상가건물 임대차보호법상 대항력에 대한 이해

2018-06-20 | 작성자 최광석 | 조회수 5,849 | 추천수 71

  2015. 5. 상가건물 임대차보호법 개정은 상가점포 권리금을 보호하기 위한 권리금회수청구권을 우리 역사상 최초로 도입했다는 점에서 주목되지만, 환산보증금 액수에 관계없이 대항력의 적용범위를 확대한 점에서 큰 의미를 찾을 수 있다. 환산보증금 규모에 따라 보호 여부에 차이를 유지하고 있는 우선변제권 제도와 극명하게 대비되고 있다.  


★ 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

★ 동법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13.>

★ 동법 제5조(보증금의 회수)
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.



  “임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(동법 제3조 제2항)”, 즉 임차인이 변경된 건물주에 대해서도 종전의 임대차계약상 권리들인  임대차기간보장, 보증금청구권 등을 주장할 수 있다는 대항력의 의미는 어찌 보면 당연한 것으로 받아들여질 수 있지만, 실무상으로는 매우 큰 의미를 가지고 있다. 상가건물 임대차보호법 제정시부터 상가점포는 주택과 달리 일정한 금액을 기준으로 법의 보호범위를 달리 하고 있었는데, 대항력 역시도 2015. 5. 개정 이전에는 소정의 환산보증금 초과 임대차계약에 대해서는 인정되지 않았고, 그 때문에 대항력의 보호를 받지 못한 임차인의 불이익은 이만저만이 아니었다. 예를 들어, 건물양수도 과정에서 임차인을 승계하지 않았다는 이유로 임대차계약기간 도중에 임차인을 상대로 명도를 청구하거나 차임을 대폭 인상하는 경우가 대표적이다. 2013. 8. 개정을 통해 환산보증금 초과 임대차계약에 대해서는 5년 갱신요구권이 인정되었음에도 불구하고, 건물주가 변경되면 최소한의 보호장치인 5년 기간 보장마저도 인정받지 못하는 폐해가 발생한 것도 바로 환산보증금 초과 임대차계약에 대해 대항력이 인정되지 못했기 때문이다.    

  임대차관계에서의 “대항력”이라는 의미를 정확히 이해하기 위해서는 대항력의 바탕이 되는 “채권”에 대한 이해가 필요할 수 있다. 임대차라는 법률관계는 기본적으로 임대차라는 “계약”에서 비롯되는데, 임대차대상, 임대차기간, 보증금, 차임 등을 정하는 당사자인 임대인과 임차인 간의 개인적인 관계인 것이다. 따라서, 계약에서 별도로 합의하거나 법률에서 달리 정한 바가 없다면, 일방 당사자 마음대로 계약의 주체를 바꿀 수 없다. 비록 종전과 동일한 임대차조건일지라도 임대인 동의 없이는 임차인 마음대로 임차인을 다른 사람으로 변경할 수 없는 것도 바로 그것이다. 임차인변경으로 차임지급 능력 등의 면에서 중요한 변화가 발생할 수 있기 때문이다. 마찬가지로, 임대인 변경도 임차인 동의없이 임의대로 할 수 없는 것이 원칙이다. 하지만, 임대차목적물의 소유권 변동에 따른 자동적인 임대인 승계는 임차인 보호를 위해서도 유익한 점이 있다는 점에서, 임대차보호법을 통해 대항력 개념이 순차적으로 인정되어 왔다. 주거용 주택에 대해서는 1981년 주택 임대차보호법 제정 때부터 해당 임대차목적물에 대한 전입신고(주민등록)와 점유이전(이사)이라는 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 보장해왔지만, 상가점포의 임차인에게는 2001년 상가건물 임대차보호법 제정을 통해 뒤늦게 인정되었다. 하지만, 임대차보증금의 범위에 상관없이 대항력을 인정한 주임법과 달리 상임법은 환산보증금 기준으로 대항력 인정에 차등을 두었는데, 2015. 5. 상임법 개정을 통해 비로소 이런 차등이 해소된 것이다. 결국, 상가점포에 대해서는 대항력 적용이 2001년 이전에 전혀 불가능했고, 2015. 5. 개정 이전에는 환산보증금 이하의 임대차계약에만 가능했었다. 그럼에도 불구하고 상가건물의 소유권 변동과정에서 매매당사자간에 기존 임대차를 승계하는 것이 일반적인 관행이다보니 변경된 건물주에 대한 임차인의 권리주장, 대항력 주장은 당연한 것으로 오해되어 온 것이 현실이었다. 

  다만, 2015. 5. 법개정 이후에도 기존의 모든 계약이 아니라 2015. 5. 법개정 이후 처음으로 체결되는 계약이나 갱신되는 계약에 대해서만 적용하고 있어, 구체적인 임대차계약의 내용에 따라 대항력 적용 여부가 달라질 수 있다.



★ 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례)
제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.



  대항력이 인정되는 임대차계약의 임차인은 어떤 권리의무를 가지게 될 것인가? 

  법규정에 따라 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되면서 양도인은 임대인의 지위를 벗어나게 된다. 따라서, 건물소유권 변동 이후 임차인은 원칙적으로 기존 임대인(건물 양도인)에 대하여 보증금청구권을 행사할 수 없다.
 
  

★ 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
[2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.



  아래에서 보는 바와 같이, 대항력이 인정되지 않을 경우에는 건물주 변경시  임차인이 임대차계약해지와 종전 건물주에 대한 보증금반환청구가 가능할 수 있는 것과 비교할 때 큰 차이가 있다. 그 때문에 계약기간 도중 건물주 변경을 감안한다면 건물주의 개인적인 자력 뿐 아니라 임대차목적물 자체의 담보력파악이 매우 중요할 수 있다.  
 
  다만, 예외적으로는 계약기간 도중이 아니라 이미 계약이 종료된 상태에서 건물소유권이 변동할 경우에는 임차인 보호 차원에서 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 허용하고 있다.



★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.

【이유】
---그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다---.



  소유권 변동 후 변경된 소유자와 전혀 새로운 별개의 계약이 체결되는 경우에는 기존 임대차계약에서의 권리를 주장하지 못할 가능성도 있다.


★ 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결[배당이의]

【판결요지】
어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.

【이 유】
<중략>
2. 가. 원심은 그 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
① 주식회사 에이치오엔(이하 ‘에이치오엔’이라고 한다) 소유의 이 사건 부동산에는 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 피고는 2010. 7. 19. 이 사건 부동산에 관하여 에이치오엔과 사이에 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 2010. 7. 19. 이 사건 부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 이 사건 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.
② 그 뒤 이 사건 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. 주식회사 씨오비트레이드(이하 ‘씨오비트레이드’라고 한다) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 이촌새마을금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 피고는 같은 날 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2임대차계약’이라고 한다)을 다시 체결하였다.
③ 이 사건 제2임대차계약 체결 당시 피고와 씨오비트레이드는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원을 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 씨오비트레이드는 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 피고는 그 다음날인 2010. 9. 29. 이 사건 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.
④ 그 후 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었고, 우리은행은 위 경매절차 도중 원고에게 씨오비트레이드에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다.

나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터 잡아 다음과 같이 판단하였다.

① 이 사건 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 피고와 씨오비트레이드는 씨오비트레이드의 대출금채권자인 우리은행이 종전 근저당권자인 이촌새마을금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 이 사건 제1임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약인 이 사건 제2임대차계약을 체결하면서 우리은행의 근저당권 설정등기 후에 이 사건 제2임대차계약의 확정일자를 받는 한편, 특약을 통하여 피고에게 종전에 없었던 6,000만 원의 권리금을 인정한 것이다.
② 이와 같이 씨오비트레이드와 피고가 이 사건 제1임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 이 사건 제2임대차계약을 새로이 체결함에 따라 이 사건 제1임대차계약을 기초로 발생하였던 피고의 우선변제권은 소멸하였고, 이 사건 제2임대차계약의 확정일자일인 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였을 뿐이다.
③ 따라서 피고보다 선순위의 근저당권자인 원고에게 이 사건 부동산의 매각대금이 우선하여 배당되어야 한다.

3. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 사실을 인정하거나 의사표시 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

  반면, 대항력이 인정되지 않는 임대차계약의 임차인은 어떤 권리의무를 가지게 될 것인가? 

  양수인에 대한 임대차계약 당연승계의 효력은 적용되지 않고, 기존 임대차계약에 따른 기존 임대인(양도인)에 대한 청구가 원칙이다(물론, 건물 양수도과정에서 건물양도인과 양수인 간에 이루어진 임대차승계합의가 있다면 임차인은 그 합의의 원용을 통해 임대차계약 승계를 주장할 수도 있다).



★ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
 


  그 결과, 임차인이 임대차 승계를 원치 않을 경우 임대차계약의 중도해지와 기존 임대인에 대한 보증금청구가 가능하게 되면서, 당연승계를 전제로 이루어진 건물 양수도계약에 큰 지장을 초래할 수 있게 된다. 즉, ① 건물 양수도과정에서 양수인이 임대차계약을 그대로 승계하고 임대차보증금을 지급하기로 하면서 그 금액만큼을 매매대금에서 공제하기로 하는 건물 양도인과 양수인 간의 합의가 있었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에 대한 임대인(양도인)의 임대차보증금반환책임을 부정할 수는 없게 되면서 건물 양도인과 양수인 간 금전정산에 따른 분쟁이 발생할 수 있을 뿐 아니라, ② 종전 임대인과의 임대차계약의 잔여기간 동안에는 임차인이 그대로 임대차관계를 유지할 의무가 있다는 것을 전제로 한 수익성계산이 깨지면서 착오로 인한 건물매매계약의 취소 주장으로도 이어질 소지가 있다. 이런 복잡한 문제를 미연에 방지하기 위해서는, 건물 양수도사실을 사전에 임차인에게 고지하여 임대차계약 승계에 동의하도록 할 필요가 있다. 

  한편, 임대차물건에 선순위 담보물권이 이미 존재하는 상태에서 대항요건을 갖춘 경우에는 선순위 담보물권의 담보가치 보장을 위해 낙찰자에 대한 대항력이 없다는 점에서, 적절한 우선변제권 확보에 유의할 필요가 있다.



★ 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결[전부금]
경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

★ 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결[손해배상(기)]
 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

  

  앞서 본 바와 같이, 소정의 환산보증금 초과 임대차계약에 대해서는 상임법상 우선변제권이 없다는 점에서, 우선변제적 효력을 인정받을 수 있는 전세권설정등기나 근저당권설정등기 등 적절한 조치가 추가로 필요할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차계약은 적시에 확정일자를 받는 등의 주의가 필요하다. -이상- 


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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