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현지인 앞으로의 명의신탁을 통해 진행 중인 건축 관련 분쟁사례

2017-09-04 | 작성자 최광석 | 조회수 4,075 | 추천수 102

  가평, 양평 등 일부 지역은 수질보전 차원에서 마련된 환경부 고시인 「팔당·대청호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책」에 따라 건축이나 개발허가 등을 득하기 위해서는 신청일 6개월 이전부터 전 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록을 마치고 실제 거주해야하는 등 매우 엄격한 요건을 적용받고 있다. 이 때문에 이 요건을 맞추기 위해 해당 지역으로 위장전입을 하거나 아니면 현지인의 명의를 빌려 현지인 앞으로 토지를 이전등기한 다음 건축허가 등을 신청하는 편법이 동원되는 경우가 적지 않다.

 최근 필자는, 수질보전권역 내 의뢰인 토지 바로 옆에 높은 옹벽을 쌓아서 별장을 건축하는 이웃 토지주의 횡포 때문에 소유 토지의 가치가 심각하게 훼손되는 상황에서, 합법적인 건축허가를 받아 진행되는 공사라는 이유로 마땅한 대응책을 찾지 못하고 있던 어느 의뢰인으로부터 자문을 요청받았다.
 상담 결과, 의뢰인 토지 바로 옆에 커다란 옹벽을 쌓는 방법으로 이웃 토지상에 건축이 진행되는 그 자체로는 건축법 위반이나 공사중지, 손해배상 책임을 묻기는 여의치 않았고, 법적인 책임을 묻기 위해서는 건축이 완성된 다음에 구체적으로 어떤 피해가 발생하는지 지켜볼 수밖에 달리 마땅한 방법이 없었다. 하지만, 공사 완성 이후의 법적인 조치는 사후약방문 격으로서, 권리구제 수단으로는 미흡하지 않을 수 없었다.  

 여러가지 대응책을 고민하던 끝에, 상대방의 공사 진행이 현지인 앞으로의 명의신탁을 통해 현지인 명의로 건축허가 받는 편법적인 방법을 통해 이루어지고 있다는 점을 포착하게 되었다. 관련 문서 검토 결과, 상대방 토지주는 건축허가 직전에 보유 토지의 극히 일부 지분을 현지인으로 보이는 사람에게 이전등기했는데, 그 지분에 대해서는 다시 상대방이 가등기를 했던, 다시 말하면 현지인의 이름으로 일부 지분을 명의신탁한 다음 현지인 이름으로 건축허가신청이 된 상황임을 알 수 있었다. 편법치고는 너무 아마추어적이고 전형적인 수법이 아닐 수 없었다. 이에 필자는 의뢰인에게, 상대방을 압박하는 차원에서 부동산실명법 위반, 산지관리법 위반으로 형사고발한 다음, 합의를 유도하는 전략을 권유했다. 필자의 권유에 따라 관련자들에 대해 형사고발 조치가 취해졌는데, 사건의 이해를 돕는 차원에서 고발 내용의 일부를 발췌하여 소개한다. 



  가. 「부동산실명법」 제3조 제1항 위반의 점
    1) 이 사건 토지는 ‘특별대책지역 Ⅰ권역 내 하수처리구역 외 지역’에 해당하는바(증7), 해당 지역에 건축허가 등을 받기 위하여는 환경부 고시인 「팔당·대청호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책」에 따라 ‘허가신청일 6개월 이전부터 전 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록을 마치고 실제 거주할 것’이 요구됩니다.

■ 팔당·대청호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책

제3조 [별표 2]


































제5조제2항 [별표 3] 제2호
2. Ⅰ권역 중 하수처리구역 외 지역에서 필지를 분할(합병을 포함한다. 이하 같다)하여 오수배출시설을 설치하는 경우에는 다음 기준을 따른다.
  나. 특별대책지역 지정 이후부터 1997년 9월 30일 이전까지 필지가 분할된 토지의 경우
    (1) 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인․허가를 신청하는 경우 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자에 한하여 각 필지별로 제5조제1항에 따른 규제규모 미만의 오수배출시설의 설치를 허용한다. 다만, 상속된 토지가 각 상속인들에게 분할등기가 된 경우에는 주민등록상 거주지의 제한을 적용하지 아니한다.
  다. 1997년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 경우
    (2) 가목(2) 및 나목(1)을 준용한다.



    2) 그런데 위 요건을 충족할 수 없었던 피고발인 000는, 이를 잠탈하기 위하여 현지인인 피고발인 @@@에게 등기부상 소유명의만을 신탁한 후 각종 허가신청 및 건물 신축을 담당하게 하는 편법적인 방법을 사용하였던 것입니다.
    3) 명의신탁이란 대내적으로는 신탁자가 부동산에 관한 물권을 보유하기로 하면서도 대외적으로는 그에 관한 등기를 수탁자의 명의로 하는 것으로서, ① 피고발인 000가 이 사건 토지를 전부 취득한 이후, 59-○○토지의 경우 그 소유권의 극히 일부인 2301분의 68 지분(약 2.96%)만을 피고발인 @@@에게 이전하여 준 점, ② 이 사건 토지를 매도한 당일, 피고발인 @@@로부터 매매목적물을 다시 매수하는 내용의 매매예약을 체결하고 소유권이전청구권 가등기까지 경료한 점, ③ 위와 같은 소유권 양도는 2016. 2.경에, 이 사건 토지에 관한 각종 허가는 이로부터 얼마 지나지 않은 2016. 6.경에 이루어졌던 점, ④ 고발인들이 법령위반의 소지가 있음을 지적하는 통고서를 발송한 이후, 이를 수령한 피고발인 측으로부터 합의요청과 함께 고발인 소유토지의 매수제안을 받았던 점 등을 모두 고려하여 보면, ‘피고발인 000와 @@@ 사이에 산지전용허가 등을 받기 위한 목적의 명의신탁 약정이 있었다’는 사실을 넉넉히 인정할 수 있습니다.



■ 「부동산실명법」 제3조 (실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

■ 동법 제7조 (벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
   1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

■ 동법 제12조의2 (양벌규정)
법인 또는 단체의 대표자나 법인·단체 또는 개인의 대리인·사용인 및 그 밖의 종업원이 그 법인·단체 또는 개인의 업무에 관하여 제7조, 제10조제5항 또는 제12조제3항의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인·단체 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다. 다만, 법인·단체 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.



  나. 「산지관리법」 제53조 제1호 위반의 점
    1) 한편, 「산지관리법」은 아래와 같은 규정을 두어 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지전용을 한 자’를 형사처벌하도록 하고 있습니다.



■ 「산지관리법」 제14조 (산지전용허가)
① 산지전용을 하려는 자는 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장등의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다. 다만, 농림축산식품부령으로 정하는 사항으로서 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장등에게 신고로 갈음할 수 있다.

■ 동법 제53조 (벌칙)
보전산지에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하고, 보전산지 외의 산지에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 경우 징역형과 벌금형을 병과(倂科)할 수 있다.
1. 제14조제1항 본문을 위반하여 산지전용허가를 받지 아니하고 산지전용을 하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지전용을 한 자

■ 동법 제56조 (양벌규정)
법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제53조부터 제55조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.



    2) 그런데 산지전용허가의 신청에 있어 특별히 주민등록 및 실거주의 요건을 둔 취지가 무분별한 난개발을 억제하고 상수원 수질을 개선하기 위한 것이라는 점에 비추어보면, 오직 6개월 거주제한의 요건을 잠탈하기 위하여 이 사건 토지와는 아무런 관계도 없는 현지인에게 명의만을 신탁하여 산지전용허가를 득하도록 한 피고발인들의 행위는 위 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 해당된다고 봄이 타당합니다.
    3) 비록 산지전용허가 신청은 피고발인 @@@의 명의로 이루어졌으나, 이는 피고발인 000와의 공모에 의하여 가능하였을 것입니다.
 



 필자의 예상대로, 상대방은 형사처벌의 압박을 이기지 못한 채 의뢰인의 요구대로 의뢰인 토지를 의뢰인 희망가격에 매수하고 말았다. ‘불법에는 상당한 대가가 따를 수밖에 없다’는 사실을 다시 한 번 느끼게 하는 사건으로 기억된다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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