토지 임차인의 미등기건물에 대한 매수청구권

2017-06-20 | 작성자 최광석 | 조회수 7,849 | 추천수 93

 토지 지상물이 등기되지 않은 미등기 상태의 건물이라고 하더라도 임차인의 매수청구 대상이 될 수 있음은 물론이다.



★ 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결 〔토지인도및건물철거등⋅매매〕

 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.




 아래 판결은, 토지소유자의 인도청구에 대해 임차인이 지상물매수청구 항변을 한 사안에서, 미등기건물이라고 하더라도 매수청구권 대상이 될 수 있다는 점을 인정하면서도, 임차인이 직접 건축한 건물이 아니라 건물을 신축한 전 임차인으로부터 매수하였다고 하는 임차인 주장에 대해 다음과 같은 다른 이유로 임차인인 피고의 매수청구권을 인정치 않은 점에 특징이 있다. 


 
★ 서울고등법원(춘천) 2017. 4. 5.선고 2016나1606  토지인도 등

    --앞서 본 법리에 따라 종전 임차인으로부터 미등기 건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 하기 위해서는, 미등기 건물의 소유자로부터 순차로 매매 등 소유권취득의 유효한 원인행위를 하였어야 한다(위 대법원 2013다48364 판결은 미등기 무허가건물의 원시취득자로부터 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사한 사안에 관한 것이다).
    따라서 피고가 원고에게 이 사건 건물에 관한 매수청구권을 행사하기 위해서는, 피고에게 이 사건 건물을 매도한 차00( 전 임차인)이 이 사건 건물의 소유자이거나 이 사건 건물의 소유자로부터 매수한 사람이어야 한다.
    살피건대, 이 사건 건물의 건축물대장에 차00이 소유자로 등록되어 있으므로 일응 이 사건 건물이 차00의 소유인 것으로 추정되기는 하나, 이 경우의 추정은 증명력이 강한 증거자료가 된다는 의미를 가지고 있을 뿐이지 부등산등기부 등과 같은 비중의 추정력, 즉 입증책임의 전환까지 초래하는 추정력을 갖는 것은 아닌바(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다913 판결 참조), 갑 제6호증의 기재 및 앞서 인정한 사실로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 차00은 “1997년경 원고 소유의 이 사건 토지 및 건물을 임차하여 점유․사용하던 중 사료 등을 공급받기 위해서는 건물이 있어야 한다고 하기에 원고의 허락도 받지 않고 임의로 관할관청에 본인이 신축한 건물이라고 신고를 하였다.”라는 취지의 확인서를 작성한 점, ② 제1, 2 각 임대차계약에서는 이 사건 건물까지 임대차목적물로 삼은 점을 종합하면, 이 사건 건물의 건축물대장에 차00이 소유자로 등록되어 있다는 사실만으로는 이 사건 건물의 소유자가 차00이라고 추인하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
    따라서 차00이 이 사건 건물의 소유자이거나 이 사건 건물의 소유자로부터 매수한 사람이 아닌 이상, 피고가 차00으로부터 이 사건 건물을 매수하였다고 하더라도 원고에게 이 사건 건물에 관한 매수청구권을 행사할 수 없으므로, 결국 피고의 위 항변은 이유 없다.




 이 판결은, 지상물 매수청구권을 의식한다면 미등기건물 소유권이 누구에게 있는지를 잘 살펴야하고, 건축물대장상 등록명의에 너무 의존해서는 안된다는 점을 시사하고 있다. -이상-
 


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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