불법 증,개축된 다가구, 다세대 주택 세입자의 지위

2017-07-10 | 작성자 최광석 | 조회수 9,324 | 추천수 102

  불법으로 증축되거나 개축되는 다가구, 다세대 주택에 임대차할 경우, 그 임차인은 제대로 된 보호를 받을 수 있을까? 즉, 해당 주택이 경매에 처해질 경우 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권 있는 임차인으로 보호받을 자격이 있을까?
 
  나홀로 가구를 위한 원룸 수요 증가 현상을 기화로 법정 주차 대수 확보 등을 회피하기 위한 불법적인 증개축의 시도가 많아지고 있는 상황에서, 도시형 생활주택 등 기업형 임대로 인해 건물 하나에 임대차보증금 액수가 수십 억원에 이르는 등, 최근 들어 불법 증개축에 따른 세입자 피해규모가 예전과 비교할 수 없을 정도로 커지는 경향을 보이고 있다.   

  적법한 대항력이나 우선변제권을 갖추기 위해서는 주택임대차보호법에서 요구하는 제대로 된 전입신고(주민등록)를 필요로 하는데, 다가구주택과 다세대주택은 큰 차이가 있다. 

  다가구주택은 주택임대차보호법상 세입자 지위를 판단함에 있어서는 단독주택과 큰 차이가 없다. 따라서, 동호수 대신 정확한 지번까지 전입신고하면 된다. 



★ 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 [배당이의]

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

【이유】

1. 원심판결의 요지
  원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 서용선은 1987. 9. 27. 서울 은평구 녹번동 109의 13 지상에 벽돌조 평슬래브 위 갓경사기와 지하 1층, 지상 2층 주택을 신축하고 1989. 11. 15. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 위 건물은 건축물관리대장 및 등기부등본상 단독주택으로 등재되어 있으나 위 서용선이 이를 신축함에 있어 지하 1층은 2세대, 지상 1층은 1세대, 지상 2층은 2세대가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 건축한 다음 각 세대별로 구획된 주거 부분을 소외인들에게 분양, 매도한 사실, 그러나 위 건물은 주택건설촉진법 제3조 제3호, 같은법시행령 제2조 제1항 소정의 공동주택으로 허가, 건축된 것이 아니어서 등기부나 건축물관리대장에 층, 호수별로 구분하여 등기되어 있지 않은 까닭으로 대지와 건물에 관하여 각 매수인 앞으로 지분 이전의 형식으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실(위 서용선은 위 건물의 지층 1호를 박세관에게, 지층 2호를 소외 마상남에게, 1층을 소외 윤순덕에게, 2층 1호를 소외 위종만에게, 2층 2호를 소외 김자겸에게 각 매도하고 모두 1989. 10. 16. 매매를 원인으로 하여 1989. 11. 15.에 위 각 매수인들에게 지분을 이전하였는데 등기부상 갑구란의 각 공유자지분 표시 뒤에 지층 1, 2호, 1층, 2층 1, 2호 등으로 각 호수를 표시하였다.), 소외 구흥회는 1995. 2. 26. 위 박세관으로부터 위 건물의 원심판결 별지목록 기재 지층 1호 건물 및 토지 지분(이하 이 사건 부동산 지분이라 한다)을 매수한 다음 같은 해 3. 30. 위 박세관의 각 지분을 이전받았는데 그 무렵 원고가 위 구흥회에게 금 20,000,000원을 대여하고 그 채무의 담보로 이 사건 부동산 지분에 관하여 채권최고액 금 30,000,000원, 채무자 위 구흥회, 근저당권자 원고로 된 근저당권을 경료받은 사실, 피고는 위 건물의 지층 1호를 임차(임대차계약서상에는 지층 101호라고 표시하였다.)하였는데 그 처인 유경희가 1992. 11. 17. 전입신고함에 있어 호실을 '연립 - 101'로 신고한 사실(그 후 1995. 4. 27. 착오 기재를 이유로 '101'로 정정되었다.), 위 건물에 입주한 다른 사람들의 주민등록 신고에 대하여 살펴보면 각 그 지번 표시 뒤에 윤순덕은 '1층', 위 위종만은 '2층 1', 소외 김경자는 '2층 - 2호'라고 각 신고하였고, 지층 2호에 살고 있는 소외 이오식은 호실의 표시는 하지 않은 채 지번만 신고한 사실을 각 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 위 건물은 등기부 및 건축물관리대장상 1호의 단독주택으로 등재되어 있으나 그 실질에 있어서는 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보아야 할 것이고, 또한 각 세대의 분양, 매수자들에 대한 공유지분 등기는 특정 세대에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것이라 할 것이며, 위와 같이 등기된 공유지분에 근저당권이 설정되고 그 근저당권의 실행에 의하여 경매가 이루어지는 경우 위 경매의 대상은 독립된 각 세대에 대한 구분소유적 공유지분이라 할 것이므로 이 사건 95타경10927호 임의경매절차상 경매 목적물은 위 건물의 지층 1호라 할 것이고, 따라서 이 사건에 있어서는 위 유경희의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물은 지하 1층과, 지상 2층으로 되어 있는 건물이고, 등기부상 표제부에는 각 호실의 표시가 구분되어 있지 않다 하더라도 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 호수가 표시되어 있고, 임대차계약 체결시에도 임대 목적물을 위 건물 지층 101호로 특정하였으며, 위 건물 지층 2호에 입주자를 제외한 나머지 입주자들은 모두 전입신고시 등기부의 갑구란 표시와 같이 신고한 이상 위 유경희가 이 사건 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다(위 유경희가 전입신고시 층 및 호수를 기재하지 않았다면 모르되 층 및 호수를 기재한 이상 통상의 건물의 표시와 일치되게 신고하였어야 할 것이다.)고 판단하였다.

2. 판단
  주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이고( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결, 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 주택건설촉진법 제3조에 의하면, 제2호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호에서 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은법시행령 제2조 제1항에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고, 한편, 건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과 공동주택으로, 다시 단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어 준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편, 주민등록법시행령 제5조 제5항은 주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.), 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다. 

  그러므로 이 사건에 있어서 위 유경희의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 피고측이 위 유경희의 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 유경희가 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 

  그럼에도 원심이 위 유경희가 위 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였음은 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유의 주장은 이유 있다.




  그 때문에 증개축된 다가구주택의 일부분을 임차하였다고 하더라도, 해당 부분이 기존 주택에 부합되는 등 기존주택의 일부로 볼 수 있다면, 기존 주택이 경매에 처해질 때 불법 증개축 부분의 임차인도 지번까지만 정확하게 전입신고함으로써 임대차보호법상 정해진 대항력, 우선변제권을 인정받을 수 있다. 

  반면, 다세대주택은 지번 뿐 아니라 정확한 동, 호수까지 전입신고되어야 한다.




★ 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결[건물명도]

【판결요지】
임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 한 사례.

【이유】
원심이 확정한 바와 같이, 피고 송춘옥이 소외 주식회사 영성건설(이하 소외 회사라고 한다)로부터 임차한 주택은 경기 포천군 관인면 탄동리 605의 16 및 같은 번지의 23 지상의 다세대주택 3동 19세대 중 시동 1층 101호이고, 피고 최낙철이 임차한 주택은 같은 시동 2층 201호임에 비하여, 주민등록은 피고 송춘옥의 경우 위 같은 리 '605의 23'(원심의 '605의 13'은 오기임이 분명하다)으로, 피고 최낙철의 경우 같은 리 '605의 22'으로만 등재되어 있을 뿐이라면, 위 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 피고들이 위 다세대주택의 시동 1층 101호 또는 시동 2층 201호에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 피고들은 위 임차한 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다 할 것이다( 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조). 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

그리고 원심이 확정한 바에 의하면, 원고는 소외 회사에게 위 다세대주택 건물의 부지를 매도하였으나 그 매매대금을 지급받지 못하여 소외 회사가 신축한 위 주택들을 포함한 다세대주택 5세대의 소유권을 대신 이전받았다는 것인바, 그러한 사실만으로는 피고들이 주택임대차보호법에 정한 주민등록이 없이도 원고에 대하여 대항력을 취득한다고 할 수 없고, 이러한 결과는 위 건물의 건축허가 명의자가 원고로 되어 있다는 등 소론의 사정을 감안하더라도 달라지지 않는다 할 것이므로, 원심판결에 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 제3자의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

★ 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결[배당이의]

【판결요지】
임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.

【이유】
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조).

그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여, 서울지방법원 의정부지원 94타경982호 강제경매 사건의 목적이 된 이 사건 주택은 반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 1동 건물의 일부인데, 위 건물은 등기부상 지층 101, 102호, 1층 101, 102호, 2층 201, 202호로 등재되어 있으나 위 건물에 설치된 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101, 102호로, 지상1층이 201, 202호로, 지상 2층이 301, 302호로 각 표시된 사실, 피고는 1992. 9. 18. 이 사건 주택의 소유자인 박성희와 이 사건 주택에 관하여 보증금 23,000,000원, 임차기간 1992. 9. 30.부터 1년간 임차하기로 하는 내용으로 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 1992. 10. 14. 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 한 후 1993. 10. 8.경 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실을 인정하고, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금 22,040,029원은 강제경매 신청자인 원고에게 배당되어야 한다고 판단하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택의 경매대금에서 피고가 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고( 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 참조), 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.
 



  불법으로 증개축된 다세대주택의 일정 공간에 대한 임대차계약이 대항력, 우선변제권을 갖출 수 있는지, 갖출 수 있다면 그 요건은 무엇인지에 대한 기준 역시, ‘일반의 사회통념상 그 임차인이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 있는 주민등록인지’라는 판례를 따르게 된다. 

  다음의 두 사례는, 다세대주택의 공용부분을 개조한 공간에 대한 임대차계약이 대항력, 우선변제권을 갖출 수 있는지 여부가 쟁점이 되었다.


★ 서울지방법원 2000나59219(본소)  건물명도, 2000나59226(반소)  임대보증금반환

☞ 낙찰된 다세대 호실의 기존 세입자를 상대로 한 건물명도청구에 대해 임대보증금반환청구의 반소청구가 제기된 사안
 
1. 기초사실
 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제4, 6 내지 10호증, 을 제1, 2호증, 을 제4호증의 1 내지 3, 5 내지 9의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
 가. 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 주택이라 한다)에 관하여 1996. 4. 9. 설정된 소외 삼성생명보험 주식회사의 근저당권(1순위 근저당권이다)의 실행으로 개시된 이 법원 98타경78776호 부동산 임의경매 절차에서, 원고가 이 사건 주택을 낙찰받아 1999. 8. 5. 그 대금을 완납하였다.
 나. 이 사건 주택이 속해 있는 연립주택은 이 사건 주택을 비롯하여 모두 19가구(1층 4가구, 2 내지 4층 각 5가구)로 구성되어 있는 공동주택으로서 지층 대피소 452.83㎡는 위 19가구 소유자들의 합의에 따라 각자의 공유지분 비율에 따라 사실상 분할되어 주거용으로 개조되었는데, 그 중 별지 도면 표시 7, 8, 10, 9, 7의 각 점을 순차 연결한 선내 (라) 부분 24㎡가 이 사건 주택에 할당되어 방 1칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸으로 개조되었다.
 다. 피고는 위 삼성생명보험 주식회사의 1순위 근저당권이 설정되기 이전인 1994. 6. 12. 이 사건 주택의 낙찰전 소유자인 소외 이00으로부터 위와 같이 개조된 부분(전유부분의 층․호수인 2층 204호에 대응하여 지층 204호로 불리우고 있으므로, 이하 지층 204호라 한다)을 임차보증금 2,000만원에 임차하여 그 무렵 입주하고, 1994. 7. 1. ‘서울특별시 관악구 봉천동 0000의 6 양지연립 나동 204호’로 전입신고를 마쳤으며, 그 후 1995. 10. 17.경 임차보증금은 2,300만원, 임차기간은 1995. 10. 18.부터 1년으로 정하여 재임차하였다.
 라. 위 ‘양지연립’은 가, 나, 다의 3개 동(棟)으로 구성된 연립주택인데 그 중 나동이 바로 이 사건 주택이 속한 건물인 별지 목록 제1항 기재의 ‘봉천연립’이다.

2. 당사자의 주장
 원고는, 원고가 위 임의경매 절차에서 이 사건 주택을 낙찰받아 그 소유권을 취득하였으므로 이 사건 주택에 할당된 위 지층 204호를 점유하고 있는 피고는 이를 원고에게 명도할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 피고가 낙찰전 소유자인 소외 이00으로부터 주거용으로 개조되어 이 사건 주택에 할당되어 있던 위 지층 204호를 임차한 후 이 사건 주택의 전유부분 주소로 전입신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 구비하였고, 한편 낙찰자인 원고는 위 법에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로, 위 임대차보증금 2,300만원을 지급받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 함과 동시에 반소로써 원고에게 위 지층 204호의 명도와 상환으로 위 금 2,300만원의 반환을 구한다고 주장한다.

3. 판단
 가. 그러므로 과연 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 구비한 임차인에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, 피고가 낙찰전 소유자인 소외 이00으로부터 위 지층 204호를 임차하여 입주한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이하에서는 이 사건에 있어서와 같이 집합건물의 공용부분을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부와 피고의 위 전입신고에 의하여 위 법조항에서 주택의 인도와 더불어 대항력 구비의 요건으로 규정하고 있는 주민등록을 마치게 된 것인지 여부에 관하여 본다.
 나. 우선 집합건물의 공용부분을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부에 관하여 살펴보면, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민 주거생활의 안정을 보호함을 목적으로 하고 있고(제1조), 여기서 주거용이냐 비주거용이냐의 판단은 건물의 현황․용도 등에 비추어 실질적으로 판단하여야 하며 또 사회통념상 건물이라고 판단되는 것인 이상 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 허가 및 등기가 있는지 여부를 불문한다 할 것이어서 본래 비주거용 건물을 개조하여 주거용으로 사용하는 경우에도 위 법이 적용되는 점 및 집합건물의 경우 지하실 등 공용부분은 아래에서 보는 바와 같이 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 위 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점(제2조) 등에 비추어 볼 때, 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 그 공용부분이 실질적으로 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법이 적용된다고 할 것이다.
 다. 다음으로, 이 사건 주택의 전유부분 주소로 한 피고의 전입신고에 의하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력 구비의 요건으로 규정하고 있는 주민등록을 마치게 된 것인지 여부에 관하여 보면, 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
  그런데 건물이 구분소유권의 대상인 전유부분과 그 이외의 공용부분으로 구분되는 집합건물에 있어서, 공용부분은 전유부분에 대한 부가물 또는 종물인 성격을 갖는 것으로서 구분소유자의 전유가 아니라 전원의 공유에 속하며, 공용부분에 대한 공유지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고 전유부분에 대한 처분에 따르며 따라서 거래의 대상은 전유부분이고 공용부분은 독립적인 거래의 대상이 되지 못한다고 할 것인데, 이와 같은 집합건물에 있어서 거래의 안전을 위하여 공시방법으로서 마련된 주민등록이 그 공시방법으로서의 기능을 제대로 수행하기 위해서는 공용부분이 아닌 전유부분에 주민등록이 되어 있어야 한다고 할 것이고, 따라서 공용부분에 대한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 부여받기 위한 요건인 주민등록을 마쳤는지의 여부는 임차인이 어떤 공용부분에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지가 아니라 전유부분에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 기준으로 함이 타당하다고 할 것이다.
  위 법리에 비추어 이 사건의 경우를 살펴보면, 위 ‘양지연립 나동’이 이 사건 주택이 속한 별지 목록 제1항 기재의 ‘봉천연립’인 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, ‘서울특별시 관악구 봉천동 0000의 6 양지연립 나동 204호’로 한 피고의 전입신고는 이 사건 주택의 전유부분 주소로 한 전입신고로서 적법하고, 따라서 피고의 위 전입신고는 위 지층 204호에 관한 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 것이다(이 사건 주택에 관하여 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 입장에서는 주민등록등본을 발급받는 등에 의하여 피고가 이 사건 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 알 수 있는 이상 피고가 실제로 공용부분을 포함하여 이 사건 주택의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지는 자신의 책임 아래 조사하여야 할 문제라고 본다).
 라. 결국 피고는 소외 삼성생명보험 주식회사의 1순위 근저당권이 설정되기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖추었다고 할 것이고, 한편 위 근저당권의 실행에 의한 임의경매 절차에서 이 사건 주택을 낙찰받은 원고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로, 원고는 피고에게 위 임차보증금을 반환함과 상환으로써만 위 지층 204호의 명도를 구할 수 있다 할 것인즉, 이 점을 지적하는 피고의 본소에 관한 항변 및 반소에 관한 주장은 이유 있다.

4. 결론
 그렇다면 피고는 원고로부터 위 임차보증금 2,300만원을 지급받음과 상환으로 원고에게 위 지층 204호를 명도할 의무가 있고, 원고는 피고로부터 위 지층 204호를 명도받음과 상환으로 피고에게 금 2,300만원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 나머지 본소청구는 이유 없어 이를 기각하며, 피고의 반소청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 본소에 관한 항소 중 일부와 반소에 관한 항소를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

★ 서울지방법원 2001나12248  배당이의

☞ 잘못된 전입신고라는 이유로 경매 배당에서 배제된 세입자가 제기한 배당이의 청구 사건

1. 기초사실
 가. 소외 장00는 1993. 4. 15. 서울 서초구 00동 539의 135 소재 지하 1층, 지상 2층의 다세대주택(통상 궁전빌라라 칭하여졌다) 중 102호(이하 이 사건 주택이라 한다)에 관하여 같은 해 3. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료함으로써 이 사건 주택의 소유권을 취득하였다.
 나. 이 사건 주택에 관하여는 위 장00의 소유권취득일 이전인 1988. 6. 14. 근저당권자 소외 한국주택은행, 채권최고액 금 850만원으로 된 근저당권이 설정되어 있었고, 장00는 이 사건 주택의 소유권을 취득한 후 1993. 5. 11. 채권최고액 금 1,200만원의 근저당권설정등기와 전세금 700만원의 전세권설정등기를 각 소외 김00에게, 1995. 12. 4. 채권최고액 금 1,120만원의 근저당권을 소외 ‘서울특별시 축산기업조합 새마을금고’(이하 소외 금고라 한다)에게, 1999. 4. 19. 채권최고액 금 2,000만원의 근저당권을 피고 홍00에게 각 설정해 주었으며, 한편 피고 대한민국(처분청 : 반포세무서)은 1998. 10. 12. 이 사건 주택에 관하여 국세징수법상의 압류등기를 경료하였다. 
 다. 한편 위 다세대주택은 이 사건 주택을 비롯하여 모두 6세대(지하층, 1, 2층 각 2세대)로 구성되어 있으나, 위 6세대의 소유자들은 2층과 지붕 사이의 공간에 1개층을 증축하여 방 6개(각 방에는 화장실 1개씩이 딸려 있다)를 설치한 다음 각 301호 내지 306호로 명명하여 1개 호실씩을 위 각 세대의 부속건물로 사용하고 있는데, 그 중 이 사건 주택에 할당된 호실은 305호이다.
 라. 그 후 소외 금고의 신청에 의하여 서울지방법원은 1999. 10. 2. 99타경63092호로 이 사건 주택에 관한 임의경매 개시결정을 하여 그 절차가 진행되었다.
 마. 원고는 위 임의경매 절차에서, 원고가 1997. 6. 7. 소외 장00로부터 위 305호를 임차보증금은 금 1,500만원, 임차기간은 1997. 6. 16.부터 12개월로 정하여 임차하였다고 주장하면서 경매법원에 소액임차인으로서 배당을 요구하였다.
 바. 그 후 이 사건 주택은 금 4,310만원에 낙찰되고 그 대금이 납부되자, 위 법원은 2000. 9. 18. 배당기일을 열어 위 대금과 보증금 이자 금 65,231원의 합계 금 43,165,231원에서 집행비용 금 1,421,420원을 공제하고 남은 금 41,743,811원 중 금 7,168,870원을 근저당권자인 한국주택은행에게 1순위로, 금 16,219,170원을 근저당권자이자 전세권자인 소외 김00에게 2순위로, 금 1,454,440원을 당해세 교부권자인 서초구청에게 3순위로, 7,555,424원을 근저당권인 소외 금고에게 4순위로, 금 934,950원을 압류권자인 피고 산하 반포세무서장에게 5순위로, 나머지 금 8,410,957원을 근저당권인 피고 홍00에게 6순위로 각 배당하는 내용의 배당표를 작성하고 원고는 배당에서 제외하였는바, 이에 대하여 원고는 피고들에 대한 배당액에 대하여 이의를 신청하였다.
 사. 한편 원고는 1997. 6. 7. ‘서울 서초구 00동 539의 135 궁전빌라 305호’로 전입신고를 마쳤다.

2. 당사자의 주장 및 판단
 가. 당사자의 주장

  원고는, 원고가 위 1의 마.항 기재와 같이 1997. 6. 7. 소외 장00로부터 위 305호를 임차보증금 1,500만원에 임차하고 그 무렵 위 임차보증금을 모두 지급하였으며, 아울러 자신이 실제 임차하여 거주하는 위 305호로 전입신고까지 마쳤으므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액보증금 채권자로서 금 1,200만원의 한도 내에서는 피고들보다 우선하여 배당받을 권리가 있다고 할 것인즉, 피고 대한민국 산하 반포세무서장에 대한 배당액 금 934,950원, 피고 홍00에 대한 배당액 금 8,410,957원은 모두 원고에게 배당되어야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고들은, 원고의 위 전입신고에 의하여는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 적법한 주민등록을 마친 것으로 볼 수 없으므로, 원고에게는 소액보증금 우선변제권이 없다고 주장한다.
 나. 판단
  그러므로 위 ‘305호’로 한 원고의 전입신고에 의하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력 구비의 요건으로 규정하고 있는 주민등록을 마치게 된 것인지 여부에 관하여 살피건대, 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것인바, 이와 같은 법리에 비추어 이 사건의 경우를 살펴보면, 위 다세대주택의 2층과 지붕 사이의 공간에 위치한 위 301호 내지 306호는 위 다세대주택의 구분소유자들의 합의에 따라 위 각 세대의 부속건물로 사용되고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 나아가 갑 제7호증의 1 내지 10의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 305호는 등기부상 독립적으로 등재된 호수도 아닐 뿐만 아니라 위 임의경매절차에서도 위 305호의 이용실태에 따라 이를 이 사건 주택의 일부로 파악하여 감정평가가 이루어지는 등 위 305호가 이 사건 주택의 일부임을 전제로 하여 경매절차가 진행된 사실, 아울러 이 사건 주택의 전유부분의 면적은 35.4㎡인데 비하여 위 305호의 면적은 10.8㎡에 불과한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없는바, 위 인정사실에 비추어 보면, 위 305호는 이 사건 주택과 별개의 건물로서 독립적인 거래의 객체가 되는 것이 아니라 이 사건 주택의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이고, 따라서 거래의 안전을 위한 공시방법으로서 마련된 주민등록이 그 공시방법으로서의 기능을 제대로 수행하기 위해서는 이 사건 주택의 부가물 또는 종물로서의 성격을 가진 위 ‘305호’가 아닌 이 사건 주택을 표시하는 위 ‘102호’에 주민등록이 되어 있어야 한다고 할 것이다.
  결국 위 ‘305호’로 되어 있는 주민등록으로서는 이 사건 주택인 위 102호에 포함되어 그와 일체를 이루고 있는 원고의 임차부분에 관하여 그 임대차 사실을 공시하는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 적법한 주민등록이 된 것으로 볼 수 없어 원고는 이 사건 주택의 승계인에 대한 대항력을 구비하지 못하였다 할 것이고, 따라서 대항력 구비를 요건으로 하는 우선변제권도 갖지 못한다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요없이 이유없다.




  결국, 다세대주택은 정확한 동, 호수로 전입신고되어야 적법한 대항력, 우선변제권을 갖출 수 있어 다가구주택에 비해 더 주의를 요하는데, 불법으로 증개축된 특정 공간에 대해서는 일반의 사회통념상 그 임차인이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있는 전입신고가 어떤 것인지 애매할 수 있다는 점에서 더더욱 유의할 필요가 있다. 이는 미등기, 미준공 상태의 건물에 대한 임대차계약에도 마찬가지일 수 있다. 미등기, 미준공 상태에서는 해당 호실이 향후 어떻게 호실 표기될지를 정확하게 알 수 없기 때문이다.

  따라서, 이런 불법 증개축된 다세대주택 공간에 대해서는 가급적 임대차계약을 피하는 것이 바람직하고, 부득이 임대차계약을 하는 상황에서는 적법한 전입신고를 위해 법률전문가의 도움을 받거나, 임대차보증금을 최소화하는 위험회피 노력이 반드시 동반되어져야 한다.  -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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