관리비 체납된 상태에서 해당 구분건물이 전전양도될 경우

2017-09-25 | 작성자 최광석 | 조회수 4,664 | 추천수 72

 경매투자과정에서 체납된 관리비 문제를 소홀히 하여 낭패를 보게 된 의뢰인의 사연이다. 

 이 의뢰인은, 모 집합건물 내의 1개 구분점포에 대해 이루어진 경매를 통해 최고가 매수신고인이 된 상태에서 매각대금 잔금 납부 이전에 1천만 원의 웃돈을 받고 이 점포를 甲에게 매도하게 되었다. 그에 따라 의뢰인 앞으로 이전등기된 즉시 甲에게 재차 이전등기되었고, 경매 매각대금 잔금 역시 실제로는 甲이 부담하였다. 그로부터 1년 6개월이 지난 어느 날, 이 의뢰인은 해당 집합건물 관리사무소로부터 1,500만 원의 관리비 지급청구소송을 당하게 되었다.  소장 검토 결과, 1천만 원의 웃돈을 받고 매각한 해당 구분점포의 경매 채무자의 체납된 (공용부분)관리비를 청구하는 내용이었다. 

 이 의뢰인 입장에서는, 비록 경매 과정에서 해당 점포에 대한 관리비 연체사실을 알고는 있었지만, 경매 잔금 납부 이전에 1천만원을 받고 甲에게 넘기는 과정에서 해당 점포의 관리비 등 제반 문제는 甲이 처리하는 것으로 구두상 약속을 받았고, 비록 형식상으로는 의뢰인을 거쳐 甲에게 이전등기되었지만, 잔금납부도 甲의 자금으로 甲의 주도하에 이루어졌고 의뢰인 앞으로 이전등기되는 당일 甲에게 재차 이전등기되었다는 점에서, 해당 점포에 대한 소유권을 취득했다는 인식이 전혀 없었기 때문에, 이런 소 제기에 대해 매우 황당하고 억울해하는 태도를 보였다. 게다가, 현재 소유자인 甲을 제외한 채 의뢰인에 대해서만 소 제기된 저의가 무엇인지, 즉 관리사무소와 甲 사이의 모종의 거래가 있지 않은지에 대해서도 분개해했다.

 하지만, 이런 억울한 감정에도 불구하고 법률검토 결과로는 의뢰인에게 매우 불리할 수 있었다. 
 일단, (甲과의 관계는 별론으로 하더라도) 소송이 제기된 관리사무소에 대한 관계에서는 의뢰인의 책임을 피하기는 어려워 보였다. 비록 지금은 소유권을 상실하였고 그나마 보유기간도 단 하루에 미치지 못하였다고 하더라도, 승계취득자였다는 점이 분명한 이상 당초 관리비 체납자에 대한 중첩적 채무인수의 의무를 부담할 수 있기 때문이다.
 



★ 대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결[관리비등]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다.

★ 대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정[집행문부여에대한이의]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정하고 있는바, 위 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이라는 채무인수의 법리에 비추어 보면, 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하다.




 그 결과, 의뢰인은 기존 관리비 채무자, 현재의 소유자인 甲과 함께 관리사무소에 대한 관계에서는 중첩적으로 관리비 납부의무를 부담하게 된다. 甲과의 내부적인 약속이 어떠했는지를 불문하고 관리사무소에 대한 관계에서의 책임은 피하기 어려울 수 있었다. 

 결국, 의뢰인으로서는 관리사무소의 청구금액이 공용부분에 대한 체납 관리비인지, 소멸시효가 도과된 것이 아닌지 등 입증에 쉽지 않은 다른 쟁점에 대한 해결의 부담을 안게 된 것이다. 

 만약, 이런 재판을 통해 의뢰인이 관리사무소에게 관리비를 납부하게 되었다면, 그 후 누구를 상대로 어떤 청구를 하여 손해를 만회할 수 있을까?

 기존 관리비 채무자에 대해 대납한 관리비 1,500만원 전액을 청구할 수 있다는 점에는 의문이 없다. 1,500만원 관리비채무는 의뢰인에 대한 관계에서 기존 관리비 채무자의 전적인 부담부분이기 때문이다.
  



★ 민법 제425조(출재채무자의 구상권)
① 어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
② 전항의 구상권은 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함한다.

★ 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다32409 판결
중첩적 채무인수에서 인수인이 채무자의 부탁 없이 채권자와의 계약으로 채무를 인수하는 것은 매우 드문 일이므로 채무자와 인수인은 원칙적으로 주관적 공동관계가 있는 연대채무관계에 있고, 인수인이 채무자의 부탁을 받지 아니하여 주관적 공동관계가 없는 경우에는 부진정연대관계에 있는 것으로 보아야 한다.

★ 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다19378 판결
이른바 부진정연대채무의 관계에 있는 복수의 책임주체 내부관계에 있어서는 형평의 원칙상 일정한 부담 부분이 있을 수 있으며, 그 부담 부분은 각자의 고의 및 과실의 정도에 따라 정하여지는 것으로서 부진정연대채무자 중 1인이 자기의 부담 부분 이상을 변제하여 공동의 면책을 얻게 하였을 때에는 다른 부진정연대채무자에게 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다.




 문제는, 현재 소유자인 甲에 대한 구상권행사가 가능할 수 있는지, 그 액수는 얼마인지이다. 경매까지 당한 기존 관리비 채무자에 대해서는 청구의 실익이 크지 않아, 손해의 실제 만회 여부와 관련해서는 이 문제가 더 중요할 수 있다. 의뢰인의 주장처럼 매매과정에서 甲과의 관리비 부담약정이 있었고 의뢰인이 이를 입증할 수 있다면 甲에 대해 1,500만 원 전액을 청구할 수 있겠지만, 그 입증이 곤란하다면 법에 따라 판단될 수 밖에 없다. 이 점에 관해 선고된 대법원 판결은 아직 없는 상태인데, 민법 제424조에 따라 甲에 대해 750만 원의 구상금 청구가 가능할 것으로 사료된다.



★ 민법 제424조(부담부분의 균등)
연대채무자의 부담부분은 균등한 것으로 추정한다.



 한편, 甲에 대한 구상권 청구가 불가하다는 견해도 있을 수 있다. 아래의 하급심 판결 역시 甲에 대한 부담부분이 없다는 이유로 구상권 청구를 부정하고 있다.

 

★ 부산지방법원 2012. 1. 11.선고 2011나14180  구상금(상고포기 확정)
1. 기초사실
  가. 부산 부산진구 00동 458-5 외 3필지 지상의 집합건물인 00현대프라자(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 제5층 제504호(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)는 1997. 12. 22. 현대건설 주식회사가 소유권보존등기를 마친 이래로 타인에게 전전 양도되어 오다가, 피고가 부산지방법원 2006타경301호 부동산임의경매절차에서 이 사건 점포를 경락받아 2008. 4. 4. 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
  나. (1) 이 사건 점포에 대하여는 피고가 소유권을 취득하기 전인 2002. 11.부터 2008. 3.까지 관리비가 연체되어 있었는데, 그 중 공용부분 관리비는 22,374,290원(이하 ‘이 사건 체납관리비’라고 한다)이 연체되어 있었다.
      (2) 이에 이 사건 건물 번영회는 피고를 상대로 부산지방법원 2008가단71618호로 이 사건 체납관리비의 지급을 구하는 소를 제기하여 2008. 12. 16. 위 법원으로부터 ‘피고는 이 사건 건물 번영회에게 22,374,290원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 내용의 승소판결을 받았고, 이에 피고가 항소하였으나, 2009. 4. 10. 항소를 취하함으로써 위 판결이 그대로 확정되었다.
      (3) 피고는 위 확정판결에도 불구하고 이 사건 건물 번영회에 이 사건 체납관리비를 지급하지 아니하였다.
  다. 그러던 중, 이 사건 점포에 관하여 2009. 1. 15. 김00 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었고, 원고는 김00으로부터 이 사건 점포를 매수한 다음 2009. 1. 28. 이 사건 점포에 관하여 원고 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
  라. (1) 그런데 이 사건 점포에 관하여 원고가 소유권을 취득하기 전인 2008. 11.부터 2009. 1.까지 공용부분 관리비 740,010원이 추가로 연체되었다.
      (2) 이에 이 사건 건물 번영회는 또다시 원고를 상대로 부산지방법원 2009가단141859호로 이 사건 체납관리비 22,374,290원에 위와 같이 추가로 발생한 공용부분 체납관리비 740,010원 등을 합한 관리비 24,326,887원의 지급을 구하는 소를 제기하여 2010. 8. 27. 위 법원으로부터 ‘원고는 이 사건 건물 번영회에게 23,114,300원(= 이 사건 체납관리비 22,374,290원 + 추가 체납관리비 740,010원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 내용의 승소판결을 받았고, 이에 원고가 항소하였으나, 변론기일에 2회 불출석하여 항소취하간주됨으로써 위 판결이 그대로 확정되었다.
  마. 원고는 위 2009가단141859호 판결에 따라 2011. 8. 12. 이 사건 건물 번영회에 체납관리비 원리금 29,987,990원을 납부하였다. 
 
2. 청구원인에 관한 판단
  가. 원고의 주장
    원고는, 자신이 이 사건 점포의 소유권을 취득하기 전에 이미 이 사건 체납관리비 22,374,290원이 연체되어 있었으므로, 이 사건 체납관리비는 피고를 비롯한 이 사건 점포의 전 구분소유자들이 부담하여야 하는 것인데, 자신이 2011. 8. 12. 이 사건 건물 번영회에 이 사건 체납관리비 22,374,290원을 납부하였으므로, 피고는 원고에게 구상금 22,374,290원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.  
  나. 판단
    (1) 피고가 이 사건 체납관리비채무를 부담하는 자인지 여부
      집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있고, 위 집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지․관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 집합건물법의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 참조).
      위와 같은 법리에 기초하여 이 사건의 경우를 보건대, 이 사건 점포에 관하여 2008. 4. 4.부터 2009. 1. 15.까지 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 사실은 앞에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 이 사건 점포의 구분소유자였던 자로서 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 이 사건 점포의 공용부분에 대한 체납관리비채무를 부담한다고 할 것이고, 현재의 구분소유자인 원고는 이전 구분소유자인 피고가 부담하는 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 할 것이다.
      <중략>
    (2) 원고의 구상권의 인정 여부
      앞서 본 바와 같이 집합건물의 구분소유권이 순차로 양도된 경우 특별승계인들은 이전 구분소유자들의 체납관리비 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하고, 중첩적 채무인수의 경우 인수인이 채무자의 부탁을 받아 주관적 공동관계가 있을 때에는 연대채무관계에 있고, 인수인이 채무자의 부탁을 받지 아니하여 주관적 공동관계가 없는 경우에는 부진정연대관계에 있는 것으로 보아야 하는데(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다32409 판결 참조), 체납관리비 채무에 대하여 집합건물의 구분소유자들이 가지는 중첩적 채무인수 관계는 주관적 공동관계가 없더라도 집합건물법의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 인정되는 것이므로, 체납관리비 채무를 중첩적으로 인수한 집합건물의 구분소유자들은 체납관리비 채권자에 대한 관계에서는 부진정연대채무를 진다고 보아야 할 것이다. 그와 같이 부진정연대채무를 지는 구분소유자들 중 1인이 체납관리비 채무를 변제함으로써 공동의 면책을 얻게 하였을 때에는 다른 구분소유자들에게 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이나, 다른 구분소유자들의 구상권자에 대한 채무는 이를 부진정연대채무로 보아야 할 근거는 없으며, 오히려 다수당사자 사이의 분할채무의 원칙이 적용되어 각자의 부담부분에 따른 분할채무로 봄이 상당한바, 형평의 원칙 및 구분소유자들 사이에 구상관계가 무한히 반복되는 것을 방지할 필요성 등에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 내부관계에서 가지는 부담부분은, 구분소유자들이 각기 그 집합건물에 관한 구분소유권을 보유하고 있던 기간 동안 발생한 공용부분의 체납관리비의 액수에 따라 정하여진다고 보아야 할 것이고, 따라서 구분소유자들 중 1인이 자기의 부담부분을 초과하여 변제함으로써 공동의 면책을 얻게 하였을 때에는 다른 구분소유자들에게 각 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이다.         
      이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 2011. 8. 12. 이 사건 건물 번영회에 이 사건 체납관리비를 포함한 체납관리비 원리금 29,987,990원을 변제함으로써 이전 구분소유자들에게 공동의 면책을 얻게 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고는 피고를 비롯한 이전 구분소유자들에게 그 각 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다고 할 것이나, 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 체납관리비는 피고가 이 사건 점포의 구분소유권을 취득한 2008. 4. 4.의 이전인 2002. 11.부터 2008. 3.까지 사이에 발생한 것이므로, 피고는 자신이 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 보유한 기간 동안에 발생하지 아니한 이 사건 체납관리비에 관하여 다른 구분소유자들과 사이의 내부관계에서는 그 부담 부분이 없다고 보아야 할 것이고, 따라서 원고가 이 사건 체납관리비가 발생한 기간 동안 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 보유하였던 자들에 대하여 그 부담부분에 따라 구상권을 행사할 수 있음은 별론으로 하고, 부담 부분이 없는 피고에 대하여는 구상권을 행사할 수 없다고 할 것이다.
      그러므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
 



 하지만, 위 판결 결론에는 다음과 같은 문제가 있다고 판단된다. “부담부분 균등추정”의 원칙을 특별한 이유없이 인정치 않고 있는데다가, 위 판결 결론에 의하면 당초 관리비 채무자의 무자력을 감안할 때 일단 관리비를 먼저 납부하게 된 구분소유자가 최종적으로 모든 관리비책임을 부담하게 되는, 다시 말하면 관리사무소에서 누구를 상대로 관리비를 집행하느냐에 따라 관리비 부담의 최종 책임자가 달라질 수 있는 지극히 불합리하고도, 운에 좌우되는 부당한 결과를 초래할 수 있기 때문이다. 

 관리의 적정성 유지 차원에서 짧은 기간의 소유권취득만으로도 거액의 관리비를 중첩적으로 채무인수할 수 있는 바, 이를 고려한다면 상가점포 거래시 관리비 연체 여부와 그 액수, 연체 관리비의 성격(공용부분, 전유부분 관리비) 등을 면밀히 파악한 다음, 거래 당사자간에 관리비 부담에 관해 명확하게 합의해두는 것이 분쟁예방을 위해 필요할 수 있을 것이다. -이상-




※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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