임대차 중인 주택의 매각, 임차인 갱신요구권을 면밀히 살펴야

2020-09-25 | 작성자 최광석 | 조회수 550 | 추천수 16


최근 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인의 갱신요구권이 도입되면서 극심한 분쟁발생이 예상되는데, 임대차만기 무렵 주택을 매매하는 경우가 대표적일 수 있다. 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란 때문이다.

★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

기존 임대인이 실거주할지 여부 그 자체만으로도 법적 분쟁소지가 다분한데, 더 나아가 임대차만기 무렵에 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있다. 새로운 집주인이 “실거주”를 이유로 갱신거절 할 수 있는지에 관한 분명한 기준이 없기 때문이다.

시장의 혼란이 커지자 최근 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절·가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 즉, 매수인이 임차 주택의 소유권을 이전 받은 이후에 임차인이 갱신 요구하면 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 기존 임대인에게 계약갱신요구권이 행사된 후에 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다.

이와 같은 해석은 법리상 논란이 다분할 수 있지만, 기준의 명확함이라는 면에서는 일응 합리적일 수 있어 법원판결이 선고되기 이전에는 국토부 유권해석이 주택거래에 있어 유력한 기준이 될 것이다. 그렇다면, 임차인 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 주택을 매매하기 위해서는 임대차 계약 만료 6개월 전에 이전등기를 마쳐 매수자가 임대인 입장에서 실거주 의사를 직접 밝히도록 하는 것이 안전하다. 반대로 임차인 입장에서는 갱신요구권을 머뭇거리는 동안 건물주가 변경되면서 실거주를 이유로 한 갱신거절통지를 받을 수 있다는 점을 고려하여 계약만료 6개월이 되면 갱신요구권을 되도록 속히 행사하는 것이 임차인의 주거안정을 위해 필요할 수 있다.

이런 점을 종합하면, 법개정 이전과 비교할 때 임대차 중인 주택거래는 훨씬 위축될 가능성이 크다. 거래 시점이나 임차인의 계속 거주 여부가 매매계약체결에 걸림돌이 될 수 있기 때문이다. 상가건물임대차보호법상의 갱신요구권이 기존 5년에서 10년으로 연장되고 권리금회수청구권이 새로이 도입되는 등 임차인 권리가 대폭 강화되면서, 거액의 임차인 명도비용 때문에 상가건물의 매매가 크게 위축되는 현상이 나타나고 있는데, 주택거래 역시 마찬가지 전철을 밟을 수 있다. 과거처럼 주택매매를 너무 만만하게 생각하면 자칫 예상치 못한 큰 손해를 입을 수 있다는 점에서 주택거래시 보다 세심한 검토가 필요할 수 있다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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