2019. 12. 발행예정인 서울여대 학보사 인터뷰 내용이다. 임대차보증금을 제대로 돌려받지 못하는 학생들의 피해신고가 잇다르면서, 경각심 고취 차원에서 학교측이 기사를 만들게 된 것이다. 사회경험이 일천한 학생의 질문이라 우문같기도 하지만 건강한 상식에 근거한 것이라  필자로서도 무엇이 원칙인지를 다시 되새기는 계기가 될 수 있었다. 

1. 보증금 제도가 임대인을 보호할 수는 있지만, 세입자에게 피해를 주는 사례가 많이 발생하고 있습니다. 이런 문제점이 발생함에도 보증금 제도가 필요한 이유가 무엇인가요?

 : 부동산 임대차는 대가를 지불하고 부동산을 사용수익하는 개념인데, 그 대가는 원칙적으로 차임(월세)입니다. 임대차보증금은, 차임연체나 사용수익과정에서의 임대차목적물 파손 등 임대인의 손해를 담보하기 위한 장치입니다. 이처럼 원래 보증금의 주기능은 차임 연체 등을 담보하는 것이지만, 우리 임대차계약의 현실은 차임 없이 전적으로 보증금만으로 이루어지는 경우가 많습니다. 매우 기형적인 형태이고, 세계적으로도 유래를 찾기 힘듭니다.  차임없이 보증금 이자 상당 이익으로 임대차수익을 충당하게 되면, 부득이 보증금의 규모도 최소 수천만원에 이르는 거액이 될 수 밖에 없고, 그 때문에 보증금반환을 받지 못하는 사고가 빈발합니다. 수개월치 월차임 정도 보증금만을 받아두고 보증금반환 사고가 거의 발생하지 않는 다른 선진국들과 다른 모습입니다. 

   
2. 학생들은 거주 기간 동안 임대인의 잦은 주거침입으로 인해 피해를 겪었습니다. 이를 법적으로 처벌할 수 있는지 궁금합니다.

 : 소유권은 임대인에 있다고 하더라도 임대차가 지속되는 동안 해당 주거의 점유권은 임차인인 학생에게 있습니다. 소유자라 하더라도 임차인 동의없이 함부로 해당 주거에 들어갈 수 없고, 이를 위반할 경우 주거침입죄로 형사처벌될 수 있습니다. 이는 차임 연체 등으로 임대차계약이 종료된 경우에도 마찬가지입니다. 비록 임차인은 민사적인 점유권리는 없지만, 현실적으로 점유가 계속되는 이상 소송을 통해 적법하게 명도되기 이전에는 임차인의 주거평온은 보호되어져야하기 때문입니다.  

 
3. 현재 문제가 되고 있는 주택의 주인의 경우, 한 방을 둘로 쪼개 총 두 명의 세입자에게 월세를 받고 있습니다. 이와 같이 방을 개조해서 월세를 받는 행태는 법에 저촉되지 않는지 궁금합니다.

 : 구체적인 경우에 따라 다를 수 있습니다. 방 개조를 위해 건축법에 따른 허가를 득해야하는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 있기 때문입니다. 

 
4. 또한 피해 학우의 이야기에 따르면 계약서에 월세 미납 시 이자율이 36%로 명시돼 있었다고 합니다. 그러나 이자율은 24%가 한도인 것으로 알고 있습니다. 이도 법 위반에 해당하나요?

 : 현행 이자제한법령상 제한이율은 24%입니다. 하지만, 이는 금전대차 즉 돈을 빌려주는 경우에만 적용된다는 점에서, 금전대차가 아닌 임대차계약의 월차임 연체에는 적용될 수 없습니다.

5. 원룸가에 보증금 사기가 많이 발생하고 있는데 이를 방지할 법적 제도가 있는지 궁금합니다. 만약 없다면 어떤 법이 새로 마련돼야 한다고 생각하시나요?

 : 보증금 사기가 빈발하는 근본이유는 법제도 미비 때문이라기보다 우리 사회 전반적인 안전불감증, 낮은 계약문화 수준 때문입니다. 원룸 임대차계약하면서 “등기부등본 확인하고, 주민등록, 확정일자하면 끝”이라는 정도의 주의수준이기 때문이죠. 간단한 것 같지만 생각하는 것 이상으로 법리가 복잡하면서 순간 실수로 수천만 원을 손해 볼 수 있는 중요한 문제가 임대차계약입니다. 반드시 여러 전문가들의 자문을 거쳐 안전을 확인한 다음에 계약해야 합니다.
제도적으로는, 공인중개사법상 중개대상물확인설명서를 지금보다 더 구체화할 필요가 있습니다. 공인중개사 중개를 통해 부동산거래하는 경우가 적지 않은데, 공인중개사들도 원룸 계약이라고 간단하게 생각하고 권리관계 확인을 대충대충 하는 경향이 있습니다. 다가구주택의 특정 원룸 한칸을 임대차계약할 때 해당 호실 뿐 아니라 건물 전체 임대차내역 전체를 확인할 필요가 있는데 이를 빠뜨려 보증금 손해 보는 사고가 발생하는 경우가 대표적입니다. 이런 현실을 고려한다면, 다가구주택 임대차할 때 건물전체 임대차내역을 표시하도록 확인설명서상에 미리 구체화해두면 확인설명 누락확률이 현격하게 줄어들 수 있습니다.

6. 세입자가 주거침입이나 보증금 사기를 겪게 된다면 어떻게 대처해야 하는지 궁금합니다.

 : 권리는 자기 스스로 지켜야합니다. 잘못이 있을 때는 단호하게 항의하고, 확인이 필요한 점에 대해서는 주눅들지말고 당당하게 요구해야 합니다. 문제가 발생하면 되도록 빨리 전문가와 상의하고 법적조치를 해야만 더 큰 손해를 방지할 수 있습니다. 

7. 월세나 전세 계약 시 세입자가 주의해야 하는 사항은 무엇인가요?

 : 절대 가볍게 생각하지 말아야합니다. 등기부등본, 건축물대장 등 관련공부는 빠짐없이 무조건 확인해야하고, 조금이라도 의문이 있으면 관련 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다. 

  
8. 보증금 피해의 경우 일반적으로 개인이 소송을 진행하는 경우가 많습니다. 그러나 익산 대학가 원룸 전세 보증금 사기의 경우 경찰에서 직접 수사에 나섰습니다. 경찰이 직접 수사에 가담하게 되는 때는 어떤 경우인지 궁금합니다.

 : 보증금이 제대로 반환되지 못하는 상황이 갑작스럽고 우연한 건물주의 자력악화 때문이라면 단순히 민사적인 문제에 그치게 됩니다. 하지만, 임대차계약을 하면서 거짓정보를 제공하거나 하는 등으로 사기적인 방법이 있었을 경우에는 형사문제로까지 이어지게 되면서 수사기관의 조사를 받고, 범죄에 가담한 관련자들이 형사처벌될 수도 있습니다.

9. 학생 개인이 임대인을 상대로 소송을 진행할 경우 도움을 받을 수 있는 기관이 있는지 궁금합니다. 또한 소송 진행 과정에서 재정적으로 도움을 받을 수 있는 제도가 있나요?

 : 지방자치단체나 법무부 산하 법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회 등을 통해 도움받을 수 있습니다. 안전한 보증금반환을 위해 미리 보증금반환보증보험을 가입하는 것도 하나의 방법입니다.

10. 마지막으로 자유롭게 한 말씀 부탁드립니다.

 : 임대차계약은 사회생활을 위한 필수적이고 기본적인 절차입니다. 그럼에도 불구하고 입시에 매몰되어 있는 우리 현실은 교과과정을 통해 임대차계약을 제대로 교육하지 못한 채 대학생활을 시작하게 합니다. 훈련 안된 상태로 사회라는 전쟁터에 나가는 것과 마찬가지죠. 이런 현실을 직시하고 임대차계약을 좀 더 무겁게 받아들이고 더 조심할 필요가 있습니다.
 
감사합니다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.