부동산전문변호사에게 부동산재테크를 묻는다면 ?

2017-09-18 | 작성자 최광석 | 조회수 3,382 | 추천수 85

 좋은 부동산 재테크가 무엇인지에 대해 질문받곤한다. 필자와 같은 부동산전문변호사는 도대체 어떤 부동산에 투자하는지 궁금해서일 것이다.
 
 ‘부동산 투자는 가급적 하지 않으려고 합니다. 제 일을 통해 얻는 소득으로 만족하고 있고, 아무래도 투자를 하게 되면 일에 대한 집중도가 떨어질 수 있기 때문입니다’라는 원칙적인 답변으로 웃어 넘기곤 한다. 이 답변에 만족치 못하고 ‘그럼 만약 부동산전문 변호사로서 어떤 부동산 재테크를 추천하시겠는지 ’ 라고 재차 질문받은 경우도 있었다. 이에 대해 필자는 ‘눈에 보이지 않는 투자보다는 눈에 보이는 투자를 추천하고 싶다. 예를 들어, 아직 지어지지 않은 건물의 분양권에 투자하기보다는 지어진 건물에 대한 경매가 재테크 방법으로 더 좋다고 생각한다’ 고 답변하곤 한다. 그 이유는 다음과 같다. 

 필자의 오랜 경험으로 볼 때, 우리 사회의 신뢰는 매우 부족한 편이다. 부동산 투자에서도 확실치 않은 것을 확실한 것처럼 떠벌리고 상대방에게 과감하게 추천하는 경우가 많다. 추천대로 되지 않더라도 본인 때문이 아니라 정부 정책이나 불경기 등 다른 이유로 핑계를 대고 자신의 책임을 쉽게 회피해 버린다. 종목을 불문한 모든 부동산 업종 종사자 대부분이 그러하다고 해도 과언이 아니다. 

 이런 사회 분위기하에서 분양 물건에 대한 투자는 매우 위험할 수 있다. 장밋빛 전망을 가지고 분양사업을 시작하지만, 정작 자기 자본은 거의 없다. 대부분의 자금은 빌리거나 분양받은 사람의 분양대금으로 충당한다. 자가 자본이 거의 없기 때문에, 조그만 변수에도 사업은 위태롭기 일쑤이다. 때문에 무리한 사업진행이 많다. 사채 이자 못지않은 높은 이자를 주고 돈 빌리는 것을 서슴지 않고, 감언이설로라도 분양을 성사시키기 위해 거액의 분양수수료도 기꺼이 감내한다. 그래야만 사업이 좌초되지 않고 진행될 수 있기 때문이다. 때문에 분양사업의 거의 대부분은 이런 거품 낀 비용까지 계산한 분양대금이다 보니 “가성비”라는 면에서 좋은 평가를 내리기 어렵다. 혹시 사업수지가 맞지 않으면 비용을 절감할 수 있는 부실시공도 마다하지 않는다. 분양계약서상에는 자세한 시공 사항까지 기재하고 있지 않아 명백하게 계약위반하지 않는 선에서 적당히 시공할 수 있는 여지가 많기 때문이다.
 
 게다가, 분양보증이 되지 않은 분양물건의 경우에는 계약해제나 취소 이후 납부한 분양대금을 반환받을 수 있는 안전장치도 제대로 없다. 분양회사는 페이퍼 컴퍼니에 불과한 경우가 많아 자력이 거의 없고, 해당 분양사업 부지는 신탁회사에 신탁되어 문제 발생시 분양받은 사람이 아니라 시공사나 대출한 금융회사를 우선적으로 보호할 수 있도록 장치되어 있기 때문이다. 

 권리구제를 위해 분양사업 관계자를 사기 등으로 형사고소하는 경우도 많지만, 이 역시 효과적이지 않다. 분양사업은 사업기간이 길고 변수가 많기 때문에 사업환경의 변화나 예기치 않은 돌발 변수 등 사기가 아니라는 핑계를 댈 수 있는 요소가 적지 않아서, 처음부터 기망을 하려는 사기죄로 처벌하기가 쉽지 않을 수 있기 때문이다.
 
 결국, 투자하는 대상물의 전모를 직접 보지 못하고 향후 건축 등 진행 경과를 지켜보아야하는 투자는 예상할 수 없는 변수가 많을 수 밖에 없는데, 이런 특징이 있는 “분양”이라는 투자는 구조적으로 큰 리스크를 가지게 마련인 것이다. 이런 위험 때문에 해당 분양사업의 시공사를 고려하기도 하지만, 시공사는 분양계약의 계약당사자가 아니라는 점에서 시공사에 대해 책임을 물을 수 있는 영역은 극히 적을 수 있어, 이 역시 적절치 않다. 

 물론, 이런 복잡한 상황을 대비한 상세한 계약을 체결할 수 있다면 다행이지만, 우리 사회 구성원의 권리의식이나 거래문화 수준으로는 이 역시 기대하기 어렵다. 글씨가 작다는 이유로 계약서 내용도 제대로 읽어보지 않은 채 수억 원대의 분양계약에 경솔하게 서명하는 정도의 권리의식으로는, 자기 보호를 위해 필요한 추가 계약을 더 고민하고 연구한다는 것은 무리일 수 밖에 없기 때문이다. 

 그에 반해 경매물건은, 이미 건축되고 눈에 보이는 대상이어서 취득 이후 법적인 위험에 대한 권리분석만 잘 하면 별다른 어려움이 없을 수 있다. 즉, 경매에서의 투자는 권리분석 절차를 통해 어느 정도 검증될 수 있는 위험인 경우가 거의 대부분인 셈이다. 눈에 보일 수 있는 상태이기 때문에 가치평가면에서도 분양물건에 비해 보다 정확할 수 있다.
 
 당연한 조언일 수 있지만, 좀 더 기본에 충실한 투자를 권하고 싶다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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