 매매계약서를 작성했다. 하지만, 당시 해당 지역 토지가 거래허가지역이라는 점을 감안하여 매매계약서에 바로 날인하는 대신, 확약서에 날인한 후 매매계약서를 첨부하는 방식을 취했는데, 확약서 상에는 계약금 20억원 중 일부인 1억원만 지급하면서, 이틀 후까지 토지거래허가를 신청하여 거래허가를 득한 후 일주일 이내에 첨부된 계약서로 본 계약체결하면서 나머지 계약금 19억원을 지급하기로 합의하였다.

 

한편, 계약당시 계약서에 명시하지는 않았지만, 매수인의 편의를 위하여 매수인이 설립한 법인으로 매수인을 변경하기로 쌍방 합의했다. 이 약속에 따라 매수인은 계약체결 직후 모 법인을 설립한 후, 매도인에게 토지거래허가절차에 협력에 달라고 요청했다.

 

그런데, 매도인은 매매대금에 대한 불만 때문인지 이런저런 핑계로 토지거래허가절차를 회피하더니 급기야 매수인이 계약을 위반했으니 계약이행을 거절한다고 정식 통보해왔다.

 

결국 매도인 상대로 법적인 조치를 취하게 되었는데, 가장 시급한 것은 해당 부동산에 대한 처분금지가처분을 받는 것이었다. 소송 도중 매매대상물이 타인에게 처분되어버리면 소송실익이 크게 반감되기 때문이다. 110억원이 넘은 매매계약에서 1억원만 지급된 상태이고 매매계약서상에는 날인도 되지 못해 이 상태에서 과연 가처분이 받아들여질지 의문시되는 상황이었다. 가처분이 기각되면 자칫 상대방과의 싸움 자체가 무산될 수 있어 가처분 인용에 최선을 다해야했다. 이를 위해 본 소송을 함께 제기했다. 단순히 가처분만 신청하기 보다는 본 소송이 함께 제기되면 가처분인용 가능성이 훨씬 높아지기 때문이다.

 

다음은, 매도인 상대로 제기된 토지허가절차에 협력하라는 취지의 소장이다.

 

<중략>

 

매수인 변경에 매도인이 동의했는지여부에 다툼이 있다는 점을 고려하여 신설법인을 주위적 원고로, 기존 개인을 예비적 원고로 하여 청구했다. 소장 접수 직후, 다음과 같은 내용으로 처분금지가처분신청서를 접수했다.

 

<중략>

 

통상의 가처분신청서 내용은 소장과 대동소이하지만, 이 사건의 경우 많은 점에서 차이가 있었다. 우선, 소장에서는 주위적·예비적 원고로 하여 신설법인과 개인 모두를 원고로 넣었음에 반해 가처분신청서에는 개인을 제외하고 신설법인만을 채권자로 했다. 일단, 매수인변경에 대한 매도인 동의사실이 여러 가지 정황상 분명해보였고, 본 소송과 달리 주위적·예비적 채권자로 신청할 수 없을 뿐 아니라, 신설법인만으로 처분금지가처분이 등재된 것으로 소기의 목적을 달성할 수 있었기 때문이었다, 그 다음은, 허가절차 협력청구를 구하는 본소송에서는 대상물이 토지에 국한되었지만, 가처분신청에서는 건물을 포함했다. 그 때문에, 가처분 피보전권리를 토지에 대해서는 거래허가절차 협력청구권으로, 건물에 대해서는 매매약정에 따른 이전등기청구권으로 구분할 필요가 있었다.

 

가처분결정을 초조하게 기다렸는데, 다음과 같은 법원 보정명령을 받게 되었다.

 

<중략>

 

상대방의 계약불이행을 떠나 110억원이 넘는 매매대금 중에서 불과 1억원만 수수된 상태라는 점 때문에 처분금지를 구하는 가처분이 필요한지에 대해 의문을 표시하는 취지였다. 이런 보정을 예상하지 못한 바는 아니었기에, 다음과 같이 취지로 보정서를 제출했다.

 

<중략>

 

해약의 의사표시가 없었을 뿐 아니라, 해당 부동산 취득이 꼭 필요하다는 점을 강조하는 내용을 담았다. 이와 같은 노력 덕분에, 다음과 같은 가처분결정을 받을 수 있었다.

 

<중략>

 

가처분결정 당일, 토지건물 모두에 다음과 같은 처분금지가처분등기가 등재될 수 있었다.

 

<중략>

 

마지막 조치로, ‘1억 배액을 제공하고 상대방이 해약할 수 있다는 점을 고려하여 계약을 공고히 하는 차원에서 신설법인과 기존 매수인 개인이 각각 매도인계좌로 5천만원씩을 추가송금하게 하였다.

 


대법원 2006. 2. 10. 선고 200411599 판결[소유권이전등기]

[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

 

[2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다거나 매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.

 


대법원 1997. 2. 28. 선고 9649933 판결 근저당권설정등기말소등

국토이용관리법상 토지거래허가 구역 내의 토지에 대하여 관할 관청의 허가를 받기 전 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것이므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다.

 


이로써 상대방이 계약이행을 거부하거나 회피할 수 있는 가능성은 거의 봉쇄된 셈이다. 향후 상대방의 태도와 재판경과가 기다려진다. -이상-

 

 

이어진 재판에서 상대방은 신설된 법인과 매매합의한 적이 없다. 매매계약의 합의 자체를 없거나 무효이다는 식으로 계약을 원천부인하는 상식 밖의 주장을 해왔다. 이에 대해 필자는 다음과 같은 준비서면으로 반박했다. 





그 후 열린 첫 번째 변론기일! 첫 번째 기일임에도 불구하고 이례적으로 담당재판부는 피고에 대해 토지거래허가에 협력하는 것이 타당해보인다는 견해를 피력했다. 의사라 바쁜 와중에도 사건의 중요성을 감안해서 방청석에 참석한 의뢰인이 지켜보는 가운데, 일방적이고 싱거운 재판진행이 된 셈이다. 상대방 변론이 워낙 부실한 터라 예상은 했지만 너무 기분이 좋았다. 며칠 후 우리 주장을 그대로 인정하는 다음과 같은 화해권고결정문을 받게 되었다




 





이렇게 끝이 나는가 싶었지만, 상대방은 화해권고결정에 대해 이의했다. 그리고 상대방 변론방향은 180도 완전히 달라졌다. 기존의 계약무효 주장이 재판부에 전혀 공감을 주지 못하자, ‘계약(합의)은 인정하더라도 거래허가받기 이전에는 이행기 전에 이행착수가 불가하니 계약금 1억원의 두배를 반환하고 해약하겠다는 취지로 항변했다. 주요근거로 제시한 판결은 다음과 같다.

 

 

대법원 1997. 6. 27. 선고 979369 판결[토지거래계약허가절차이행]

 

[1] 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.

 

[2] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고, 여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.

 

[3] 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없을 뿐 아니라, 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하고자 하는 경우에 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다.

 

 

계약을 부인하거나 무효라는 기존주장에 비하면 훨씬 설득력있는 주장이었다. 결국, 이제부터가 제대로 된 논쟁이 시작된 셈이다.

 

추가 1억원 지급 당시에는 아직 상대방의 해약의사표시는 없었지만, 재판이 불리하게 돌아가면 상대방이 계약금 배액을 지급하고 해약할 가능성이 있어 이를 미리 염두에 두고 의뢰인을 설득해서 미리 조치한 것이 주효한 셈이었다. 당시에는 할 수 있는 최선의 조치였다. 하지만, 그 당시에는 디테일한 논쟁을 염두에 두지는 못해 판결분석과 논리구성 작업이 필요했다. 추가 1억원 송금 이후 거의 10개월만에 본격적인 법리논쟁 상황에 직면하게 된 것이다. 간단치 않은 법리인지라 의뢰인에게도 승소를 낙관할 수 없다고 언질한 다음, 최선을 다해 관련 법리를 연구한 끝에 다음과 같은 준비서면을 작성할 수 있게 되었다





거래허가 이전에 이행기 전 이행착수가 가능할 수 있는지에 대한 법리논쟁은 물론, 합의된 법인설립이 이루어졌다는 점을 부각해서 해약불가능한 이행착수행위가 분명히 이루어졌음을 피력했다. 이행착수행위를 시간순으로 정리하여 사안이 쉽게 이해될 수 있도록 했다. 합의된 법인설립을 이행착수행위로 연결시키는 주장과, 매매대상물이 토지 뿐 아니라 건물도 포함되어 토지거래허가 법리와 무관하게 대금지급이 이행착수행위가 될 수 있다는 주장은, 상당한 고민 끝에 필자가 개발한 것으로 상당한 설득력이 있을 것으로 기대한다. 아울러, 계약을 무시해온 상대방의 태도 등 우리의 선명성과 절박함을 함께 부각했다.

 

이런 논리를 통해 의뢰인에게 조심스럽게나마 승소 희망을 전할 수 있게 되어 기쁘지 않을 수 없다. 법리적 다툼이라 조만간 선고가 가능할 듯한데, 간단치 않은 논리구성이 어렵지만 흥미진진했고 또 의뢰인의 간절한 기대가 있는 사건이라 판결 결과가 기대된다. -이상-




당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

삼성 우리은행 국민은행
상단 바로가기