개정 상가건물 임대차보호법 10년 갱신요구권의 적용범위

2018-09-25 | 작성자 최광석 | 조회수 6,585 | 추천수 59

  기존 5년의 갱신요구권을 10년으로 연장하는 취지의 동법 개정안이 9월 20일 국회 본회의를 통과하여 9월 25일 현재 공포를 앞두고 있는 상황에서, 기존 임대차계약체결의 당사자는 물론  새로운 임대차계약체결을 고민 중인 당사자들 모두 법적용 범위에 대해 궁금해 하고 있다. 본회의 통과된지 불과 며칠이 경과하였음에도 불구하고 필자에게도 관련 문의가 쇄도하고 있다. 

  일부 보도에서는 기존 임대차계약기간에서 1년 내지 2년 남은 임차인은 신법 적용을 받지 못할 것이라는 취지로 설명하고 있지만, 법 규정을 그대로 이해하는 것이 오해 없는 보다 정확한 해석일 수 있다. 갱신요구 기간과 관련한 기존 법규정 내용은 다음과 같다. 

 
★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.



  이 점에 관련한 개정 내용은 다음과 같다.


제10조 제2항 중 “5년”을 “10년”으로 한다.


  적용범위에 대해서는 개정법 부칙에서 이를 규정하고 있는데, 다음과 같다.  


부칙 제1조(시행일) 이법은 공포한 날로부터 시행한다.  --(이하 중략)--
부칙 제2조(계약갱신요구기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.


  우선, 신규로 체결되는 임대차계약부터 살펴보자면, 부칙에 따라 ‘개정법 시행은 공포한 날로부터이고 시행 후에 최초 계약체결되는 임대차계약의 경우에 적용된다’는 점에서, 9월 20일 본회의 통과 이전은 물론, 본회의 통과일 이후라고 하더라도 공포일 이전에 신규로 체결된 임대차계약의 갱신요구권기간은 10년이 아니라 5년이다. 계약체결을 앞두고 있는 상황이라면 공포일이 언제가 될지를 염두에 둘 필요가 있다. 

  그 다음은, 기존 임대차계약의 경우인데, 법 시행 후 갱신되는 임대차계약에 한해서만 법 적용이 가능하다. 법 시행일 후에 5년 갱신요구권 행사 등의 방법으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 

  소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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