임대차 기간 2015. 10. 17.부터 2020. 10. 16.까지로 하여 5년간 임대한 후 계약만기가 되자, 임대인이 명도를 요구한데 대해 임차인이 10년 갱신요구권을 주장한 사안에서, 건물주인 임대인을 대리하여 명도소송을 진행해왔다. 재판의 쟁점은, 10년 갱신요구권의 적용범위에 관해 판단한 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 [건물명도(인도)] 에 대한 해석을 어떻게 하는지였다.
【판결요지】
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.
[2] 상가건물의 임대인인 갑이 임차인인 을과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 을에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 을이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, 을이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 위 임대차계약은 갑의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았고, 따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 을은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 한 사례.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다.
나. 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다.
다. 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다.
라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.
원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙 위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
위 대법원 취지에 비추어, 2018년 개정법 시행 전에 5년기간으로 체결된 이 사건 계약은 “법 시행 후 갱신되는” 임대차의 범위에서 제외될 수밖에 없다고 본 필자는, 임대인인 의뢰인의 승소를 낙관했다.
하지만, 의외로 의뢰인의 명도청구가 기각되고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다.
★ 서울남부지방법원 2021. 8. 11. 선고 2020가단283930 건물인도 사건
나. 법리(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 등 참조)
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다.
다. 판단
위 인정사실을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 갱신청구를 한 것으로 신법 부칙 제2조에 따라 신법 제10조 제2항이 적용되어 임차인인 피고가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년이고, 피고가 이 사건 임대차계약이 만료(2020. 10. 16.)되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인 2020. 7. 31.경에 갱신청구를 함으로써 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항에 따라 적법하게 갱신되었다고 할 것이다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로(상가임대차법 제10조 제3항), 갱신된 임대차 기간은 갱신된 날로부터 5년(2020. 10. 17.부터 2025. 10. 16.까지)이라고 봄이 상당하다(최초의 임대차기간을 포함하여 10년이다). 따라서 이 사건 임대차계약이 2020. 10. 16.경 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.
위 대법원판결의 판시를 원용했지만, 결론에 도달한 뚜렷한 이유도 없이 ‘2018년 개정법 시행 이전에 5년 계약된 이 사건 임대차계약의 임차인은 10년 갱신요구권을 행사할 수 있다’는 취지로 판단한 것인데, 10년 갱신요구권의 법리와 판례를 오해한 잘못된 판결이라고 사료된다.
하지만, 패소판결에도 불구하고 임차인 명도문제는 깔끔하게 해결될 수 있었다. 재판에서 상호간 법리공방이 있었지만, 임차인도 ‘재판이 불리하다’고 생각했음인지 판결선고를 며칠 앞둔 시점에 ‘별도의 이사비 내지 보상금 없이 연체차임을 공제한 나머지 임대차보증금만 임차인에게 반환한다’는 취지로 임차인과 전격 합의할 수 있었다. 이 합의에 따라 판결선고일 바로 전날 실제 자진명도절차까지 모두 마칠 수 있었기 때문이다.
이처럼 판결선고 전에 다른 원인으로 명도절차가 마무리되었다면 재판상 명도청구의 실익이 없기 때문에 즉시 소취하하는 것이 실무관행이다. 소취하하지 않으면 결과적으로 불필요한 판결을 선고하게 하는 것이기 때문에, 즉시 소취하는 법원에 대한 예의이자 에티켓이다. 필자 역시 이런 이유를 들어 의뢰인에게 소취하를 권유했다. 하지만, 실제 명도절차 마무리가 판결 하루 전에서야 되었고, 유리한 결론이 예상되는 상황에서 명확한 법원판단까지 받고 싶다는 의뢰인의 요청으로 어쩔 수 없이 소취하를 하지 못했다. 불필요한 판결을 선고받은 것인데, 기대와 달리 의뢰인 패소판결이라 머쓱한 결과가 되고 말았다. 예상 밖의 결과에 필자와 의뢰인 모두 당황했지만, 상대방 충격은 훨씬 더 컸을 것이다. 재판 중에 자진명도하지 않고 이런 판결을 선고받았다면 항소 여부와 상관없이 임차인 명도 후 재건축계획이 있어 명도가 급했던 임대인 사정상 소정의 명도비까지 보상받았을 것이기 때문이다.
‘이 판결선고에 대해 추후 어떻게 대응해야하는지’ 하는 의뢰인 질문에, ‘판결선고 후 “억하심정”으로 임차인의 재침입이 예상될 수 있으니 시건장치를 단단히 할 필요가 있다. 항소하는 등 민사재판을 더 진행할 이유는 없다’고 답변했다. ‘변호사님의 변론과 지도 덕분에 사건이 잘 해결되어 감사하다’는 인사까지 받았지만, 의문의 1패를 당한 듯한 느낌에 다소 당황스럽고 쑥스러웠다. 하지만, 판결결과와 관계없이 결과적으로는 의뢰인이 원하는 결과를 성공적으로 달성했기 때문에 천만다행으로 생각한다. -이상-
