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임대차 중인 주택의 매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나

2021-08-05 | 작성자 최광석 | 조회수 961 | 추천수 18


주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다.

★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

기존 임대인이 실거주할지 여부 그 자체만으로도 법적 분쟁소지가 다분한데, 더 나아가 임대차만기 무렵에 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있다. 아직 법 시행 초기라 새로운 집주인이 “실거주”를 이유로 갱신거절할 수 있는지에 관한 분명한 기준이 없기 때문이다. 법시행 직후 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 이에 따르면, 기존 임대인에 대해 임차인의 계약갱신요구권이 행사된 후 소유권이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다. 계약갱신요구권이 행사될 당시의 임대인은 “실거주”하지 않기 때문에 갱신요구를 거절할 수 없으며, 매수인은 비록 실거주의사가 있더라도 계약갱신요구 당시의 임대인이 아니라는 점에서 갱신요구를 거절할 지위(자격)가 없기 때문이다.

국토부의 이와 같은 유권해석에 대해서는 발표 당시부터 법리적 논란이 있었지만( 필자는 2020. 9. 25.자 발표한 “임대차 중인 주택의 매각, 임차인 갱신요구권을 면밀히 살펴야”라는 제목의 칼럼을 통해, “국토부 해석은 법리상 논란이 다분할 수 있지만, 기준의 명확함이라는 면에서는 일응 합리적일 수 있어 법원판결이 선고되기 이전에는 국토부 유권해석이 주택거래에 있어 유력한 기준이 될 것이다”는 취지로 주장한 바 있다), 그 후 선고된 최근 하급심 판결은 이 해석을 대체로 받아들이고 있다.

즉, 이 쟁점에 대한 최초 판결로 알려진 수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결에 의하면, “개정 주택임대차보호법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다. 임차인이 소유권이전등기가 경료되기 전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인 측에게는 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 않는다면, 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 자들은 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호) 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다.”고 판시한 바 있다.

위 판결선고 직후 선고된 다음 판결 역시 같은 취지로 판시하였다.

★ 서울중앙지방법원 2021. 4. 8.선고 2020가단5302250 [건물인도]

☞ 김00씨로부터 주택을 매수한 원고들이 갱신요구권을 행사하는 기존 임차인인 피고 상대로 제기한 건물인도청구소송

1. 인정사실

가. 피고 정00은 2019. 3. 6. 김00로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 보증금 50,000,000원, 차임 월 1,300,000원, 기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)하였고, 현재 이 사건 아파트에는 피고 정00의 부모인 피고 정##, 김##이 거주하고 있다.

나. 2020년경 결혼한 부부인 원고들은 2020. 7. 5. 이 사건 임대차 기간 종료 후 직접 거주할 목적으로(원고 김&&은 2021년 6월경 출산 예정이다) 김00과 이 사건 아파트를 1,350,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 김00에게 130,000,000원의 계약금을 지급하였으며(2020. 7. 3.자 가계약금 30,000,000원 포함), 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 그런데 2020. 7. 31.자로 아래와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법(법률 제17470호)이 시행되었다.

. 00은 피고 정002020. 10. 5.경부터 이 사건 임대차계약에 대한 2년 기간 연장을 요구하는 문자메시지를 보내자 위 요구를 거절하는 답신을 하고, 이 사건 임대차기간이 끝나기 6개월 전 이후인 2020. 10. 15.경 피고 정00에게 내용증명우편으로 이 사건 임대차에 대한 갱신거절의 통지를 하였다

마. 피고 정00은 2020. 10. 16. 임대인인 김00에게 ‘임대차 기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약 갱신을 청구한다’며 위 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 김00은 이 사건 매매계약을 체결하였다는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절하였다.

2. 청구원인에 관하여

가. 당사자들의 주장 요지

1) 원고들

피고 정00이 이 사건 임대차에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 계약갱신을 요구하였으나 김00은 위 계약갱신을 거절하였는바, 이는 같은 조항 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하여 정당하므로, 피고들은 이 사건 임대차계약 기간이 종료되는 2021. 4. 14.이 도래하면 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

2) 피고들

원고들의 이 사건 임대차 계약갱신요구에 대한 김00의 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하지 아니하여 효력이 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 피고 정00의 계약갱신요구에 따라 그 기간이 연장되었으므로, 원고들의 청구는 이유 없다.

나. 판단

1) 주택임대차보호법이 개정되어 제6조의3에서 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 취지는 주택임차인의 원칙적인 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장함으로써 안정적인 주거권을 강화하기 위한 것이라 할 수 있다. 그러면서도 법은 다른 한편으로 같은 조 제1항 각호에서 임대인이 위 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정함으로써 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모하고 있는데, 그 중 제8호는 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있고, 또한 제9호에서는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정함으로써 제1호 내지 제8호의 구체적 열거 규정으로 규율하지 못하는 경우에 대한 보충적 일반조항을 두고 있음은 앞서 본 바와 같다.

2) 원고들은 피고 정00이 이 사건 임대차에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있는 ‘임대인’의 지위에 있지 아니하고, 김00은 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 이 사건 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니므로, 원고들이나 김00은 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 기하여 위 계약갱신요구를 거절할 수는 없다.

그런데 앞서 살펴 본 바와 같이 원고들은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하였고, 계약금의 지급도 계좌 송금의 방법으로 지급된 것이 확인되었는바, 원고들로서는 매매계약 당시 이 사건 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못이 있다고 인정할 만한 사정이 존재하지 아니한다.

또한 만약 원고들이 피고 정00이 계약갱신요구권을 행사한 2020. 10. 16. 이전에 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 김00로부터 임대인 지위를 승계하여 위 조항 제8호에 의하여 적법하게 위 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것인데, 매매계약 체결 당시 그 도입을 알 수 없었던 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 먼저 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 피고 정00의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반하는 것으로 보인다.

사정이 위와 같다면, 김00이 ‘계약갱신요구권을 도입한 개정 법률 시행 이전에 실제 거주를 할 예정인 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였다’는 것을 이유로 한 위 계약갱신요구 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호 중 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 봄이 타당하다.

다. 소결

그렇다면, 이 사건 아파트의 임차인 내지 직접점유자인 피고들은 이 사건 임대차 종료일인 2021. 4. 14.이 도래하면 이 사건 아파트의 소유자이자 김00로부터 임대인의 지위를 승계한 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있고, 피고가 이 사건 임대차의 계약갱신을 주장하며 인도시기를 다투고 있어 위 기한이 도래하더라도 임의의 이행을 기대할 수 없다고 보이므로 ‘미리 청구할 필요성’도 인정된다.

3. 피고들의 동시이행항변에 관하여

다만 피고들의 이 사건 아파트 인도의무는 원고들의 피고 정00에 대한 이 사건 임대차 보증금반환의무와 동시이행의 관계에 있으므로, 이를 지적하는 피고들의 항변은 이유 있다.

따라서 피고들은 위 2021. 4. 14.이 도래하면 피고 정00이 원고들로부터 위 보증금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

위 판결 역시, ‘이 사건 원고들은 임차인인 피고 정00가 이 사건 임대차에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신요구를 거절할 수 있는 ‘임대인’의 지위에 있지 아니하고, 김00은 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 이 사건 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니므로, 원고들이나 김00은 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 기하여 위 계약갱신요구를 거절할 수는 없다‘는 취지로 판단하였다.

다만, ‘입법취지 등을 고려하여 제9호의 예외사유로 인정하여 갱신요구를 거절할 수 있다’는 전제로 명도청구를 인용하였다. 이 판결을 보도한 언론들은, 제9호 예외사유로서 명도청구가 인용된 사실을 중점 보도했지만, “법 시행 직전 매매계약”이라는 사실관계는 입법시행 초기에 발생하는 극히 일시적인 사건에 불과하고 시간이 지나면서 재발하기는 어려울 수 있어, 선례로서의 가치는 ‘제9호 예외사유로 인정한다’는 판단보다, ‘제8호 예외사유로 인정되지 않는다는 점이 재확인되었다’는 점에 있다고 본다.

★ 주택임대차보호법 부칙 <제17470호, 2020.7.31>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)

① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

그렇다면, 임차인있는 주택을 실거주목적으로 매수할 경우에는 임대차계약 만료 6개월 전에 이전등기를 마쳐 매수자가 임대인 자격으로 실거주 의사를 직접 밝힐 필요가 있다. 한편, 임차인 입장에서는 변경된 건물주의 실거주를 이유로 한 갱신거절통지를 고려해서 되도록 갱신요구권행사를 서두를 필요가 있다. -이상-



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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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